惠州市场热度减退“金九银十”爽约 房企促销、暖场活动频频，购房者观望情绪加重

黄金周楼市成交同比下滑。

某楼盘售楼处。

近来，国内多地楼市成交量正逐渐从高位回落。在万科“活下去”的呐喊声和一些城市的“降价退房潮”中，惠州楼市表现又如何呢？

就在不久前，市场上托人买房、加价卖房的现象还比比皆是，一觉醒来再看惠州楼市，已然是价格松动、促销频繁。刚刚过去的国庆黄金周，虽然各大开发商推出各种打折促销的优惠措施，但一些售楼处却“只见雷声不见下雨”，一天只成交几套，甚至更少的房子，成为近期的普遍现象。

事实上，国庆黄金周的表现，只是惠州楼市“转凉”的一个缩影。对市场保持高度关注的人，早已从近两个月的市场变化中，感受到了楼市行情的转变。

促销频频

开发商出货意愿增加

细心的人或许都能感受得到，相较前几个月而言，现在去楼盘看房，销售人员的态度明显热情了不少。那些曾经摆出过“爱买不买，不买拉倒”高冷态度的销售员，变得非常耐心细致，不仅会详细解答购房者所有的琐碎问题，接待上也更加用心。而原本一些需要托关系、走后门，甚至要求全款付清、加价买房的楼盘，也开始放低姿态，不仅不用加价，还可以接受按揭贷款。更有有心人留意到，隐身了许久的售楼营销电话，开始“重现江湖”。

诧异于这些转变，购房者们不禁有些摸不着头脑：“惠州楼市这是怎么了？”

这种疑问，在真实的数据面前有了答案。多年来，在消费习惯的驱使下，“金九银十”在约定俗成下已成为楼市的传统旺季。以往，无论市场行情如何，在各种促销、暖场活动的带动下，“金九银十”总会刺激一部分消费需求，拉动销售推向一个小高潮。但今年的市场变化，明显打破了常规。

记者从市场了解到，相较前几个而言，9月份虽然开发商推货热情高涨，住宅供应高达23123套，环比上升55%，但实际成效却打了折扣。总体呈现出来访下滑、客户观望情绪加重、成交周期拉长、客户流失率增多、转化率下滑、市场存量增多、客户资质下降、全款客户减小等特点。在此特点之上，9月住宅总体成交仅有9876套，市场热度减退。

不独九月份，作为 “金九银十”期间最精彩的“桥段”，“国庆黄金周”期间的市场表现，同样亮点不多。

据统计，黄金周前一周，惠州市房企积极推货，供应量大幅上升，全市一手供应为10072套。黄金周期间，又新增供应134套。

但与之相对照的是购房者的认购态度。据悉，在黄金周营销活动、促销优惠的带动下，各楼盘的客户来访量同比增速明显，但认购量同比却明显下滑，表现出“叫好不叫座”。

从实际数据上来看，据中原地产统计数据显示，在传统的销售旺季“国庆黄金周”期间，惠州市一手住宅成交套数1121套，与去年1936套相比下降了42.1%；成交面积11.47万平方米，同比下降48.38%。这一数据，远低于前两年，已接近2015年。

尽管网签数据存在滞后性问题，但总体而言，楼市供大于求或成为各方态度扭转的根本原因。

行情转淡

在售楼盘价格松动

据了解，与珠三角其他城市相比，没有限购的惠州，“凉意”来得稍晚一些。同样来自于中原的一份数据显示，在8月份，深圳成交35万平方米，东莞成交38万平方米，惠州成交123万平方米，广州成交69万平方米，佛山成交116万平方米，中山成交58万平方米。

除惠州、佛山外，其余各城均只有两位数成交量，其中东莞成交面积环比下滑1%，佛山环比下滑15%，珠海、肇庆等均有不同程度下滑。在有开盘的城市中，仅惠州、东莞仍保持70%以上的认购率，其余各城开盘认购率均在荣枯线上下徘徊。

尽管惠州楼市“入秋”较晚，但相较后知后觉的购房者而言，对市场行情保持密切关注的业内人士，也早已从近几个月的市场端倪中，洞察到了市场转冷的信号。

9月中旬，惠州中原董事总经理钟志斌就曾提醒，惠州楼市内外承压，须警惕下行压力。他分析，除宏观大环境因素，如楼市政策以及银行信贷收紧等方面叠加影响之外，深圳“731新政”出台对惠州楼市也造成间接影响。

他认为，深圳“731新政”中“限售、限离及限制企业购买”等调控措施，非常有针对性地抑制了深圳楼市的投资气氛，甚至一定程度上冻结了深圳楼市的流动性，也引起市场的强烈观望，同时快速传导到惠州楼市，特别是临深区域，“近期内惠州楼市所承受的压力不会轻易减退，市场各方均需要对此趋势有足够的理解和充分的判断。”

类似的分析，已然得到市场走向的论证。一位原本准备到惠州置业的深圳客卢女士，最近暂缓了购房计划。“以前听说惠城区的房子不好买，国庆前过来看了一下，发现并不是想象中的那样，反而还给了一定的折扣优惠。”卢女士说，现在贷款利率也挺高的，我想再等等看看。

记者国庆期间踩盘了解到，相较前几个月而言，不少在售的楼盘价格出现了一定程度的松动，不仅新推售的产品，单价比前期产品便宜了几百块，还给出了 “全款付清95折”“1.5万抵99折减5000元”“3万抵10万”“送5-10万元装修基金”等优惠。部分楼盘更是启动了全民营销，中介返佣约为总房款的1%。

后市分析

楼盘销售分化将加剧

楼市后市将如何表现？对此，业内人士也给出了自己的判断。

“不是现在有多冷，而是过去热得过了头。”曾多次来过惠州的知名经济学家马光远，在分析“金九银十”哑火时，向媒体表示，从2016年9月30日开始的楼市调控政策，经过两年多的发酵，效果已经显现出来，市场已经趋向平稳，“不能拿以前不太正常的温度，说现在不正常。恰恰相反，现在的温度才应该是正常的。”

一位地产人士则表示，在“房住不炒”的大环境下，各种调控政策密集出台，信贷环境进一步收紧，在供应量增加的情况下，房地产市场会越来越趋向于理性化。

该人士的观点，得到了实际数据的支持。据惠民之家统计，继9月中下旬供应集中放量之后，10月惠州楼市又有大批新房源上市，仅惠城仲恺，10月预计就有23盘开盘或加推，其中纯新项目多达14个，占比超过五成，购房者买房选择性进一步增加。

记者采访时，恰逢央行宣布，自10月15日起，下调部分金融机构人民币存款准备金率1个百分点。据悉，降准可释放约7500亿元增量资金。

众所周知，房地产市场一向对金融政策十分敏感，此次降准将对楼市产生怎样的影响？

对此，惠州中原地产研究中心总监叶晓燕认为，央行选择在国庆假期最后一天降准，核心目的是对冲近期系列利空消息。近期经济数据整体低迷，四季度的“稳增长”压力也日渐显现，也需要货币政策“放水”。此次降准力度较大，有助于改善民企融资环境，对房地产而言也是利好消息。

随后，叶晓燕话锋一转，分析认为目前外部大环境充满不确定性，同时楼市调控增压、流动性紧张、潜在供应压力不减，“我认为楼市在短期内很难继续一路高歌。在接下来第四季度预计惠州不同楼盘的销售分化会越来越明显。对于第四季度有推售计划的房企，我建议要高度关注市场的微妙变化并做好应对准备。”本组文/图 本报记者卢振侠

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