调控背景下楼市环境稳定市场调研破解三大难题

南方日报 2018-06-15 08:26

2018年，惠州房地产市场在政策环节显得平稳，但依然面临着新的难题。南方日报记者王昌辉摄

随着楼市调控的不断深化，2018年惠州房地产市场与上一年并无差异，仍是不断加剧的行业调控。不同的是自去年4月8日“限售”政策之后，惠州房地产市场在政策环节显得平稳，这一方面与前期的调控举措有力推进密不可分，另一方面也是各主管部门动态化市场巡查高压严防的成果。

聚焦到动态市场，尽管大环境表现稳定，但惠州房地产市场依然面临着新的难题。土地价格、建筑成本等开发成本的上涨给市场稳价稳量的调控目标带来压力，部分企业则面临着经营空间被压缩的困境……如何有效推动这些市场难题的解决，记者通过近两个月时间的调研市场、采访专家，针对市场纠纷、土地价格平抑以及市场调控的精准化进行探讨，以期提出更合理的建议。

●南方日报记者张峰

购房纠纷：探讨设置退定缓冲期，有效规避购房纠纷

“投诉大亚湾荣盛御景澜湾与中介勾结做假流水骗取定金……”在大亚湾房管局网络问政平台上，署名“夏小姐”的网友于近日发帖投诉开发企业不退定金。

不单是荣盛御景澜湾，类似的投诉在网络问政平台还有很多。一方面是购房者在看房过程中冲动消费、后续贷款征信问题以及突遇的家庭变故等因素导致想拿回定金，另一方面则是开发企业不愿意退还定金，而导致纠纷频现。

在采访过程中，县区多位房管部门相关负责人直言在协调和处理过程中很是棘手。一位负责人介绍，由于按照双方签订的认购合同，购房者交的定金是很难退还的，而不是订金，在处理过程中只能尽可能引导双方协调退还方法，而无法强制要求。

“对于家里亲人生病，遇到变故的情况，我们是要求企业一定要退还。”惠阳区房管局相关负责人对此介绍，尽管作出这样的要求，但是并没有相关的规定做依据，只是为了尽可能地从人道主义的角度考虑。

如何有效地优化这一局面？记者查阅其他城市的相关经验发现，东莞实施的“2日内的确定期无条件退换”方式有效解决了该问题。结合市场实际，记者发现，由于中介机构、企业营销人员的多重营销，部分购房者确实会有冲动消费的可能性，而在退还款项过程中每个家庭所陈述的原因又难以进行核实，给予一定周期的核定和考虑时间就能够有效化解这一矛盾。

记者认为东莞实施的该项举措值得惠州市场进行借鉴，但具体缓冲期是两天还是多少天则可以调研供需双方的实际情况进行确定，有效缓解市场矛盾的发生。

土地溢价：要求房企配建租赁住房，平抑土地市场过热

随着粤港澳大湾区和区域一体化的发展，惠州近年来成为各路房企抢滩布局的标地。碧桂园、恒大、中洲控股、海伦堡地产等巨头企业悉数加紧布局，惠州的土地市场也备受关注。

在土地挂牌市场，较为优质的地块高溢价交易成为常态。回顾2017年市场，继年初碧桂园集团在惠城江南片区溢价330%拿下3宗组合地块（楼面地价折合4522.5元/平方米），小金口3宗临近的组合地块挂牌再度迎来哄抢，最终保利地产、星河集团和领地集团各自拍得一宗宗地，楼面地价分别为4000元/平方米，5000元/平方米和6000元/平方米，不断刷新土地交易价格高位。

其中被领地集团最终拍得的编号为GP2017-32的近10万平方米地块，起拍价格仅为3.58亿元，最终成交价则达到12.54亿元。按照6000元/平方米的楼面地价，叠加建安费用、资金成本，以及财务、营销等费用，单位面积的成本价格将突破10000元/平方米。

然而，结合当前调控形势，该区域在价格监制环节基本稳定在9000—10000元/平方米的水平，这也意味着楼盘进入市场将难以获得利润空间。

在记者采访过程中，相关楼市专家认为企业在拿地开发过程中应该考虑到政策的风险，按照目前的行业形势，调控已经成为了常态，企业拿地应该量力而行。“金山湖的地块推出来，按照现在的势头，分分钟就将突破八九千（元/平方米）的楼面价格。”该专家表示出无奈。

如何更为有效地让企业保持理性？该专家认为，可以考虑将租赁住房市场的发展有机结合起来。他介绍，有部分城市采取的最高价格方式，但这对于企业竞争来说难言公平，可以考虑到达一定的溢价高位之后，引导企业按照配建租赁住房的多少进行竞争，配建租赁住房房源更多者得。他认为这不单能有效筹措租赁住房房源，也能够让企业拿地更加理性谨慎。

调控精准化：严格区分不同类型房源，分类调控施策

得益于多山多水的优越自然资源组合，惠州房地产行业的发展也呈现出多元化的局面。在惠城仲恺、惠阳大亚湾，以及各县城中心组团大力发展住房产品的同时，依托南昆山、滨海资源产业地产也发展迅速。

在各县区调研过程中，记者注意到，不同于保刚需住房需求的县城中心组团，惠东县的滨海度假产品，以及龙门的南昆山养生地产项目对比之下都在县区处于较高的位置。尽管两县主管部门实施差异化的调控举措，但在全市“一盘棋”的调控环境下，各县区稳价压力仍然明显。

“不单是度假型的产业地产产品，别墅产品同样与普通的住房住宅有着明显的差异。”行业观察人士对记者坦言，就类似于日常生活消费过程中的普通产品和奢侈品，别墅产品毕竟只是极少数的城市群体选购的住房产品，而普通的住房社区才是落实“房子是用来住的，不是用来炒的”的主体。

面对粤港澳大湾区建设的背景，以及城市利好不断发展进程下楼市调控的压力，多位行业观察人士向记者表示，市场调控可以考虑在产品面上作出区分。对于滨海产品、养生地产项目以及别墅类型的产品项目，分类调控施策，采取提高交易税费或物业持有税费等方式平抑市场，而对于常规的普通住宅社区产品则强化调控，实现居住有其屋。

谈及这样做的意义，相关观察人士认为，此举能够有效激发市场活力，对于不同县区以及不同的镇街版块，进行网格化和差别化管理，通过城市中心区域和郊区实现明显的价格差异，逐步实现供需市场的平衡。

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