楼市区域发展不平衡趋势明显 精准化调控推动行业提质发展

今年以来，惠州楼市回暖的势头稳定，1—4月交易房源面积423.3万平方米。南方日报记者梁维春摄

“这两个月客户明显增多了，卖房也容易了很多。”在惠城马安，某项目销售员小陈面对记者如是表述。但在10多公里以外的惠博沿江路某项目，销售负责人则表示上门客还是不多，基本靠中介渠道带客。

聚焦惠州房地产市场，一步一步爬坡回暖的势头稳定。然而不同项目、不同片区，以及各县区之间不平衡发展的局面也较为明显。

据惠州市住房和城乡建设局发布的1—4月商品房销售数据显示，前4月惠州全市销售商品房源面积423.3万平方米，对比去年同期463.7万平方米，下跌8.7%，跌幅不断收窄。

各县区则表现各异，城区组团惠阳销售量大幅下跌四成，而惠东则逆势激增38%。总体来看，优质区域优质项目受到市民青睐。

●南方日报记者张峰

交易行情

市场交易表现爬坡回暖多个项目引入渠道拓客

“从年初的迷茫和担心，现在似乎又明朗起来了。”惠城小金口某楼盘销售员钟美娜（化名）这样表达了自己近半年的感受。她说，去年下半年开始确实不好卖了，今年一二月份更明显，但最近又好起来了。

同样的局面也出现在水口某临近三环路的项目，在一季度一直在销售库存房源的情况下，4月份顺势推出新批次房源并快速消化，当前再次领取新的楼栋预售许可，计划再推新品。

自去年四季度开始阶段万科提出“活下去”的口号，调控边际效应不断凸显，市场在深化的调控环境下也不断出现下行行情。而当前，市场正在逐步缓过来。

据惠州市住建局发布的一季度及4月份全市商品房销售数据，1—3月份，惠州销售商品房源数量29255套，销售面积为278.2万平方米，对比去年同期均出现17.5%左右的跌幅，月均销售面积为93万平方米左右。而随后的4月份交易规模则达到了14535套/140万平方米，不断活跃的交易市场也将前4个月月均销售规模提高至100万平方米高位值。

细看各月度的交易行情表现则更能体现出市场爬坡回暖的行情。以最具代表性的惠城区市场为例，综合惠民之家数据，1—4月，惠城市场商品住宅交易数据分别为：1596套/19.38万平方米；741套/9.11万平方米；以及2312套/26.94万平方米；2830套/28.84平方米，剔除春节假期的影响，市场稳步回暖的趋势明显。

“市场回暖的势头相同，但对于不同的项目却并不相同。”惠州中原地产研究中心总监叶晓燕介绍，部分位置好的项目上门客会比较多，城市周边区域的则更多的是依赖中介联动拓客。

在惠州市场承接了多个项目渠道销售合作的某电商平台黄姓负责人介绍，今年以来，多个项目在合作过程中的佣金点数都有所提高，惠博沿江路个别项目最高到7个点左右，基本在3—5个点。而一年前，开发企业给的佣金普遍为1—2个点，部分企业更是关闭渠道。

叶晓燕介绍，市场好的时候企业收紧渠道，卖不动的时候再放开这也是市场常态，但当前市场出现的这种差别化发展行情实际上代表着各项目间的不平衡发展。

成交表现

各县区市场发展不平衡优质项目获得更多关注

市场并非一概回暖。

全市前4月销售商品房源44335套，面积规模为423.3万平方米，比去年同期分别下跌8.5%、8.7%。

在各县区表现上，惠城、大亚湾占据交易市场主导，分别达到10466套/97.2万平方米、9234套/88.9万平方米，占据总交易量近5成规模；其次则是博罗、惠阳和仲恺，分别为7584套/76.5万平方米、6126套/60.9万平方米，以及5400套/45.6万平方米；而惠东和龙门则分别为：3960套/39.8万平方米、1565套/14.5万平方米。

在全市行情同比近一成跌幅的环境下，惠阳、惠城和龙门3个县区市场领跌，跌幅分别达到40.7%、16.7%、15.2%，而惠东县和大亚湾则出现逆势激增行情，涨幅分别为38.1%和21.4%。

延伸到小片区范围同样如此。据惠民之家的分区数据统计，以惠城区一季度销售表现为例，以往市场占据主导的河南岸、江北由于供应减少占比降低，而水口和马安作为新兴的城市住宅供应片区分别取得1344套、822套的销售规模，小金口、汝湖等城郊则仅为320套和5套。

“在调控不断深化的背景下，市场各区域的差异化发展变得越来越明显。”惠州楼市资深专家、世联行粤东公司副总经理胡光宇表示，一窝蜂的热闹肯定不是正常的市场，当前，结合区域的供需表现、区位优势，以及产品的质量等，各区域受到购房者的关注也不一样，市场有了比较，购房者也有了更多的选择，这也是客户用脚投票的表现。

