惠阳一小区业主理性维权告赢物管 物管服务不称心，业主到底该怎么办
律师提醒，若对物管服务不满意，业主可通过业委会沟通协调。
业主与物业管理公司之间的矛盾处理不好，被喻为难以逾越的鸿沟。新房漏水没解决，找物业；高空抛物屡不禁，找物业；楼上噪音无休止，找物业；公共区域安全、卫生不到位，找物业……不少物业管理公司抱怨小区难管，业主要求太多，遭遇业主拒交物业管理费；而有些业主认为，物业管理公司服务实在难以令人满意，又拒不整改，拒交物业管理费是最直接也是最省事的维权方式。“我们呼吁理性维权，合法维权，惠阳淡水的一宗业委会维权案例值得大家学习。”近日，在惠州市业委会互助联盟QQ群里，惠城区、惠阳区、大亚湾区等多个小区的业主、业委会负责人集中起来，大家就如何更好地维权进行了热烈的讨论。
拿起法律武器
业主多次要求物管承担赔偿责任及保修义务遭拒
最近，一例业委会告赢物管公司，且物管公司需赔付业主百万元的案例，在市业委会互助联盟QQ群里讨论火热。
这是发生在惠阳淡水源丰楼小区的事情。该小区业委会认为，2014年5月小区物业管理公司怠于履行物业管理义务，在雨季来临时没有做好必要的防水措施，而导致源丰楼小区地下室雨水倒浸，致使小区内供水、供电、电梯、消防、人防、监控及停车场等设施设备严重受损。小区业主多次要求物管承担赔偿责任及保修义务，但物管公司拒绝赔偿。迫于无奈，业主同意启用专项维修资金先行垫付对受损物业设施设备的维修，后决定采取起诉的方式维权。
抱团取暖，热心业主召集成立业委会
“源丰楼小区约有260户住户，事情发生时，业主们刚入住两年。”源丰楼小区业委会秘书长钱进说，当时小区并没有成立业委会，最开始业主维权集中针对开发商。一方面，大家认为开发商对房屋设计不合理；另一方面，认为房子还在保修期，开发商理应出面解决。结果，这方面的维权并不如人意。“这次大水造成的损失基本是在公共区域，业主们的做法不算冲动，但力量单薄，人多嘴杂。”最后，小区居民决定抱团取暖，在热心业主召集下，今年6月成立了业委会。
“业委会成立一段时间后，维权依然没有什么进展，部分业主坐不住了。”钱进说，当时有二三十名业主比较激动。考虑到公共设施设备的损坏对生活居住造成太多不便，经过无数次开会讨论，在房管部门、质监部门协助推动下，绝大多数业主终于同意，先申请维修资金维修受损设施设备，再通过法律途径维护权益。
维权方式让其他小区业主纷纷点赞
虽然物管公司举证称，2014年5月发生连续暴雨属于天灾，属不可抗力事件，所造成的经济损失应当由财产所有人自行承担，与物业方无关。那么，2014年5月11日、16日惠阳区淡水街道发生的暴雨是否属于不可抗力情形？受损的物业设施设备与被告物管公司的物业服务是否存在因果关系？围绕这些焦点，惠阳区人民法院认为，在2014年5月份暴雨来临前，气象部门对暴雨时间、雨量大小等进行了预测，并通过新闻媒体等告知公众，被告物管公司理应提前做好预防措施以减小暴雨可能带来的损失，因此这不属于不可预见、不能避免且不能克服的情形。
同时，针对另一焦点，被告物管公司作为源丰楼小区的物业管理服务单位，在2014年5月惠阳淡水发生的特大暴雨时，未采取充分有效的安全防范措施。大暴雨过程中，抢险措施不及时、不到位，导致小区地下室遭遇水浸、配电设施设备受损。故涉案小区设施设备受损与被告物管公司未尽到物业服务责任存在因果关系。
最终法院的判决是：被告物业管理公司应向原告惠州市源丰楼业主委员会支付设施设备维修费用约106万元。
这种理性维权的方式让其他小区业主点赞。“我们呼吁理性维权，合法维权。遇到小区服务方面的问题，业主可以拿起法律武器。”钱进说，这个案例也成为很多小区业主维权的正面案例：只要合法合情合理，一定可以争取到自己的权益。
这些做法不合适
案例一
新房漏水没解决，业主不交物业费
前年，在市区金山湖片区，陈小姐买了一套商品房，装修好后今年入住。没多久，她发现厨房房顶漏水，墙面也有渗水现象，导致厨房内大面积进水，很多装修材料都被水浸泡毁坏。这不仅给她造成了财产损失，也带来了很大的精神痛苦，经常得半夜起来清除厨房中的漏水。
在她的要求下，小区物业管理公司上门检查，并联系楼上业主配合检查寻找原因。但楼上邻居以“在深圳”为由，多次拖延。后来，物管工作人员看到了这名业主，并让水电工上门查看。可光凭肉眼并不能确定问题所在，也不敢确定楼下陈小姐厨房渗水、漏水是否与楼上这户人家的防水有关，于是建议专业人员凿开地板查看。可一听这话，楼上邻居立刻将他们赶出门，事后也拒接电话或接通后找理由搪塞，漏水问题一直没有解决。陈小姐认为物管办事不力，拒缴物业管理费。
