买房怕被坑？三招助您看懂沙盘
沙盘是购房者了解楼盘信息的重要途径。
沙盘应明确标示“垃圾站”“变电站”等配套规划。
端午节假期，是楼市惯常的营销节点。有购房需求的市民，会利用这难得的假期去看房。沙盘作为楼盘与购房者见面的第一张“名片”，是购房者了解楼盘概况和房源信息的主要途径。因此，寻常踩盘中，总会在营销中心看到这样的一幕：购房者们围拢在沙盘四周，认真倾听销售顾问的讲解。
但所谓“外行看热闹，内行看门道”，认真听了半天，仔细瞅了半晌，作为购房者的你，是否真得看懂了沙盘？沙盘这张“名片”传递出来的信息，又是否是楼盘的全部真实状况呢？事实未必如此！本期记者就以购房者的视角，带大家看看沙盘模型背后的玄机。
看全貌
周围配套、内部规划、位置朝向
面对一个陌生的沙盘，尤其是看起来都差不多的社区模型，究竟要怎么看，才能了解到想要的楼盘信息呢？
结合多年踩盘经验，记者认为，购房者选房时，应首先了解社区周围的配套设施，如是否有完善的交通设施、是否有相应的教育资源、是否有便利的购物环境、是否有匹配的医疗资源。如果这些配套都齐备，要问清楚实际的距离，最好具体到公里数。
说起了解社区的配套设施，记者想起了前两年仲恺的一个项目。因为市政道路分割，同个项目，分成了两个社区。在沙盘展示中，为强调两个社区的资源互用，开发商特意在市政道路上标注了人行天桥，并明确告知，后期两个社区的业主可以通过人行天桥自由穿行，不会受到市政道路阻隔的影响。但后期交楼中，业主们发现，当初标注的人行天桥并不存在，由此引发了业主维权。
而惠博大道的一个楼盘，在前期沙盘展示中，开发商反复明确自带学校配套，业主入住后才发现学校没了踪影。经多次维权后，这一问题至今尚未结局。
在此，记者提醒，购房者在通过沙盘对项目配套做基本了解以后，为以防万一，最好能将开发商的承诺添加进购房合同中，以防出现变数。
了解了楼盘的外部配套，我们还要仔细了解社区的内部规划。如是否有人车分流，小区有几个出入口，这些出入口又与哪些交通干道相连等。如果这些不了解清楚，会给日后的生活带来极大的安全隐患。
此外，一些体量大的项目，都会分多期开发。购房者锁定了理想中的户型，一定要明确理想中的房源所在楼栋的具体位置，并仔细了解该楼栋周围的规划，如是否临近马路，如果临近马路，实际距离有多远，是否有绿化带进行隔离；房子的朝向如何，是否有遮挡等。一般沙盘上都会有朝向标注，N代表北朝向，S代表南朝向，不懂看的购房者可以跟销售顾问详细了解。
看局部
楼间距、绿化率、车位配比
很多有过买房经验的人都有过这样的经历：当初看沙盘时，楼栋与楼栋之间的距离很远，绿化面积看起来很大，但收楼入住后才发现，与隔壁栋距离太近，自己的一举一动都在邻居的可视范围内，毫无隐私可言。而楼栋之间的狭小绿地，只有巴掌大的一点。
有着这样“惨痛”的经历提醒，购房者在看沙盘时，一定要学会看沙盘的比例尺寸。通常来说，沙盘上除了会标注朝向，还会标注沙盘与现实的比例尺。通过“实际距离=图上距离/比例尺”的换算，基本上能估算出实际的距离。这个计算方式，在了解楼栋之间的楼间距时，特别实用。
一般来说，普通小区的前后楼间距可以用楼高：楼间距＝1：1.2的比值计算。楼间距50米在一般项目中已经是比较好的，挡光也会比较少。
此外，因为沙盘上的设计往往比实际社区规划稀疏很多，同时也会给人高绿化率的感觉。因此购房者要想了解实际的绿化情况，还应详细咨询销售顾问。在房地产开发中，政府有规定“绿地率”一般是不低于30%。由于地价影响到房地产成本及利润，因此与计算严格的“绿地率”相比，开发商更喜欢用“绿化率”这个名词，而在绿化率计算下的实际各类绿地面积是要缩水的，所以记者建议购房者尽量购买绿化率在30%以上的社区。
说到车库配比，二次置业的购房者都有深刻的体会。一些成熟社区，周围配套齐全、社区环境优美，但车位不足，严重影响生活质量。因此二次置业的购房者在看沙盘时都一定会仔细询问社区的停车位配比。目前市场上的新品社区比较常见的车位配比情况为1：1.5，即一户家庭，平均配备1.5个车位。个别具有前瞻视角的社区，能达到1：1.75，或1：2。对仍旧延续几年前的1：1车位配比的社区，购房者一定要谨慎考虑，除非做好了天天下班回家抢车位的准备。
看配套
垃圾站、变电站、加油站
前段时间，位于江北片区的南国园·清水湾达到了交楼条件，业主却集体拒收。原因就是原本在沙盘及多种宣传资料上多次宣称的花园规划，实际上却是市政道路；沙盘上没有告知的垃圾中转站，却出现在距离住宅不足10米的地方。
近年来，因社区无故多了垃圾站、变电站、加油站等设施规划而导致的业主维权案例不断。虽然理论上，沙盘要严格按照实际图纸制作，但很多楼盘为了快速走量，以及为了美化形象，仍旧选择“知情不报”，一些看起来不够美观，或会影响购买行为的设备都会被忽略。比较常见的就是垃圾站、变电站、高压电线、加油站、水泵室等。
在判断社区是否有这些设施的过程中，购房者除了详细咨询销售顾问，也可着重留意一下沙盘上的透明水晶体。细心的购房者一定都会发现，沙盘上常会有一些透明水晶体，且没有明确的建筑说明。这个时候就要向销售顾问问清楚，这些水晶体到底是什么建筑。因为它们可能是小区的公共设施，也可能是待规划中的建筑物。
未来这些不明建筑物，非常有可能会对生活造成一定的不良影响。比如说，它们可能是小区内部的垃圾站、配电房等等。因此在看到这些不明建筑物时，购房者不仅要询问清楚，最好能把这些“不确定的因素”写入购房合同中。
文/图 惠州日报记者卢振侠
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