去住宅化浪潮再起 房企突围转战产业地产
特色小镇成为房地产商转型的一个方向。新华社图
【记者胡雪军】
在盛行的去地产化、稀缺的土地供应及高涨的住宅用地价格推动下，以碧桂园、万科、时代为首的大开发商纷纷积极转型，布局产业地产开拓非住宅业务。从2017年下半年开始，房企开发的各类科技园区、特色小镇如雨后春笋般异军突起，以寻求新的利润板块。
产业地产迎来新模式
今年3月，融创对外发布“桃源+”战略，将逐步向文化、娱乐、旅游、体育、休闲、教育、健康、养老等服务和运营领域延伸；5月，正荣集团旗下产业发展集团也公开亮相；2016年8月至12月，碧桂园在惠州、东莞和河北三河获得5个产业地产项目，项目均定位为科技小镇，在碧桂园的规划中，深圳周边是碧桂园未来发展产业地产主场地，未来5年将投入1000亿元打造10座名为“科技小镇”的卫星城市；华夏幸福围绕影视全产业链打造影视产业生态闭环，建设以影视为代表的文化创意产业小镇；浙江建工集团在杭州未来科技城板块打造拥有孵化器、共享办公、高端商务空间租赁的模式的欧美金融城。
产业地产即以产业为主导的地产项目，通过整合资源、引入资本及规划运营，打造产业集群并实现产城融合，以此改善区域环境及提升城市竞争力。
告别房地产市场的“黄金十年”，掘金产业地产为房企获取土地资源带来了更多可能。依托自身融资、开发及招商资源，房企在运营产业地产项目上具有先天优势。
戴德梁行的统计数据显示，早期产业地产主要聚焦第二产业，即以生产制造为核心，发展工业园、物流园等项目；随后发展的“2.5产业”则是围绕生产性服务业、研发办公、孵化器、加速器等功能为主的升级版本。如今的产业地产已延伸至第三产业中以服务业为主导的综合型房地产开发，常见项目如旅游地产、养老地产、各种特色小镇等。
房企与产业合作最完美
从现有的产业模式来看，房企进入产业地产主要有几种途径。一是直接并购或入股较成熟的项目，如万科并购普洛斯，碧桂园入股中集产城等；二是取得特色小镇项目的开发权，在操盘产业地产的同时亦可收获大量的商住用地；三是通过与产业实体合作，捆绑获得土地资源。不过，因开发建设周期及产业培育需要较长时间，目前大部分产业地产项目仍处在前期阶段，未来有很大的空间成长为具备规模并成功带动上下游周边产业形成全产业链生态的格局。
与住宅开发商被动式涉足产业地产相比，从起家开始便是做产业地产的企业，由于在这个领域时间更长、更专注，便有一些具有代表性或较成功的案例，如天安数码城、亿达中国、联东U谷等。这些产业园区起家的企业，有自身产业优势、产业资源及招商能力，戴德梁行高级助理董事及广州产业地产部主管黄文礼表示，
理论上二者合作开发产业项目是最理想的，但实际情况却并非如此。做产业园区开发的企业，已具备房地产开发的能力和经验，不需要与房企合作。而另一方面，房企总是希望将利润空间理想的住宅用地揽在自己名下，所以双方难以实现联手。因此，市场上最理想和最常见的组合是实业企业与房地产开发商合作，比如思科和碧桂园。
借旧改项目布局
除了与实业合作，房企还可通过旧改项目入局。黄文礼认为，近年兴起的城市更新旧改项目，通常具备良好的区位优势，而且旧改土地的获取成本相对较高，因此政府对此类项目改造后的住宅或商业开发比例会相应调高，房企可借此获取更大的利益空间，并凭借自身招商实力引进城市中心一带的写字楼、餐饮娱乐及体验式消费商家。目前从广州市场来看，老城区旧改项目已基本完成，存在较多旧改机会的区域主要在黄埔港一带、白云区石井片区等。
亿翰智库在一份报告中指出，在房地产行业进入资源主导的大周期阶段，无论是开发商、制造业还是金融资本，进入产业地产行业的目的无外乎是将优质资源纳入囊中，以谋求自身可持续发展，产业地产势必成为各类资本抢占行业话语权的最佳载体。不过，目前地产上依旧面临无法盈利情况，多元化之路是否成功，还需要更多时间去检验。▲
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