钟美娜介绍，尽管市场回暖，但是自来客户并不多，更多的还是依赖中介渠道带客上门。

但在马安片区的某滨江项目楼盘，在新批次房源推售前上门认筹客户数量已远远超出推售房源数量，受到市场的普遍看好。另在金山湖的千花岛、江北的江湾南岸等项目，尽管短期推售计划不明确，但销售方面已经积累了不少批次的意向客户数。

胡光宇介绍，潮水退去，回归理性的市场环境不同区域和楼盘之间差别化发展正在不断强化。品质越优良、区位条件越优越，区域配套越完善，通常也就越能够获得更多的关注和销售。

后市发展

行业投入成本大幅增加市场呼吁精准化施策

一方面，市场供应增加购房市民选择面拓宽，另一方面也表现出在优质项目的过度集聚。胡光宇以大金山湖片区某优质项目开盘推售为例。该项目前期认筹客户远超房源数，一经推出仍出现“一房难求”局面，而部分楼盘则面临着上门客户少，被渠道绑架的行情。

最根本的原因还是区域间价格差异不明显，客户选择的区分度不明晰所导致。某要求匿名的业内人士认为这在一定程度上引起部分短线投机客的返潮。

该业内人士以时代地产与英之皇合作开发的某位于惠阳淡水区域项目为例，目前项目周边的二手房交易普遍在1万元/平方米以上，若项目推出单价在9000元/平方米左右的水平，那肯定可以下手。该业内人士还透露，自己和多位朋友也在等着项目的入市销售，如果能够买到肯定会去买，后期只要完成转手就可取得可观收益。

“这也是有些楼盘明明差不多已经建好但是一直停工，迟迟未能入市销售的原因。”他说。

“从2016年惠州启动楼市调控，这3年来价格基本没有变过。”在东江新城区域深耕布局的某企业方面负责人介绍，尽管项目用地都是此前竞拍取得，但伴随行业发展不断上涨的建材、水泥、人工等等成本，企业利润空间并不大。

该房企负责人同时还对企业在区域后续开发的新项目表现出担忧。“新项目的用地是在去年市场摘牌的，对比前期项目，土地成本上涨了3倍有余，加上其他成本支出压力明显。”他说。

“行业呼吁精准化调控的稳步落地。”面对记者如何推动市场优化发展的问题，胡光宇认为，基于市场不平衡发展的现状，以及购房者集聚扎堆少数项目，且企业压力不断增大的局面，调控更加精准有效的引导市场合理健康发展变得关键。他表示，当前的市场环境已然理性，进一步的规范和优化依赖于调控的与时俱进。

针对这一局面，惠州市住房和城乡建设局局长严戈科在此前接受记者采访时就表示，将坚持调控不动摇、不放松，落实“房子是用来住的，不是用来炒的”定位的同时，也将结合市场变化不断推动调控的精准化，因地制宜和因时制宜精准化施策。并透露将全面收集相关信息进行深入研究，更有效引导企业提质发展，保障市民安居乐业。

谈及市场调控的优化发展，楼市专家、上海易居房地产研究院发展研究所所长李战军还提出，要逐步构建起多元化的住房供应体系和住房理念。在强化商品房市场的引导同时，完善租售市场的建设和供给，优化租房、保障性住房体验，让市民有更多的住房选择，并得到相应的权益保障。

■延伸

惠州楼市调控

如何精准施策？

2016年10月，惠州市政府发布《关于进一步加强我市房地产市场监督管理工作的通知》，启动楼市调控。近3年以来，随着各项调控措施的不断完善，市场过热发展的势头得到抑制，楼市恢复平稳理性。而进入当前市场，面对不断出现的新行情和新动态，如何有效推动新阶段市场环境重构，精准化施策被不断提及。

惠州楼市调控可在哪些方面进一步深化精准？记者采访了多位专家。

区域区分更精准：不同的片区差别化施策优质项目得到相应鼓励

近年来的暖市行情带来了行业的快速发展。一方面，市场销售进程提速、企业开发节奏加快。另一方面，与房地产相关的建筑行业、材料、人工费用等成本面临着明显的上涨。

最为突出的则是土地交易市场，无论是挂牌交易市场，还是二手土地交易市场，不断提升的土地价格也为行业发展带来压力。

结合这一动态市场背景，胡光宇认为这实际上对市场调控的精准化施策提出了相关要求。他认为，基于当前市场有序发展的基础面，前期市场过热发展的势头和风险基本得到抑制，行业发展也面临着优化和完善的局面。

