惠州市场运行平稳区间对刚需客是好事
惠州新房市场活跃指数
市场各方逐渐进入“冷静期”
传统“金九银十”已过去，从“账面”上看，惠州市场仿佛表现得可圈可点。但另一方面，市场的各方表现却各有不同，市场到底是一如往常，还是确实出现了转向？在“账面”上看不出来的问题，其实在某些数据层面已经初露端倪。
从中原监测的实时市场数据来看，反应市场信心的新房来访指数十月以来连续下滑并最终跌破荣枯线，在今年长达10个月的时间，市场整体来访量都没有出现过一次峰期，可见市场情绪始终凝重并难以突破，入市的势能也没有形成大的积蓄和新的爆发。
从市场交投氛围来看，去年金九银十期间，惠州市场累计集中开盘45盘次，平均开盘去化率为82%，而今年则只有28盘次，平均开盘去化率下降到75%。
从供求关系来看，今年供应端持续放量，月均供应维持在147万方以上，前10月，市场整体供应已与去年全年持平，供应进入洪峰，需求却难以积蓄新的势能，导致进入三季度后，市场的供求比一度扩张至2.4，三季度累计供求比为1.47，供求局面出现转向，一房难求的“抢房时代”正在逐渐远去。
市场逐渐进入“冷静期”的另一个重要表现，是开发商拿地策略的改变。
过去两年品牌房企在惠州大量拿地，收并购本地房企或项目的消息接连被证实，而今年这种现象明显减少。从土地招拍挂市场看，今年前10月全市累计成交了77宗经营性用地，同比下降30.63%，流拍率在二季度后有明显上升，与此同时，成交地面价却明显上涨，涨幅高达72.8%。这意味着在成本线一再攀高，市场情绪转向的情况下，房企扩张的策略和手段都发生了改变。
当前的焦虑是“非理性”到“理性”的过渡
近期市场焦虑的情绪浓厚，对于买还是不买，卖还是不卖，大家都开始举棋不定。
事实上，近期市场出现的下滑现象与其说是市场寒冬来临的表现，不如说是市场从“非理性”到“理性”的回归。过去两年市场量价齐飙，实际上是 “非理性”的表现，在去库存政策刺激下，购房者急切入市，明显影响了房价，市场呈现的供需关系持续紧张，加速或者说透支了需求的释放。市场习惯了数据的猛涨，而对数据的回落有过多的担忧。
事实上，从中原监测的新房市场活跃指数的走势可以看到，目前的惠州楼市热度是从热到温，正在逐步回归到平稳区间。“冷静期”过后的市场将回归常态。因此，当前的焦虑，事实上是促使市场从“非理性”回归到理性运行区间。当市场运行至平稳区间，对于是买还是卖，市场各方会更加清晰。
市场进入“冷静期”，对刚需客而言是好事
面对市场变化，购房者既担心再不入手房价还要继续涨，又担心入手之后房价要下降，因此开始观望。笔者认为，目前市场进入“冷静期”，对刚需客而言是好事。
首先，当前政策环境仍然稳定，10月底的中央高层会议没有再提及“房地产调控”和“去杠杆”，说明接下来政策短期内大幅调整的可能性不大，整体而言是“控涨又控跌”，短期炒房客将逐渐退出市场。
其次，供需关系扭转，购房者可选房源增加。房企正在加速推货，未来的供应会逐渐增加，中原统计数据显示，2018年四季度潜在供应661万㎡，惠城区、惠阳区和大亚湾区的潜在供应都超过100万㎡，四季度预计会有大量新品入市，购房者可挑选的房源大幅增加。且投资客逐渐退场，楼盘开盘“抢房”的情况会缓解，购房者更容易买到心仪的房子。
最后，当前市场预期整体偏弱，市场会出现一定优惠，促销手段会加码，产品质量、服务质量都会有所优化、提升，以吸引客户，此时对于购房客来说，是一个更从容，更合适的购买时机。对于整体市场来说，适当地慢下来，也未必是坏事，这时候能更清楚看到市场的潜在机会点，适当的调整，能更好地找到节奏并最终持续稳定地发展。
（惠州中原战略研究中心）（文中观点不代表本报立场）
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