前11月全市商品房成交1442万平方米 2018年惠州楼市总体呈现平稳态势

惠州日报 2018-12-21 11:11

2018年惠州楼市总体呈现平稳趋势。本报记者周 楠 摄

购房者在认真看购房合同。 本报记者周 楠 实习生王丽思 摄

市民在售楼处了解心仪的住房。 本报记者周 楠 摄

▲购房者趋于理性。▲楼市一景。本报记者周 楠 摄

▲楼市一景。本报记者周 楠 摄

2018年对惠州房地产而言,是深具里程碑意义的一年。“房住不炒”“认房又认贷”“差异化价格管控”等一批热词新鲜出炉,时刻牵动着大众眼球。政策利剑、观点交锋、市场博弈、暗流涌动,在这部跌宕起伏、惊心动魄的全民大戏里,“痛并快乐着”成为了行业年度表情。

还记得自2016年起,惠州房价一改往日低迷,突如其来的攀升唤醒了沉睡的市场,价格洼地犹如闸门初开,一时潮涨。面对热而不退的涨声和喧嚣,今年3月信贷调控政策重磅祭出,之后从严监管、专项整治,超速的房价终于去虚降温。

与昔日不同,2018年楼市调控的连环新政,堪称真刀真枪,所有开发商经历了一场前所未有的洗礼与检阅。惊奇的是,一线市场虽身处政策调控当中,但还是交出了相对稳定的岁末成绩单。

◎回眸

全市成交1442.30万平方米,同比增长2.7%

回顾2018年的整体走势,总体呈现平稳态势。上半年,延续去年的乐观情绪,虽然“认房又认贷”政策管控,市场依然热闹非凡;进入年中,由于购房需求提前释放、信贷政策持续收紧等因素叠加,制约了成交量增长,市场渐趋平稳;到了下半场,房企冲刺加码、供应迎来高潮,但受信贷环境影响,购房预期改变,整体成交出现回落,打折促销重现江湖。市场表现虽是这样一波三折,岁末成绩单却仍有亮点。

数据,是市场走势最直观的说明。据市统计局、市房管局提供的数据显示,今年1-11月,新建商品房销售保持增长,二手房市场交易明显回落。

其中,1-11月,全市商品房销售面积1442.30万平方米,同比增长2.7%;销售额1554.02亿元,增长12.1%;1-11月,全市二手房成交32556套,同比下降30.73%;面积392.5万平方米,同比下降27%。

而来自市发改局的一份数据则显示,今年惠州市住房价格总体保持平稳态势。1-11月,全市一手住房备案价格约为10788元/平方米,全年逐月基本保持稳定。

另据国家统计局发布的“70个大众城市新建商品住宅销售价格指数”显示,今年1-11月,惠州住房价格环比指数分别为100、100.4、99.9、100.1、100.3、100.5、100.4、101.1、100.4、100.6、100.3,同比指数分别为103.7、104.3、103.1、102.7、102.2、102.1、102.6、104.8、103.5、103.9、103.8。这也直接支撑了市发改局的数据准确性,佐证了“全市价格走势总体保持平稳”的判断。

在成交量和成交价格之外,市场供应情况,也成为人们了解市场现状及判断未来走势的重要依据。据市房管局提供的数据显示,今年惠州市商品房供应保持增长,库存处于合理区间。1-11月,全市商品房批准预售面积1669万平方米,同比增长25%,其中住宅1531万平方米,同比增长27%。截至11月末,全市房地产库存面积1226万平方米,同比增长16.22%;其中,住宅库存面积902万平方米,同比增长33%,去库存周期约为7.4个月。

◎展望

对于2019年市场表现,开发商表示谨慎乐观

尽管2018年的市场成绩单还算亮眼,但着眼于2019年的市场行情,多位业内人士持谨慎态度。

一位业内人士同样依托数据分析,2018年,虽然商品房成交规模保持了相对稳定,但考虑到三四季度房企供应量增长的情况下,这种交易稳定背后的市场环境已发生了显著变化,“从多家机构提供的数据可以看出,很多楼盘已经出现到访量转化率降低、开盘去化率下降、项目蓄客不及预期的情况,整体市场量价回落的格局已然形成。”基于这个认识,该人士认为,2019年市场会持续下行,开发商会面临更加严峻的业绩挑战,“建议开发商发掘短周期内有销量的项目加快营销,同时在开发端控制项目规模,防止大体量项目带来的去化风险。此外,还想提醒开发商在业绩释放的窗口期快到了关闭的时候,一切的策略都要更"快"。”

