楼面价拍到6000元 地价比肩金山湖惠州高铁北站新城处于起步阶段，目前楼价低于金山湖
[摘要]惠州高铁北站新城处于起步阶段，目前楼价低于金山湖
赣深高铁正在建设中。南都记者田飞摄
解码高铁北站新城
从城市发展的规律来讲，入驻一个城市新的核心片区最佳选择时机，是在规划落地之后，区域价值和楼市价格没有完全匹配之前。
惠州上一个10年最好的机会是入住金山湖，下一个10年最好的机会是抓住惠州高铁北站新城的发展契机。
惠州北站新城是大湾区的价值、价格洼地，如同一块尚未雕琢的璞玉。南都记者对比深圳北站、广州南站、东莞西站附近的片区，发现惠州高铁北站新城不仅房价最低，也是唯一纳入到站点规划的高铁新城。
从房价和居住价值上来看，惠州高铁北站新城处于起步阶段。看好惠州北站周边发展的中洲控股惠州相关负责人表示，惠州是粤港澳大湾区东部核心城市，加强与各城联系的主要方法当属交通，随着粤港澳大湾区的持续推进，规划中的惠州高铁北站新城将成为未来价值高地。
A对比广州、深圳
高铁站周边出现增值空间
高铁一响，黄金万两，珠三角所有城市级别的核心枢纽，都演绎了同样的事实，即从高铁站点的规划初期的价值凸显，到交通核心枢纽成型投入使用，片区的价值迅速释放，价值和价格差迅速被填补。
2007年，深圳北站动工，龙华新城步入交通枢纽规划建设期，片区房价直升至1万元/平方米。2011年底，深圳北站综合交通枢纽全面启用，同期龙华新区正式挂牌成立并规划为城市副中心片区，房价破2万元/平方米。
南都记者统计，2013年-2016年，随着多条高铁线开通，深圳北站CBD启动规划，交通利好再次带动区域发展。2016年2月，由中国电建集团和广州方荣房地产有限公司联合拍下的高价地块，楼面价高达56781元/平方米，现在片区的新房价格在6万-7万元之间。
广州南站2004年开工建设、2010年投入使用。2011年3月，广州市规划局公布《广州南站地区控制性详细规划》，36平方公里的广州南站新商圈初现轮廓，并预计在3-5年内建成。彼时，广州南站通车已1年有余。
随后，广州南站附近的地价大幅度攀升。2012年开始，广州南站附近的地价相较于2011年上涨了1000-1500元平方米左右，2013年之后，广州南站周边在售一手楼盘升至1.5万至3.9万元/平方米之间。
广深之外，东莞西站所在的水乡片区，也成为东莞楼市成交最活跃的片区之一。受到东莞西站即将投入使用、莞惠城轨开通影响，广深购房者将关注的目光放在水乡新城片区楼市上。
东莞水乡片区也因为东莞西站的存在，被政府规划为优质生活圈片区。统计数据显示，2018年水乡新城，成交均价为13239元/平方米，同比上涨28%。东莞房地产资深人士表示，水乡片区的房价在东莞西站规划出来之后，“比从前至少涨了一倍，以前都是每平方米五六千元。”
综合对比，惠州北站2016年选址之后，2017年政府规划高铁北站新城，2018年北站被纳入惠州核心市区。从城市的角度而言，惠州北站新城片区起点更高。粤东世联行副总经理胡光宇表示，惠州高铁北站新城片区当前是最具潜力的价值和价格洼地之一，有明显优势。第一，北站新城尚处于起步阶段，第二，当前，北站新城的板块价值因为高铁没有通车，还处于观望期，这个观望期将会随着高铁通车，站点投入使用而结束。
B地价开始攀升
高铁对区域开发有影响
在胡光宇看来，高铁对一个区域开发带来的影响有三个阶段，第一，启动阶段。一般来说，在交通落地之前会有一个补涨周期，这个周期内楼价和地价上涨比较迅猛。第二，震荡阶段。高铁在推进过程中因为缺乏相关的利好因素，楼价和地价出现震荡，出现波动。第三，稳定发展阶段，这个阶段地价房价平稳上涨。
中洲控股惠州区域副总经理曾焕中称，目前惠州北站还处于交通落地之前的补涨周期内，“通过惠州北站新城规划落地至今的表现来看，土地价格已经迅速拉升，和惠州核心市区的土地价差不存在了，区域价值开始得到认同。”
在城市核心区以及城市门户的加持下，惠州高铁北站新城片区的发展受到众多关注，直逼金山湖的地价即是最有利的证明。
2017年11月，惠州高铁北站新城近10万平米地块被12.535亿元拍下，折合楼面价6320元/平方米，成功刷新了惠州2017年土拍楼面价的成交记录及惠州土拍的总价记录。一年后，金山湖片区出现总价20.28亿元地块，楼面价6371元/平方米。
近期，北站新城片区小金口金源片区的两宗地挂牌，再一次引起市民对高铁北站片区的热议。6月3日，北站新城一宗编号为GP2019-5，面积77909.5平方米的住宅、商服用地，溢价17.1%，被13亿摘牌，这块地迎来碧桂园、雅居乐、中海、龙湖等房企参与竞拍，楼面价高达5859元/平方米，直逼金山湖。
但当前该片区在售房源的价格远低于金山湖片区。在曾焕中看来，“地价是最基本的衡量标准，现在地价开始上涨，就决定了其后的楼价。地块的价值和价格洼地正在缩小。”
C沿高铁来惠州
外省客一季度占比两成
高铁是投资、置业的风向标，历史每天都在重演。
南都记者梳理发现，国内长沙、苏州、南京、郑州等城市，高铁站点投用，带动附近的房地产快速发展，楼价比开通之前都有一定涨幅。
从上半年惠州高铁北站新城附近楼盘的销售监控数据来看，不仅深圳客的数量明显增多，外地客数量也在增多，江西、湖北、浙江人也不少。北站新城片区某房企营销负责人表示，第一季度外省客在该楼盘的购房占比近20%，有相当一部分是惠州高铁北站新城利好带来的。
深圳资深地产人侏罗纪说，厦深高铁开通和惠州南站投入使用，对于深圳客到惠湾片区置业起了很大的带动作用，“经过惠州市区的赣深高铁对于深圳客到惠州的交流联系，要比厦深高铁大，最关键的是，在惠州北站可完成广州到广汕高铁、莞惠城轨的换乘。这是一个核心站点。”
侏罗纪称，目前惠州北站片区的房价还处于较低状态，如果生活配套以及各种交通配套都能兑现，那在这个片区的置业、投资、居住的深圳客是一定会批量增加的。
惠州北站到深圳北站日常通勤成本缩减至18分钟，其带来的必然是因为房价差，而吸引深圳客来购房。
惠州高铁北站新城，定位不仅仅是高铁站，而是产业、人口、城市核心区。当前该区域的房价，和惠阳、大亚湾相比，都有明显的价格差，未来潜力可期。
采写：南都记者蒋奇政
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