聚焦“房地一体”不动产登记发证疑难点 维护农民合法权益 促进农村和谐稳定
■本报记者梁驱远通讯员江小凤
推进房地一体的农村宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证工作，是维护农民合法权益，促进农村社会秩序和谐稳定的重要举措；是深化农村改革，促进城乡统筹发展的产权基础。伴随着河源市“房地一体”不动产登记发证工作的持续推进，有部分农民在确权登记过程中因个体情况差异遇到了不同类型的问题。为加快推进河源市“房地一体”农村不动产登记发证工作，近日，记者带着农民的疑惑，采访了市不动产登记中心相关负责人，针对广大农民群众最为关心的焦点问题用相关政策进行了解答。
问：宅基地使用权及其地上房屋所有权申请登记发证的主体包括哪些？
答：宅基地使用权及其地上房屋所有权申请登记发证的主体原则上为本农村集体经济组织成员或本村村民，可以是户主或经全体家庭成员同意的家庭成员。有下列情形之一且经该村集体经济组织或村民委员会认定的，也可按规定申请登记发证：本村原村民合法取得宅基地使用权或房屋所有权，因婚姻、就业、投靠等原因将户口迁出的；非本村村民因扶贫搬迁、地质灾害防治、新农村建设、移民安置等按照政府统一规划和批准使用宅基地建房的；已拥有一处宅基地的本农村集体经济组织成员或本村村民、非本农村集体经济组织成员或非本村村民的农村或城镇居民，因继承房屋占用农村宅基地的；非农业户口居民（含华侨）在1999年1月1日前合法取得宅基地使用及其地上房屋所有权且权属未发生变化的。城镇居民非法购买农村宅基地及地上房屋的，一律不予确权登记。
问：集体建设用地使用权及其地上建筑物、构筑物所有权申请登记发证的主体包括哪些？
答：经批准使用集体土地兴办乡（镇）村公益事业和公共设施的乡（镇）村办企业事业单位、农村集体经济组织、村民委员会；经批准使用集体土地兴办各类工商企业（包括国有、集体、私营企业，个体工商户，外商投资企业，股份制企业，联营企业等）的主体；经批准使用集体土地兴办公共设施和公益事业的主体；相关国家试点改革政策批准的集体建设用地使用权及其地上建筑物、构筑物所有权主体。
问：宅基地确权登记中的“户”如何认定？
答：宅基地使用权应按照“一户一宅”要求确权登记到户。其中，每名已成年子女可单独视为宅基地确权登记条件中的一“户”。
地方对“户”的认定有规定的，按地方规定办理。地方未作规定的，可按以下原则认定：“户”原则上应以公安部门户籍登记信息为基础，同时应当符合当地申请宅基地建房的条件。根据户籍登记信息无法认定的，可参考当地农村集体土地家庭承包中承包集体土地的农户情况，结合村民自治方式予以认定。
问：如果农民的宅基地测量面积超过原登记面积，如何进行确权登记？
答：农民集体经济组织成员经批准建房占用宅基地的，按照批准面积予以确权登记。未履行批准手续建房占用宅基地的，地方有规定的，按地方规定办理。地方未作规定的，按照《国土资源部关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》规定的分阶段处理原则办理。主要分为三个阶段。第一是1982年《村镇建房用地管理条例》实施前，农民集体经济组织成员建房占的宅基地，范围在《村镇建房用地管理条例》实施后至今未扩大的，无论是超过其后当地规定面积标准，均按实际使用面积予以确权登记。第二是1982年《村镇建房用地管理条例》实施起至1987年《土地管理法》实施时止，农民集体经济组织成员建房占用的宅基地，超过当地规定面积标准的，超过面积按国家和地方有关规定处理的结果予以确权登记。第三是1987年《土地管理法》实施后，农民集体经济组织成员建房占用的宅基地，超过批准面积建设的，不予确权登记。符合规划经依法处理予以保留的，在补办相关用地手续后，只登记批准部分，超出部分在登记簿和证书中注记。另外，历史上接受转让、赠与房屋占用的宅基地超过当地规定面积标准的，按照转让、赠与行为发生时对宅基地超面积标准的政策规定，予以确权登记。
问：非农民集体经济组织成员取得宅基地能不能登记？
答：根据国土资源部相关政策规定，非本农民集体经济组织成员取得宅基地，应按以下集中不同情形予以处理。第一是非本农民集体经济组织成员，因易地扶贫搬迁、地质灾害防治、新农村建设、移民安置等按照政府统一规划和批准使用宅基地的，在退出原宅基地并注销登记后，依法确定新建房屋占用的宅基地使用权，并办理不动产登记。第二是非本农民集体经济组织成员（含城镇居民），因继承房屋占用宅基地的，可按规定确权登记，在不动产登记簿及证书附记栏注记“该权利人为本农民集体经济组织原成员住宅的合法继承人”。第三是1999年《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》印发前，回原籍村庄、集镇落户的职工、退伍军人、离（退）休干部以及回乡定居的华侨、港澳台同胞等，原在农村合法取得的宅基地，或因合法取得房屋而占用宅基地的，经公告无异议或异议不成立的，由该农民集体经济组织出具证明，可依法确权登记，在不动产登记簿及证书附记栏注记“该权利人为非本农民集体经济组织成员”。文件印发后，城市居民违法占用宅基地建造房屋、购买农房的，不予登记。