据多位浸淫行业多年的业内人士介绍,2009年以来至今,惠州房地产市场曾经历过两轮完整的市场小周期,平均时长均在三年左右,但受市场发展阶段、调控环境及市场供求关系等多方面影响,各个阶段时长及走势具有明显差异。通过对前两轮市场周期的细致研究,他们一致认为本轮调整周期将持续至2020年。

“市场周期与政策周期基本一致,政策力度越大,周期波峰、波谷距离越大,波动幅度也就越显著;而当市场供求严重失衡,其对市场预期的影响将明显延缓政策效果的显现。本轮周期因城施策特征凸显,引发上行周期出现周期轮动,进而导致本轮周期时长明显延长,波动幅度也相对较小。基于对调控政策持续且趋稳、市场供求关系短期逆转的判断,我预计2019年下半年触底的可能性较大,未来市场将在稳中小幅波动。”一位周姓地产人士分析。

“可以确定的是,在粤港澳大湾区的战略背景下,惠州房地产的发展格局已经基本确立,具备长期投资的潜力。这也是我们公司重点布局惠州的重要原因。”时代中国惠州公司总经理助理沈岸戈在谈及2019年市场行情时介绍,2019年时代中国惠州公司的年度销售目标是56个亿,“上半年可能会比较辛苦,但下半年市场应该会触底反弹,为我们提供一个出货机遇。”

本报记者卢振侠

房贷利率略有松动 市场促销力度加大

2018年惠州楼市即将落下帷幕。在深圳、南京、北京、广州、杭州等部分地区房贷利率出现松动风声后,记者调查发现,惠州市场已有个别银行下调了首套房贷利率。跟随这波下调行情,很多楼盘趁机加大了促销力度,力求快速出货,变现过年。

据了解,进入2018年,惠州信贷市场全面收紧。3月起,不仅惠州五大行全面执行认房又认贷的政策,房贷利率也普遍上调。其中,首套利率上浮35%-40%,二套更是上浮40%-50%。在上调房贷利率的同时,各行纷纷提高了按揭门槛,对个人信贷资质考核更加严格,审批放贷时长加长。部分银行还附加了购买理财产品的条件。

这一现象持续至11月底有所改观。进入第四季度,深圳、杭州、南京、厦门等部分地区银行出现高位回落的情况,利率回落的幅度在5个百分点左右。11月中下旬,这波“房贷利率松动”效应在惠州市场稍有体现。据新力城、德润天悦等多位楼盘销售人员介绍,目前房贷利率出现略微松动迹象,仅有中行、农行、工商行下浮了5-8%,其他行的首套房贷利率依然保持30%-40%的高位。

据悉,“房贷利率松动却未下调到位”的现状,一定程度上影响了购买心理。购房者林先生选定了金山湖某楼盘的房子,考虑到当前的房贷利率情况,决定再等等看。“按照目前的贷款利率,购房成本要增加十多万元,还是看看能不能降一点吧。”林先生说。

购房者的这种心理,成为房企们冲刺年终业绩目标的最大障碍。为刺激购买需求,也为快速出货,变现为王,众多房企主动求变,通过打折促销、赠送物业管理费、低首付、加大渠道奖励等优惠活动,推动成交。如刚刚成功举办合作伙伴答谢宴的新力城,现场宣布,12月份全面升级全民营销模式,转介绍叠墅产品可得到4万元的税后现金奖;转介绍高层产品的可得到17000元的税后现金奖。

本报记者卢振侠

解码2018惠州楼市热词

2018年在经历了“楼市成交量走低”“房贷收紧”“从严监管”等一系列跌宕起伏后,终于走到了尾声。回眸过去一年间市场发生的诸多变化,总有一些瞬间让人永远铭记。在此,记者简单梳理了一些年度地产热词,希望在重温热词背景的过程中,串联起大家对2018年的市场记忆。

热词:认房又认贷

年终盘点,如果问起任何一个业内人士关于2018年的楼市回忆,有九成的人可能都会说起“信贷环境”。

的确,进入2018年,信贷环境趋紧成为整年度的主基调。从3月起,惠州国有五大行就全面执行了认房又认贷的政策。

所谓的认房又认贷,是指即便此前购房的贷款已经还清,但依然按照二套房进行资格认定。与此同时,部分银行对购房者的首付来源,流水、资产、学历进行严格的核实,即使符合条件,二套房的利率也普遍上浮,最高可达40%。

