常态调控叠加金融调节，促使开发企业和购房者回归到房地产开发的本质价值 房贷收紧下市场表现理性平稳
多家房企仍然看好惠州发展前景，深度布局惠州市场。南方日报记者王昌辉摄
2016年10月6日，惠州市政府发布《关于进一步加强房地产市场监督管理工作的通知》正式启动楼市调控。转眼间，调控周期已满两周年。
跟随不间断的行业规范举措、政策加码，以及动态化的专项整治行动，从楼市虚火旺盛到逐步理性规范和平稳健康发展。尤其进入今年，开发企业融资难度加大、购房市民贷款也受到影响。
市场行至四季度，按揭成本的加大和放款难使得部分购房市民放缓置业脚步，市场销售明显放慢；调控的持续和融资成本的增加也使得开发企业在土地市场上更加谨慎，前期高溢价拿地的局面得以改变，企业更加关注到市场风险的防控。
最为人们关注的则是龙头房企的表态。继国庆节前夕万科地产秋季例会现场高调出声“活下去”，碧桂园地产暂停下拿地脚步，以及恒大集团的精简人力编制等，行业三巨头的这些举措被业界理解为行业风向开始变化的显性指标。是针对市场调控、金融环境的形势紧握现金流过“寒冬”的表现。
聚焦当前惠州房地产市场的发展形势，结合城市所处的粤港澳大湾区和深惠同城发展的进程，如何更好地理解市场环境的动态变化，同时更有效地辨别市场风险和机遇？《南方日报·惠州观察》楼市调研团于近期实地走访了多家企业和楼盘一线了解动态变化，同时请了多位行业专家进行解读。
南方日报记者张峰
如何理解调控常态化？
调控规范市场行为同时也在防控市场风险
两年前，随着房地产市场的迅速升温，企业不规范行为的出现带来市场波动。在这一市场形势下，继珠三角周边佛山、珠海等城市启动新一轮楼市调控后，惠州市政府2016年10月6日发布《关于进一步加强房地产市场监督管理工作的通知》，启动当前轮次的楼市调控。
至今，调控周期已满两周年。在这期间，阶段性的市场专项整治行动，“限售”政策调控加码，以及价格监制、销售规范和今年以来的限制性购房举措、境外机构和人员购房的限制等措施，楼市稳步得到规范。
然而市场也出现了不同的声音，针对“限售”“限价”等举措的严格实施，部分业内人士认为，尽管在市场层面实现了价格稳定，但实际上也抑制了正常的市场供需。相关代表就介绍，从去年企业出现的捂盘惜售、放慢工期，以及价外加价等现象的出现，很多实际上就是企业为规避限价的方式，这也助推了阶段性的供需失衡。
该业内人士同时认为，延伸到当前的市场，随着调控的长效化得到明确，企业开始加速推售加速赶工，希望实现高周转。由于新房源产品集中推向市场，市场面临的压力进一步增大。
如何理解这一局面？惠州世联行副总经理胡光宇认为，应该看到政策的长效性和调控的坚决性。他介绍，尽管部分前期市场的动荡局面出现有调控的因素，但其根本还是在于企业自身的侥幸和投机取巧。“就当前的惠州楼市的发展局面而言，过热的倾向还是比较明显的，因而调控的常态化对于市场长效运营是很有必要的。”胡光宇说。
“市场调控并非只意味着限制和规范，同时也是对于市场风险的有效防控。”市房管局信息中心主任练晓旋介绍，针对惠州房地产行业现在已经形成了动态监测机制，除了实时监测市场和规范市场行为，对于市场的潜在风险和企业遇到的困难局面也能够提前掌握，防控市场的运行风险，更有效地保障市场的平稳健康发展。
怎样看待房贷收紧？
企业能从容选择进退，拿地扩张需谨慎
“利率上浮多少我已经不在意了，只要能够顺利放款出来就谢天谢地了。”在记者近期的调研采访过程中，在水口三环路旁某楼盘置业的市民刘彬这样说。他称自己签合同付首期款还是上半年5月初的时候，而贷款申请一直到近日才审批，利率上浮的比例也上涨了不少。
另在马安的江誉诚项目，开发商德威集团营销中心总经理刘友坦言，现在的银行收件和审批越来越难，前期积压的按揭款也很难放下来。“四大行我们现在都很少送件了，新的销售客户都是尽量往光大、兴业等商业银行送，还能有些额度。”
事实上，房贷等收紧的局面早于去年四季度就已经开始出现。彼时市场各方认为属于常规的年终额度紧张，次年年初就将陆续放宽。但随着今年以来，房贷等却持续收紧。针对房地产企业的开发贷全面停滞，多家银行陆续停贷二手房按揭业务，新房业务也放缓收件，放款周期则大幅度拉长，利率上浮比例当前已经来到了50%左右。