支招：对于陈小姐的情况，其实首先需要查明渗水、漏水原因。如与楼上有关，可追其责任。如没有关系，而是房屋质量问题，还在保修期内的厨房漏水问题，应及时向开发商主张权利，避免损失扩大。若开发商拒绝修复或拖延修复的，陈小姐可自行或委托修复，所产生修复费用和损失可要求开发商赔偿。
案例二
家中被盗，业主向物管索赔堵车库
2014年年底，市区东平一小区业主徐先生的一套房内发生盗窃事件。这套房子他经过简单装修后，出租给了朋友开公司。也许是阳台没安装防盗网，再加上是顶层，某天发现有贼进入。物管工作人员立刻赶到现场，并建议他报警。
徐先生一会儿称室内丢失了黄金等贵重物品，一会儿又表示报警把事情搞复杂，小案件不一定好破，怪罪物管在安保方面失职。随后，他隐晦地提出减免物业管理费的要求，当场物管工作人员并没有同意。因为这件事情双方协商不成功，2015年上半年某个工作日的早晨，徐先生将私家车堵在了地下车库出口处，要求物管出来解决他的诉求。这一举动导致当天上班的不少邻居们费了一定时间和周折。
支招：其实，遇到矛盾纠纷最好找中间人协商解决，或及时报警求助，切不可自行其是，恣意妄为，更不能采取堵门、堵路等危害公共秩序的行为，否则将面临处罚。
案例三
电梯频出故障，大多数业主反对动用维修资金
“电梯又停了！”日前，惠城区小金口街道一小区某栋一单元的电梯又停了，入住两年多，电梯已经停过很多次了。业主李女士向记者反映，前天下班回家，一进单元门就发现电梯停了。“电梯的灯黑了，大家都在楼下上不去。”李女士说，不少业主都等人来修，但后来也没修好，大家只能爬楼回家。李女士家住20楼，爬上去很痛苦，中途歇了好几次，用了近半个小时。
对此，物管回应，电梯的保养维护是按照规定操作的，在最近一次大检修中，发现需要动用维修资金。物管工作人员分别致电这单元的业主试探情况，绝大多数人持反对意见，并表示责任在物管。“要是日常维保得好，怎么可能这么快就要修？”有人说。为此，每每电梯出现故障就 “头痛医头脚痛医脚”，真正的隐患还没有解决，物管也很担心。
因为电梯经常出故障，有人因此不交物业管理费。但一位业主认为：拒交物业管理费，不仅是害自己也会害邻居。因为物管的资金主要来源靠每个月收的物业管理费，业主不交物业管理费，物管员工的工资收入从何而来？如果一个小区拒交、拖欠物业管理费的人占一定比例，这会严重影响物业服务水平。“物管工作人员工资发放都成问题或者不能准时，那还干得有劲吗？”这位业主说，很快就会发现，安保不那么给力了，清洁阿姨也三心二意，这是恶性循环的必然结果。
支招：电梯出行已经成为小区居民每天必须面对的事情，电梯伤人事件近年来频频发生，所以电梯安全不容小觑。如果小区居民质疑电梯的故障程度还达不到动用维修资金修理的地步，可以向质检部门反映。如果故障影响到出行，但暂时无法启用维修资金，物业管理公司也应该以安全为重，先出资垫付维修，之后再通过维修资金来抵消这笔费用。
律师说法
拒交物管费，也侵犯了正常缴费的业主权益
广东九韬律师事务所主任邹朝贵律师说，小区物管与业主的关系，本不该是对抗关系，应该是服务与被服务的关系。大家目标是一致的，都为了小区的和谐与安全。但是，仍有不少业主与物管对簿公堂的案例。
他说，业主在权益受到侵害时，不要过激冲动，一定要理性选择合法的方式维权。“小区物管不是私人管家，是整体业主的公共管家。大家所交纳的物业管理费，不过是享受物业服务后的全体业主AA制。所以，业主对物管的期待，不能设定"为我个人服务"的标准，更不能以各种理由拒交物业管理费。这不仅是对物业权益的损害，也是对正常交纳物管费的其他业主权益的侵犯。”
邹朝贵说，关于拖欠物业管理费的官司中，90%以上业主败诉。他总结，业主拖欠物业管理费，有以下几种情况：一种是炒房客买房后，不按时收楼，也不入住，以为这样就可以免交物业管理费，实则不然；第二是开发商方面工作不到位，例如不按时交楼，或相关证件办理不顺，导致业主以此为理由，拒交物业管理费，把这笔账算到了物管头上；第三，还有一部分是业主个体利益受损后，例如车被刮花了，小孩子摔伤了，以此表达愤怒的情绪。在这样的官司中，不少是业主错怪了物管或者维权方式不当引起的。
如果小区绝大多数业主对物业服务不满意，可以通过成立业委会，代表小区全体业主的利益发声，通过业委会的沟通协调，督促物业服务公司改进服务质量和水平。如果实在还是不尽如人意，业委会可以召开大会，通过投票的方式，决定是否解聘现有物管公司，重新找新的物业服务单位。
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本组文字 本报记者李芳娟
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