发力“盘、征、储、集”壮大提升工业园区 仲恺高新区东江科技园节约集约用地调研报告
东江科技园新貌 陈敏聪摄
市委政研室（改革办）专题调研组
工业园作为产业集聚和城镇化发展的重要平台，是推动经济结构转型升级，提升城市核心竞争力的重要引擎。“十三五”时期，惠州市将率先全面建成小康社会、以更好质量更高水平进入珠三角第二梯队、开启建设绿色化现代山水城市新征程。“志不求易者成，事不避难者进。”在更大领域更深层次发力供给侧结构性改革的战略主攻关口，如何深入实施创新驱动发展战略，着力培育发展新动能，助力打造惠州创新发展“智核”？仲恺高新区东江科技园推行“盘、征、储、集”破解“土地之困”壮大工业园的成功经验，值得全市各地借鉴。
土地是工业园的生存之本、发展之基。随着经济持续快速发展，许多地方都面临着土地资源短缺的发展瓶颈。仲恺高新区东江科技园作为惠州市高速发展的新兴产业平台，同样面临着“优质项目因用地紧缺导致落户难，而落户项目因产效不高土地利用粗放”的尴尬局面。如何通过有效措施破解土地瓶颈，成为当前园区实现持续健康发展迫切需要解决的现实难题。
■东江科技园土地开发概况
东江科技园40多个优质项目亟待供地落户
东江科技园于2008年底启动开发建设，2010年纳入仲恺高新区管理。目前，园区开发建设面积约8平方公里，首期一次性所征7500亩用地已基本布满项目，引进工业项目70个，已投产项目40个，总投资额460亿元。2016年度规上工业总产值120.67亿元，工业增加值24.89亿元，完成固定资产投资20.84亿元，实现税收5.05亿元，投入产出比1:2.54，投资强度7140元/㎡，地均产出9080元/㎡。目前，已有16家上市企业进驻，还有4家公司即将上市。
截止2016年6月，园区可供用地不足300亩，尚有40多个优质项目、涉及投资200多亿元亟待供地落户。与此同时，一些拿了地的企业受经济下行等各种因素影响，项目建设进度迟缓，土地开发利用不充分；一些企业项目建成后投产达效缓慢，研发、销售等高附加值的环节未能如期落地，土地产出效益达不到预期。供地不足导致优质项目落户难与产能不足导致土地闲置的矛盾成为制约园区科学发展的症结。
■全方位破解园区“土地之困”的对策举措
“十三五”时期，惠州市将率先全面建成小康社会、以更好质量更高水平进入珠三角第二梯队、开启建设绿色化现代山水城市新征程。新征程催生新动力，新使命引领新担当。在更大领域更深层次发力供给侧结构性改革的战略主攻关口，如何深入实施创新驱动发展战略，着力培育发展新动能？如何在深入实施“平台构建计划”重大任务中有所作为，助力打造惠州创新发展“智核”？东江科技园强效推行“盘、征、储、集”破解“土地之困”的做法为我们提供了很好的样板。
突破“土地闲置”之困，“一企一策”破解盘整难题
面对项目落户无地可供的燃眉之急，东江科技园把盘整作为快速破题的第一招，以“三个一”的强力措施精准盘整。一是敢于担当，以“上下一心”的高压态势定夺土地盘整破局。园区领导班子解放思想，凝聚共识，坚定信心，广泛认证，专题调研，集体决议。顶住了被盘整企业消极抵触、上下说情甚至诉状的各种压力，彻底消除了企业逃避盘整的侥幸心理。二是政策发力，以“一地一策”的科学手段推进土地盘整破局。针对每宗闲置土地的实际情况，依法运用国土资源部《闲置土地处置办法》及《惠州市闲置土地盘整实施办法》规定逐一盘清底数，“一地一策”灵活制定盘整方案。三是多方联动，以一鼓作气的强大合力推进土地盘整破局。园区管委会主要领导亲自挂帅出征，统筹协调国土、科技、财政、审计等部门，抽调精干力量组成工作组，一鼓作气、连续作战、逐个突破。仅用1个多月就促成泰蒙、盟宝、中诚等项目签订盘整协议。目前，成功盘整收回了3宗工业用地，面积达20多万㎡，华思、特纳、胜诺达等多个企业的闲置用地盘整也在紧锣密鼓推进中，近期有望签订盘整协议。盘整的20万㎡用地已按评估等级优先引入赢合科技、科创新源等优质项目落户。
突破“主体资格”之扰，“利益共享”开启征地局面