在2014年中，跟随银根收紧，市场销售不畅，大量企业陷入资金困局，最后包括本土龙头房企光耀集团在内的多家房企资金链断裂，楼盘项目烂尾。前车之鉴历历在目，如何理解和把握当前的房贷等的收紧？
惠州中原地产董事总经理钟志斌认为，两轮市场有着本质的不同。他说，尽管呈现出来的都是市场缺钱，但两个阶段的市场供需和形势是完全不一样的，2014年阶段的企业是真的面临着绝境，但对于当前的企业而言远未到关系存亡。一方面，经历过残酷的市场洗礼后，开发企业们更加懂得“活着”的价值，另一方面，则是过去两三年的暖市积累了较充裕的余粮。缺钱更多的不过只是表现为阶段性的资金周转周期被拉长。
“不同于此前一些企业面临着背水一战，当下的房企们有着足够的时间做出从容的选择。”惠州市房地产业协会秘书长刘潇介绍，在前一阶段有力的销售业绩支撑下，尽管大量企业面临着回款难等问题，但企业要想保持较为畅通的资金局面并非难事。她同时认为，企业应该保持足够的风险意识和理性。“在调控的不断深化局面下，动态市场是在不断发生着变化的，企业是安稳经营还是持续扩张是各自的发展策略，但都应该量力而行。”
如何看待市场销售下滑？
月度销售保持破100万平方米高位，市场逐步恢复理性
在过去两年的调控周期里，市场供需旺盛，房源供不应求已然成为楼市常态，大量项目推售入市便能迅速取得乐观的销售局面。“现在只要有房源推出来基本上都能够迅速卖掉，最无奈的就是工地工程进度太慢。”记者在今年5月走访中，多位销售人员如是表示。
今年黄金周国庆假期（10月1日—10月7日），惠城区新房网签数据仅为146套，网签面积1.52万平方米。具体到整个9月份市场，区域月度新房住宅网签数量也仅为1895套，而同期的供应房源数量则达到了4649套的高位值。
延伸到全市层面，在9月份，全市共计领取预售许可证109个，批售新建商品房源24252套，环比上升约47%。在销售表现上则为11980套，成交面积112.35万平米。相较前期市场的150万平方米左右的高位交易表现出现较为明显的滑落。
“现在的市场销售局面是真的变了。看房选房的客户数量明显减少，房源的去化速度很明显地减缓。”多位开发企业负责人在记者走访时透露。仲恺某标杆楼盘项目负责人就称，在两个月以前，项目每周的上门客户量基本在250批次左右，但在近两个月，降到了只有50批次左右，下降得非常明显。
如何理解市场出现的滑落？“你不可能时时刻刻都想着客户扎堆抢房，新房一推出来就被销售一空，市场永远都是在处在不断的动态变化之中的。”胡光宇认为，对比过去两年的暖市，当前的市场会有些许凉意，但从更长周期的市场来看，仍然是处在高位的销售表现，单月度的销售规模仍然保持着破100万平方米的成交，这意味着市场表现依然良好，供需面也保持着较为乐观的局面。
“这种市场局面并非意味着"寒冬"，更大程度上或许还是意味着市场的更加理性，在调控的深度发酵之下不断回归理性。”惠州自身营销策划人、攻略联盟负责人李建锋介绍，事实上，过去两年左右的市场本身不是十分正常，过度旺盛的市场需求掩盖了楼市的本质价值，产品研发、户型设计、工程打磨，以及营销策略等都变得可有可无。“跟随调控的深化，市场回归理性，回归到房地产开发的本质价值这是最关键的。”
如何理解市场发展机遇？
城市发展前景优越，市场长效支撑有力
“无论是购房市民的集聚，还是开发企业的扎堆，惠州楼市最本质的吸引力都是在于清晰而乐观的城市发展面。”惠州世联行董事总经理周玉仁介绍，不管是粤港澳大湾区的发展进程，还是市委全会提出的创一流城市目标，惠州这座城市在内外两个方面都有着足够的发展潜力。
他认为，城市的这种发展机遇切实为房地产业的发展带来长效支撑。
结合动态的市场表现，记者注意到，应对市场的变化，富辰、金裕等企业收缩，中海、隆生等企业仍在拿地扩张，碧桂园、恒大、海伦堡、新力等规模型房企更是频繁加持土地，深度布局惠州市场。实际上，这在很大程度上代表着企业正在根据自身的实际理性经营，或扩张、或安稳，差异化发展明显。
具体到当前呈现出下行势头的市场，在碧桂园、恒大、万科等巨头纷纷表态战略放缓周期，多家房企表现出了对后续市场的看好。“前一阶段很显然是抢不过什么地都要的碧桂园，现在大量企业开始收缩策略，拿地议价空间也增大了，反而是一个比较好的拿地时机。”在惠布局20余个项目的某房企营销负责人称。