到了第四季度,信贷环境的从严程度可以说到达年内最高峰值。不仅二套房贷利率普遍上浮40-50%,首套房贷利率也基本上浮30-40%。

房贷利率上浮带来最直接的影响,就是增加购房成本。面对突然增加的几万到十几万不等的隐形成本,很多刚需购房者选择了观望,等待信贷政策放宽。

热词:差别化管控机制

熟悉2017年市场的人,应该都还记得,为维持市场健康良性发展,惠州楼市推行了“限价令”,避免房价无序升温。在当时外围市场频频纳入限购范围的情况下,作为为数不多的“不限购”城市,惠州推行的“限价令”可谓是一条利于惠州市场运行的“良计”。没想到,几家欢喜几家忧,“限价令”落地不久,却引来开发商的不解,以及一些业内人士的担忧。

不解与担忧的核心源于一刀切的“现价令”固然遏制了房价快速上涨,但同时也折损了开发商打造精品的积极性。

“无论成本高低,区域定价都是"一刀切"的,这就给了一些不良房企"浑水摸鱼"的机会,同时对一些品牌开发商而言,受限于利润空间,容易放松对品质的坚持。”彼时,一位业内人士分析。

时间的脚步推移到了今年。开发商也好、业内人士也罢,所有的不解与担忧,都在新的价格管控机制下烟消云散。

据悉,认真倾听行业声音,深刻把握市场需求,今年市房管局在优化价格管控机制的基础上,出台建立了商品房项目差别化价格监制机制,对一些注重品牌、品质过硬、运作规范的楼盘,因盘而异,给予适度的定价空间。

同时,为做到分类调控、精准跟进,市房管局还加快了首套房贷审批、放宽速度,维护住房公积金缴存职工购房贷款权益,两次调整普通住房价格标准。

热词:专项整治行动

从2018年的市场中一路走来,当人们回想起“捆绑车位销售”“加收居间服务费”“捆绑装修”遭遇封盘的事件时,都会对当时开展的专项整治行动记忆犹新。

据悉,延续一直以来的严管基调,今年第四季度,惠州市开展了新一轮的房地产市场专项整治行动。在此次行动中,由市房管局、市发改局、市住建局和市工商局共同参与的检查小组,针对全市三县四区的房地产开发项目及房地产中介机构进行整治检查。

整治行动重点关注了房地产市场价外加价,虚假房源信息广告,以及散布涨价和政策变化等恶意炒作行为。同时对于企业信息公示等内容和支持住房公积金贷款等内容给予强调。此外,针对前期楼盘项目出现的建设与规划有差别、“零首付”等现象也都将予以规范。此外,对于房地产中介则将重点查处发布假房源和造谣炒作等扰乱市场平稳的行为,以及“阴阳合同”、炒卖房号和协助购房人伪造材料片区购房资格或贷款等资格的行为也将给予了重点关注。

据统计,全年共出动房地产市场暗访检查25次,涉及开发企业、中介机构47家;共开展房地产市场巡查7轮,发现并纠正不规范销售行为20余宗,公开曝光违法违规中介机构6家,房地产开发企业2家,查处违法违规房地产广告案件18宗,形成了强力震慑。

热词:市委巡察整改

在对市场进行专项整治的同时,市房管局坚决落实市委第一巡察组整改要求,坚持问题导向,较真碰硬抓好整改落实,将巡察发现的五个方面17个问题分解细化为31个具体问题,制定整改措施97条,逐一落实到位。

截至目前,已整改完毕29个,正在整改2个,制定和完善各方面制度27项,收缴、退还违规资金13.19万元,提醒谈话10人,书面通报批评5人次,向市纪委驻国土资源局纪检组移交问题线索1条。整改工作达到了预期效果,全局作风进一步好转。

热词:优惠促销

进入第四季度,无论是业内人士,还是普通市民,说起楼市变化,都有明显转冷的感受。迫于信贷环境和全年任务的双重压力,很多楼盘选择以价换量,市场进入盘整期。尤其在12月份,虽然很多房企为冲刺全年业绩,加大了最后一搏的力度,供应明显增加,销售动能却明显减弱。

而面对新行情,开发商显然已提前做足准备。为加速资金回笼,目前多个热点区域的楼盘出现降价促销的情况。如佳兆业东江新城高层九折一口价,并送3年物业管理费和价值2万元的金条;别墅产品99折。新城香悦澜山年终9折优惠,单价6666元/平方米起,另外首付还可以半年内分期付清。

在直接降价促销的同时,多个楼盘还给出更大力度的全民营销政策。如惠博片区的一个项目,给出洋房转介返佣4万元一套;新城鹿江风华转介返佣1%。在业绩压力的冲击下,就连地段、景观、产品都不错,颇受市场关注的蓝光雍和园也给出了每套5000元的转介佣金。

本报记者卢振侠

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