惠州楼市“中考”之预测

南方都市报 2019-07-12 09:03

分析事实追问真相

供应量大的区域开发商

会通过特价房、大折扣吸引客户

林意江：方直集团深惠区域公司副总经理

上半年市场面临的宏观环境错综复杂的局势将在下半年延续。全球宏观面的变化对国内楼市产生的影响仍将深化。美国加息逐渐见顶，预计未来市场资金面有所放松，这将会给楼市带来积极正面的能量，提高市场的预期，带动需求。

上半年尽管政策预期整体放松，但实际执行层面落后于预期。此前的调控逻辑是一刀切，红线考核，而从目前来看，政策开始受市场反作用，调控已经走到灵活调整的边缘。今年一季度进入市场小阳春后，政策出台频率明显高了，因此调控主基调在下半年将仍然持续。

参考中原统计的潜在供应数据，下半年潜在供应仍然有近1500万平方米，属于高位水平，但不排除部分项目会因工期或者其他因素延后入市节点，下半年预计供货速度会有所加快。但今年的整体有效供应仍将保持在1500万平方米的高位，库存风险进一步增加。

由于三季度、四季度均有传统的楼市节点，市场成交将会惯性加速，下半年需求会有阶段性释放，但从上半年的成交数据来看，年内成交同比应有一定幅度的下滑。从短期来看，在上一轮的去库存政策刺激下，市场需求确实被透支，尽管上半年出台了大湾区发展规划纲要，加上信贷政策有所调整，但也未能刺激到更多的需求释放；新增的需求无法快速补充，尽管有大湾区规划利好释放，客户版图在扩张，但是仍未形成行之有效的引导外需的方式和方法，湾区规划更多还停留在概念层面，不利于需求的快速积蓄和大量释放。

面临近期此起彼伏的价格调整，针对惠州市不同板块的区域存在一定的价格松动已成事实，多个楼盘新拿预售证都显示价格有所上调，有5%-10%的上浮区间。很多暂未上调价格的楼盘不排除接下来推出的新品也会同步上调。限价政策不变，成交价格不能低于备案价格的10%，但备案价已经提高，因此下半年惠州的房价可能会出现上涨的趋势。针对此现象惠州楼市下半年有可能会出现以下情况：供应量大、存量大的区域开发商为冲刺下半年业绩，将会通过特价房、大折扣等形式进行推广，吸引客户上门。另外，依靠中介渠道带客的外销型市场项目将会不同程度地加大中介公司的佣金比例，增加带客力度。总而言之，房价上涨，折扣力度加大、中介佣金提高、客户支付相对增大，开发商实收不会有太大变化。因此下半年市场的预售价格将会存在一定的提升，但因面临的去化压力较大，预计将会通过给予折扣等方式让成交价格维持稳定。

下半年市场格局横盘震荡

备案价上调会致客户观望情绪更浓

李建峰：惠州资深地产评论人

上半年市场震荡起伏，从最初春节小长假的低潮，到2月中下旬在粤港澳大湾区背景下市场迅速反弹，进入上扬周期，外省客户批量来到惠州，造就了3月、4月的小阳春。但就在大家认为市场一直按照预定的轨道前行的时候，发现市场再度回归到理性状态。

下半年惠州市场首先供应量非常庞大，更值得注意的是，这些供应都集中在第三四季度（8、9、10月份）上市，预计短时间内会出现供过于求的状态。因为市场批量新货的集中入市，造成了急剧的供求失衡，但是在需求端，短时间内客户总量是不会有太大变化的。另外，由于小阳春大量消化了前期的购房需求，造成下半年的购房需求不足，市场难以形成热销的局面。

同时，现在备案价上调5%-10%成为客观事实，但很多人都没有看到一个可能带来的后果，目前市场上部分新盘备案价格上调，尤其在城区，可能也会逐渐带动二手房市场价格上调。在这样一手二手房都涨价的情况下，在供应量高企的大背景下，可能更加影响市场客户的观望情绪，形成低成交。下半年的市场如果没有明显的利好刺激以及行业或者城市红利，预计又会回到一个横盘震荡的市场格局，部分区域价格依然出现明显分化状态，即部分区域价格上调，同时部分区域价格下跌。

对于购房者来说，下半年的可选择性增多，而且会出现部分楼盘以优惠价格重出江湖，在第三季度即下半年是一个比较好的购房时机。

下半年市场或波动式平稳

备案价上调会有更多高品质项目入市

曾焕中：惠州中洲控股副总经理

各大代理机构的年中统计数据出炉后，我们发现上半年的市场数据层面不算太差。上半年市场实际上是一波三折，从年初的悲观，到大湾区发展规划纲要出台背景下的上扬乐观，五六月外省客撤退，市场降温，随即回归理性。下半年市场预计依然是一个波动式的市场，从我们的判断来看，可能是波动式平稳市场，预计第三季度后市场会有明显的变化或分化，部分高价地块项目的入市，以及备案价的变化调整，也会让部分区域的楼价有略微上扬的可能。

面对下半年巨大的供应量，而且集中在第三季度7-10月份，而随着入市项目的增多，竞争激烈，客户的选择面更广，可以挑选的竞品更多，市场出现分化在所难免。实际上项目的两极分化已经在五月份形成，一些品质大盘有轨道交通规划做依托，或者有无可复制的景观面做备书以及有竞争力的配套比如优质的学位，地段成熟的项目受到客户的关注度和认可度肯定更高，销售也肯定比其他楼盘更好，而一些竞争力欠佳的楼盘销售遇冷，可能是常态化。

此前一刀切的备案价格，让部分有品质追求的开发商失去了打造高品质产品，追求更好溢价能力的动力。但是在备案价明确放开5%-10%之后，如何去建设美好生活，打造好品质的产品，将重新成为部分开发商共同研究的内容，备案价差别化调整，会让下半年有更多的品质项目入市。

客户更加理性和谨慎

房企要精细化管控做好品质服务

沈岸戈：时代中国惠州区域公司营销总经理

2019年上半年结束，行业和坊间谈得最多的就是惠州楼市成交下滑，但就在同期另一个信息是，部分房企继续在惠州拿地，包括中粮这样的品牌开发商进驻龙门拿地，以及刚刚碧桂园鏖战9小时成交的惠南科技园地块。

市场出现波动，部分悲观主义者对惠州楼市下半年的走向依然表示担忧，但我认为房企对惠州后市依然是看好，对区域发展有足够的信心。一是大湾区规划之下，惠州有众多的产业规划落地。二是大湾区轨道交通和高速公路等交通规划的落地，对惠州有直接的帮助。三是地方政府的政策将会更有针对性（例如备案价制度的微调等），引导楼市健康发展。四是结合供求数据分析，下半年成交趋于平稳。

但同时也要注意，下半年供应巨量增加的情况下，客户的心态和购房意愿都变得理性和更谨慎。购房客户需求有变化，主要体现在不再盲目抢购。客户更加重视楼盘的地理位置、产品设计、配套、工程质量和售后服务。房企根据客户的需求和市场变化，一是不能过度追求高利润，房企应通过精细化管控要效益。二是房企要正确理解高周转，不过分强调项目资金回正，从而忽视了产品质量。三是房企要坚持良好的服务，根据企业情况适度进入下游产业链条，为客户提供更多样化的服务，赢得客户信任，创造新的利润增长点。

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