通过前期的拿地和并购等方式完成超过10个项目布局的中洲控股惠州公司副总经理曾焕中认为，深度布局惠州是必然的选择。尽管当前的调控有一定影响，但基于粤港澳大湾区的进程，以及高铁、城际和地铁轨道等利好交通布局的规划落地，城市未来的发展前景对企业来说就是一种保障，也能够有效给企业以时间换发展空间的机会。
“城市的发展面优越，但对于房地产市场的发展，能否高效高质发展与城市的高效发展相匹配也是需要关注的焦点。”刘潇介绍，就当前的市场发展现状来说，与粤港澳大湾区要素集聚发展要求，以及与泛区域要素配置能否有效对接，市场的产品质量、多样性，以及服务的规范化等行业软硬件能否快速发展提升都将成为关键。
周玉仁同时介绍，结合城市针对城市能级提升、土地效能提质方面的规范引导，房地产企业如何在短周期的开发之外更深度融入城市区域建设和产业构建也将是值得深思的问题。周玉仁认为，尽管在当前的调控势头之下，利润空间被摊薄，但跟随着城市发展，只有更为深度地参与和融入城市发展才意味着未来的红利。
供需表现??供不应求局面改变市场供应量充足
记者监测惠州各县区房管部门动态数据发现，在过去的9月份，惠州全市商品房销售规模出现明显的下滑。据数据显示，该月度全市商品房成交面积为112.35万平方米（房源套数为11980套），环比下降9.7%，同比也出现6.3%的下滑。值得注意的是，尽管对比出现滑落，但单月销售规模仍保持在100万平方米的高位值。
另外，值得关注的则是该周期的市场供应表现。据预售许可证监测数据，全市三县四区在9月份共有109个新预售许可证发放，供应房源数量达到了24252套，环比增幅近50%，其中博罗破6000套的供应数量位居各县区首位，此前市场供不应求的局面出现反转，市场供应新房较为充足。
记者注意到，随着市场调控的持续深化，前期放缓推售或放慢工期的楼盘项目开始加速推售回笼资金，市场在下半年逐步出现推售高峰期，这一方面有效补充了市场房源满足购房需求，另一方面则有效拓宽了市民的选择面，推动市场在产品打造、服务水平等方面的有效提升。
土地市场??高溢价局面不再企业拿地更谨慎
今年7月，多宗优质地块进入土地挂牌公告阶段宜居打破了长达半年的土地供应荒局面。金山湖、桥东、马安等区域多宗规模土地进入市场，随着8月、9月份陆续挂牌出让，惠州土地市场出现阶段性的活跃局面。
结合动态市场，记者注意到，金山湖等核心区多宗地块的入市引起了众多市场企业的关注、其中位于金山湖片区的规划编号为JSH-B08-01-1、JSH-B08-01-2的两宗总面积为15万平方米的组合地块，由于地块区位和规模优良，多位业界人士结合此前小金口地块的争夺局面认为该宗地不出意外也将引起企业的竞夺。
然而，随着8月28日落槌，深圳华侨城置业投资有限公司、深圳市润投咨询有限公司和保利湾区投资发展有限公司三家央企组成联合体以32.7亿元的底价拍得。另在惠城东平窑头，桥东文头岭，以及马安阅粮畜牧场鹿江沥等地的多宗土地均未出现企业高价竞夺局面，最终地块的交易价格土地溢价率均保持在50%以内。
“结合当前市场的运行势头，以及调控的长效趋势，企业在土地竞拍市场呈现出谨慎姿态属于意料之中。”相关业内人士介绍，从市场发展来看，企业拿地要避免“面粉比面包贵”的局面，在价格监制机制严格执行的情况下，土地的过度溢价就意味着利润空间的压缩。以马安区域为例，当前价格监制的指导价格区间为10000元/平方米左右，企业过高价格拿地就意味着开发风险的加剧。“另一方面也可以看到，跟随调控的常态化，企业的扩张投资也正在不断理性化。”
政府声音??逐步建立多主体供应的住房机制
市房管局相关负责人再度重申了调控的坚决性。他介绍，政府对于房地产市场的调控是长效的，将逐步建立起多主体供应的住房机制。
该负责人认为企业应该谨慎拿地扩张，有效防控风险。“从长效的市场周期来看，楼市永远都处在一个动态的变化过程之中，对于企业来说，时刻保持有效现金流应对市场风险很关键。”
他透露，该局当前正联合发改、住建、金融等多个部门筹备新一轮专项整治行动，除了对于企业违规行为的严肃查处，对于企业潜在的经营风险、资金风险等方面也将及时予以规范。这意味着市场调控的深化不单是有效规范企业行为，同时也将更为有效地规避市场运行的风险。
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