东江科技园作为仲恺高新区一块“飞地”，没有征地主体资格，征地工作一直以来都处于被动局面。对此，园区管委会聚焦无用地指标、规划不相符、区域利益不协调、被征地村民不配合等焦点，全面强化征地工作保障。一是强化利益机制保障。树立“资源共享、利益共赢、责任共担”的合作理念，与惠城区政府签订《东江、惠南高新科技产业园扩容区建设工作方案》，明确扩容区范围及扩容征地责任，建立征地工作联席会议制度等工作机制，确定新扩容区的税收及规费收入与惠城区各按50%分成。紧贴被征地村民利益触点，与征地村紧密建立互利互信机制。2016年以来，园区管委会累计投入700多万元，帮助征地村组解决了新农村建设、饮水工程、道路硬底化、路灯、养老院、幼儿园建设等一大批民生问题，让征地村组更加广泛地享受到园区发展成果。二是强化土地规划保障。紧紧抓住全市土地利用总体规划中期调整的契机，完成园区土地利用总体规划调整，新增建设用地规模1500亩。同时，建立派驻工作制度，着力提高工作绩效。三是强化工作纪律保障。推动国土部门工作扁平化，将90%的工作人员下压到征地一线，建立攻坚作战模式。去年以来，园区完成连片征地700多亩，今年新发布项目征地公告6个，拟征地面积约1200亩。
突破“征地周期”之弊，“灵活收储”整合市场资源
在全力做好盘整工作的同时，大胆创新方法，激发市场活力，拓宽快速增加用地渠道。一是利用国有企业开发平台收储用地。园区投资运营公司成功收购水口街道张村某公司491亩优质土地，用于开发建设“科技小镇”项目。二是采取土地置换的方式转存用地。置换村民闲置回拨地近8万㎡，用以引进高科技龙头项目，实现土地高效产出。今年，园区管委会将进一步引导村小组加强政村合作、村企合作，激活辖区约40万㎡的村民回拨地，用以配套建设工业地产和商住产业。三是以“腾笼换鸟”的方式增加存地。引导企业以出售、合作开发的方式激活闲置土地和厂房。天成生物项目当初拿地3万㎡，但一期项目建成后，因经营困难无法进行二期建设。经协商，园区管委会引进新企业接手后，立即启动二期建设，闲置用地得到全面激活。
突破“低效利用”之症，“高效集约”提高土地产出
节约集约用地是解决用地难题的治本之策。东江科技园在着力增加用地的同时，大力推行节约集约用地，有效提高用地质量。一是坚持规划先行，树立项目入园高标准。大力实施“产业园区、生态景区、科技新城”三位一体发展战略，实行土规、城规、生态规划等“多规合一”，进一步优化园区规划布局。二是抓源头招商，提高项目质量。坚持择商选资与节约集约用地紧密结合，将择商选资作为促进项目节约集约用地的第一道关口。严格执行项目实地考察制度，优先保障符合园区产业规划、科技含量高的战略性新兴产业项目用地需求。目前引进的赢合科技、拓邦股份、华阳集团、硕贝德科技、艾比森光电等都是本行业龙头企业，有力促进了节约集约高效用地。三是严格后续监管，切实提高土地利用效率。严格落实土地供后监管预警机制，定期会同国土部门对已供地项目的动工情况进行跟踪监督，督导项目按供地协议约定时间施工建设；建立企业生产指标评价机制。加强对投产企业产出效益、建设规划管理等指标的评估考核，对用地规模超过100亩的工业项目，根据项目实际投资和年度用地量，实行按年度分批供地，避免圈地和土地闲置。四是倒逼土地产能，提高土地产出效益，促使企业加快项目投产。
■启示与建议
建立节约集约用地奖励机制
科技园区作为区域经济发展的重要增长极，是推动经济结构转型升级，提升核心竞争力的重要引擎。加快解决园区土地瓶颈问题，助力园区发展壮大，必将对惠州市尽快进入珠三角第二梯队，建设绿色化现代山水城市注入强大动力。东江科技园“盘、征、储、集”全方位破解用地瓶颈的成功做法，对建立惠州市节约集约用地长效机制极具借鉴作用。
第一，应建立高起点规划的制度保障机制。市相关职能部门要加强对工业园区规划布局的前瞻指导，按市级层面制定园区规划、节约集约用地、项目入园的指导意见，为园区发展提供蓝本。第二，应建立科学有效的监管运营机制。当前，我们既要严格执行项目评审制度，对新供地项目在产业政策、投资规模、投资强度、建筑密度、容积率等方面开展联合评审，严把项目入口关，确保供地项目质量；又要加强项目后续跟踪监管，建立建设用地供应动态监测制度，加强建设项目合同履约管理，确保土地产出达到预期目标。第三，应建立坚强有力的支持保障机制。应建立节约集约用地奖励机制，对节约集约用地工作成绩突出的单位给予用地指标安排、征地款返还、税收优惠等奖励。
（调研组成员：罗显波 潘小平肖 群 黄晓葱）
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