惠阳出手整治土地闲置乱象 超工期两年未动工土地或无偿收回
惠阳精细化的土地管理，让用地效率得到有序提升。南方日报记者王昌辉摄
“针对新供应的土地，精细管理，精准供给提高建设效率，对既有的闲置土地则调研摸清家底，加速盘活进程。”今年3月初，针对如何有序推动惠州土地利用效率提升，惠州市自然资源局相关负责人在接受记者采访时如是介绍。
今年以来，随着土地挂牌规划信息精细化，新型产业用地（MO）措施公示，以及多项土地审批效率的提升，惠州用地效率正在得到有序提升。与此同时，全市自然资源系统在加速开展的各县区闲置土地调研调查工作也为闲置土地的盘活开发创造了条件。
日前，惠阳区自然资源局在前期的调研基础上，在全市范围内率先出台了《惠州市惠阳区闲置土地处置的实施意见（征求意见稿）》（下称《实施意见》）征求社会意见，针对惠阳土地闲置的各类型情况统筹考虑，在预防、认定、惩处、治理等环节都予以明晰和规范。
《实施意见》提到，惠阳未来将统筹各部门建立起贯穿土地批、供、用、查全过程动态监督管理机制，确保新供应土地落到实处。对于既有的闲置土地，则在认定环节进行规范，厘清闲置原因分类惩处，对于企业原因导致闲置的情况，超过合同约定动工时间满一年将按照地价20%计征闲置费，满两年将无偿收回土地使用权。
建立涵盖用地全过程的动态监督管理机制
城市的扩容提质和产业发展不断对土地供应提出要求，然而部分项目的搁浅也使得部分土地被闲置下来。作为惠州的产业发展重镇，惠阳因为历史遗留问题也面临大量土地闲置。如何有效推动闲置土地处置，对于惠阳城市面貌的改善和拓展产业发展空间意义重大。
《实施意见》提出，应建立起区级闲置土地处置工作小组制度，自然资源、住建、司法和信访、财政等多部门和镇街道都应纳入其中，将全区统一到“一盘棋”中来统筹处理。“造成土地闲置原因是方方面面的，涉及到项目征地、审批等各个环节，只有厘清权责，共同发力才能得到有效的推进。”该区自然资源局相关负责人介绍。
“对于项目引入和土地供应，不单是前期的审批和服务，土地供应完成之后的批后监管也同样关键。”该负责人指出，对于投资的企业项目能否切实落地建设投产，能否按照要求及时开发，都得监管和明确，倒逼企业强化责任意识。
《实施意见》对此也予以了明确。要求自然资源部门完成土地供地后，在与企业签订土地出让合同的同时，另行签订限期开发承诺书；招商部门引入项目时也应强化项目约定落地的责任意识和未兑现承诺的处置原则，并设置具体的违约成本；在土地出让之后则须做好批后监管跟踪，对即将到期仍未报建的企业发出提醒并介入调查，切实建立起批、供、用、查全过程动态监督管理机制。
项目地基施工未满1/3将被认定为土地闲置
“通过强化动态监管机制能够确保新供土地高效实施，但既有闲置的土地则需予以惩处。”惠阳区自然资源局相关负责人介绍，通过清查家底，调查认定和处置，推动闲置资源高效利用起来。
《实施意见》介绍，土地权属企业收到《闲置土地调查通知书》，就应在规定的期限内按要求提供开发利用情况、闲置原因、土地后续利用计划及相关证明材料。无论是属于企业自身原因，还是因为相关政府部门原因造成无法动工或开发延迟，都应提供相应的情况说明和材料，逾期未提供的将一律视为企业原因造成土地闲置。
该实施意见明确指出，已依法领取施工许可证，需挖深基坑项目基坑开挖完毕；使用桩基的项目打入所有基础桩；其他项目，地基施工完成1/3则被视为已动工建设，反之则将被认定为土地闲置。
此外，对于未动工开发土地通过与已存在动工建设建筑物土地合宗后办理房、地一体的不动产权证的情况，《实施意见》提出若已动工建设的建筑物基底面积达到合宗后土地面积1/3及以上的也将不会被认定为闲置土地。
土地闲置成本将越来越大
具体到如何处理，《实施意见》把土地闲置原因分成因企业自身或政府造成的原因予以区别对待。
对于因政府及政府有关部门原因造成闲置的情况，在符合惠阳区土地利用规划、城市规划和实际的情况下，严格按照国家《闲置土地处置办法》（国土资源部令53号）要求采取“延长动工开发期限”、“调整土地用地、规划条件”、“置换土地”、“协议有偿收回”、“安排临时使用”方式进行处理。无法按照该方式协商一致的，可提请人民法院进行裁决。
记者注意到，若企业对照土地出让合同条款在约定动工日期前30天内主动提出延建申请，经主管部门核实属政府方面原因无法按时开工的，商住用地给予延期半年，工业用地给予延期一年，其他性质用地酌情给予延期大于半年小于一年。
若因企业的原因导致土地闲置，《实施意见》将有效强化惩处。一旦经认定属于闲置土地，企业未能解除闲置认定将不得办理抵押登记和转让登记；土地闲置一年以上的，在闲置解除前将禁止土地权利人及其控股股东参与土地竞买活动。
针对行业普遍关注的能否无偿收回的问题，该《实施办法》针对全区土地闲置的情况也设置了2017年6月11日作为企业取得土地的时间分割线，在此之前因历史原因导致闲置的，以政府原因消除之日起开始计时；而在这时间之后取得的土地闲置，则将严格按照出让合同约定的动工开发日期进行监管，超过约定动工时间满一年认定系企业原因闲置后，下达《征缴土地闲置费决定书》，按照地价20%计征闲置费，超过约定动工日期满两年未动工，将无偿收回土地使用权。
“结合当前土地闲置的现状，尽管很多历史周期的闲置土地面临着政府层面的原因，但企业方面的因素也非常明显，对于企业而言，还是应该尽可能克服困难，加快推动项目的实施，而不是放任资源浪费。”惠州土地监测方面一位资深人士介绍，土地囤积在历史周期确实会获利颇丰，但是随着用地机制的不断标准和规范化，土地闲置的成本也将越来越大。
南方日报记者张峰
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商品房项目补足土地使用年限
才能备案销售
今年以来，为提高资源利用效率，惠州市自然资源部门在土地供应环节创新施策不断，如通过优化产业用地审批机制实现了土地摘牌即动工。在商住地层面则推出了商住用地补足年限政策，针对对一些因历史原因多年未开发的商住用地要求必须按规定补足土地使用年限后才能备案销售，加大企业囤地成本，倒逼企业尽快把土地利用起来。
记者在近日的走访过程中也了解到，当前，位于金山新城的中骏雍景湾、江北、小金口等片区多个新批次推售房源均在完善手续，补足土地使用年限再推售入市，这也意味着该商住用地补足年限政策已正式实施。
“补足土地年限再入市，最直观的影响就是让市场有了统一的标准，有效规避此前市场不断出现的土地年限纠纷问题。”惠州某行业人士说，若结合惠州的闲置土地实际，以及近年来的二手土地流转市场表现，这一政策的落地将大幅压缩企业“囤地”的利益空间，推动开发商尽快开发建设。
惠州市自然资源局党组书记、局长袁贵平在今年7月初在线与市民交流过程中也指出，将不断加大闲置土地资源处置力度，在深化调研摸清全市土地闲置的具体情况后，计划针对一些长期未动工建设的土地依法采取收取闲置费乃至收回，避免资源的闲置浪费，确保城市资源能够高效产出效益。
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