如何发展？胡光宇认为市场不断出现的差异化发展，以及不平衡发展将是一个有效的启示。对于不同片区、不同楼盘项目，根据区位的不同、产品品质和投入的不同予以区分，让优质的产品项目能够获得鼓励，而低质的项目则受到制约，更有效地引导市民用脚投票，优胜劣汰。

胡光宇同时指出，关注区域和项目发展的差异化，更加精准的施策，也能够形成更有效的指引，在价格上实现区分，引导购房者理性选择适合自己的区域和产品，量力而行。

产品筛选更精准：严格控制普通住房保安居可提高奢侈产品持有成本

聚焦惠州楼市供需表现，得益于“半城山色半城湖”的城市景观资源，房地产行业产品的多元发展势头明显。以惠东的滨海度假型产品，以及博罗龙门的罗浮山、南昆山养生产品为例，该部分产品所面向的购房群体也更加开放，产品属性更偏向于度假养生等特定需求。

针对这一局面，结合当前的调控形势，李战军认为，惠州的市场调控精准化还应该表现在更精准的产品筛选。他说，调控的目的就是要落实“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，维护市场的稳定健康发展，保障市民安居。

李战军认为，在施策环节应该更加有的放矢，将保市民安居和行业多样化发展区分开来。对于刚性住房产品严格防控，确保市民住房需求有效落实，但是对于显著脱离住房保障属性的度假型产品则可适当放松。对于别墅产品等奢侈性住房单位也可有效进行区别。

“对于刚性住房需求的市民权益全力保障，但对于非普通住宅产品则有效区分。”李战军直言，能够购买别墅和度假型产品的人群肯定不属于刚需群体，对于这部分群体的购房置业，更多的不只是调控限制，也可以优化税收机制提高持有成本。

构建长效住房机制：推动租赁住房市场发展保障权益强化居住认同感

李战军同时还提到了租赁住房市场的发展。他认为，惠州在精准调控的同时还应该加快住房机制的建设，加速构建起多渠道、多元供应的住房体系。

他同时认为可以探讨更多渠道拓展房源。除了政府划定相应的地块进行租赁房源建设，以及土地出让竞自持外，还可以强化企业配建机制，更有效的优化租赁住房的所处区位和社区管理服务。

李战军说，建设的同时还可以引入相关的企业进行长租运营，提升租赁住房的品质和环境，提升居住体验感，进一步增加市民的接受度。

针对市民住房观念难改变的问题，李战军认为这就是构建多元住房体系最关键的部分。除了建设租赁住房、保障性住房外，从住房权益上、住房舒适度等层面如何强化，提高市民的认同感和受尊重感都应该值得关注，尽可能让市民能够租房住下来的同时能住得舒适。

南方日报记者张峰

专访

市住建局党组书记、局长严戈科：

坚持调控不动摇，确保楼价稳定

南方日报讯（记者/张峰）“楼市回暖，楼价将上扬”“购房要快，政府将放开备案价格”……今年以来，伴随调控的深化市场进入平稳期，一些有关价格调控放松，价格上涨的信息不时被传播。针对这些传言，记者日前独家专访了惠州市住房和城乡建设局党组书记、局长严戈科。严戈科表示，惠州坚持调控不动摇的决心坚决，将全力维护市场的平稳健康发展，保障市民最切实的住房需求。

严戈科首先重申了惠州坚持调控稳房价、稳预期的总基调。他介绍，惠州将坚持调控不动摇、不放松，稳步落实和巩固“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，持续深化调控和稳定市场。

对于新阶段市场出现的新行情，严戈科则表示将结合市场变化不断推动调控的精准化，因地制宜和因时制宜精准施策。针对不同的城市片区不同的品质项目深化调研，差别化施策精准应对。

这种差别化施策是否意味着备案价格将上浮？严戈科直言并非如此。他指出，深化市场调控的基础目标之一就是稳房价，根据不同项目产品质量的不同，在后续施策过程中也将有涨有跌，有保有压，引导企业提质发展。

“不断提升住房品质和居住体验是群众最切实的需求，也是提升城市品质的题中之义。”严戈科表示，未来的市场调控将在该领域施策发力，引导行业不断优化产品，完善住房体验，引导企业诚信经营，有效构建起优胜劣汰的公平竞争环境，进而不断推动惠州房地产市场的高质量发展。

具体到细化措施，严戈科指出，该局当前正在深入调研和收集相关市场信息，后续将联合市发展和改革局、市场监督管理局、市金融局、市社会保障局等行业相关部门深入评估研究，逐步施策落实。

严戈科还指出，结合前期调控过程中出现的问题，房地产价格备案监制流程也将优化调整，由住建部门结合项目情况提出指导意见，再报送价格监制主管部门办理价格监制。他介绍，该局在后续调控中将统筹监管市场各环节流程，也将更有力地精准施策助推市场平稳健康发展。

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