问：无论是历史遗留问题还是现在都有农民之间相互交换宅基地上房屋的情况，那么农民集体经济组织成员之间互换房屋如何确权登记？
答：经宅基地所有权人同意，农民集体经济组织成员之间互换房屋，导致宅基地使用权及房屋所有权发生转移的，可以依法予以确权登记。《不动产登记暂行条例实施细则》第四十二条规定，农民集体经济组织内部互换房屋，申请宅基地使用权及房屋所有权转移登记的，应当提交不动产权属证书或者其他权属来源材料、集体经济组织内部互换房屋的协议等材料办理登记。
问：以此类推，农民集体经济组织成员之间转让、赠与宅基地上房屋该如何确权登记？
答：经宅基地所有权人同意，在本集体内部向符合宅基地申请条件的农户转让、赠与宅基地上房屋，导致宅基地使用权及房屋所有权发生转移的，可以依法予以确权登记。转让、赠与宅基地，申请宅基地使用权及房屋所有权转移登记的，参照《不动产登记暂行条例实施细则》第四十二条规定，提交不动产权属证书或者其他权属来源材料、集体内部转让、赠与协议等材料办理登记。
另外，历史上接受转让、赠与房屋占用的宅基地超过当地规定面积标准的，按照转让、赠与行为发生时对宅基地超面积标准的政策规定，予以确权登记。
问：如果遇到同一宗宅基地上多个房屋属于不同权利人，申请办理房地一体不动产登记的情况，该如何处理？
答：同一宗宅基地上多个房屋属于不同权利人，申请办理房地一体不动产登记的，也是区分不同情形进行处理，主要分为三个。一是属于新型农村社区或多（高）层多户农民公寓的情况，按照《不动产登记暂行条例实施细则》第四十三条，参照国有建设用地使用权及建筑物区分所有权的规定，办理宅基地等集体土地上的建筑物区分所有权登记。第二是属于因继承、分家析产等原因，造成房地权利主体不一致的情况，若遗嘱或者分家析产协议对宅基地作了明确分割，分割的宅基地经县（市）自然资源主管部门认定符合不动产单元划定标准，可以分别办理登记；若遗嘱或者分家析产协议对宅基地未作明确分割的，按照宅基地使用权共同共有办理登记。第三是属于存在民事纠纷的情况，待纠纷解决后予以确权登记。
问：如果存在换发房地一体不动产权证书时，宅基地测量面积与原登记面积不一致的情况，如何处理？
答：在换发房地一体不动产权证书时，宅基地测量面积与原登记面积不一致，应该分为两种情况处理。第一是对于宅基地界址未发生变化，属于测量方法造成面积不一致的，以精度高的测量方法测得面积登记。第二是因非法超占宅基地导致测量面积大于原登记面积的，应以原登记面积为准，超占面积按照上面我所回答的“农民的宅基地测量面积超过原登记面积如何处理”来进行办理。
问：原乡镇企业或村办企业破产、关停、改制等，其原使用的集体建设用地如何确权登记？
答：原乡镇企业或村办企业因破产、关停等不再使用集体土地的，应当按照《土地管理法》第六十六条规定，由农村集体经济组织报经原批准用地的人民政府批准后收回集体建设用地使用权。若原乡镇企业或村集体企业因破产、兼并、改制等导致集体建设用地使用权发生转移，现用地单位继续占用且未改变批准用途的，可以提交集体建设用地使用权转移的材料办理转移登记。若现用地单位继续占用该地块且经批准改变土地用途的，申请人还应当提交有批准权的人民政府或主管部门的批准文件等材料。
问：社会上保护妇女合法权益的呼声越来越高，那么在“房地一体”不动产登记工作这一方面政府是如何保护农村妇女的宅基地权益的？
答：根据《国土资源部关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》规定，农村妇女作为家庭成员，其宅基地权益应记载到不动产登记簿及权属证书上。农村妇女因婚嫁离开原农民集体经济组织，取得新家庭宅基地使用权的，应依法予以确权登记，同时注销其原宅基地使用权。
问：部分村民在确权登记的过程中发现自己的地无法进行登记。那么根据国家法规政策，哪些宅基地、集体建设用地是不予登记的？
答：《不动产登记暂行条例》第二十二条规定，登记申请有下列情形的，不动产登记机构应当不予登记：违反法律、行政法规的；存在尚未解决的权属争议的；申请登记的不动产权利超过规定期限的都不予以登记。另外，根据相关规定，对乱占耕地建房、违反生态保护红线管控要求建房、城镇居民非法购买宅基地、小权产房等，不得办理登记，不得通过登记将违法用地合理化。凡是有上述情况的宅基地、集体建设用地，一律不予以登记。
问：共用宅基地使用权的确权登记该如何进行？
答：两户或两户以上农村居民共同使用一处宅基地的，首先由相关农户自行协商确定各自使用范围。经过协商能够确定各户准确使用界线，且符合规划分割条件的，按协商确定的界线单独确权登记；经过协商不能确定各户准确使用界线但能确定各自分摊面积的，按协商确定的分摊面积办理确权登记；经过协商不能确定各户准确使用界线，也不能确定各自分摊面积的，按共同共有办理确权登记。
问：河源是红色革命老区，部分纳入文物保护范围的古村落或农村建筑物，应该如何确权登记？
答：对纳入文物保护范围的古村落或农村建（构）筑物，应本着管理不改变产权归属原则，依法予以确权登记。同时，应在不动产登记簿和证书附记栏注记“该不动产属于受国家保护的不可移动文物”。
问：现在农村劳动力外出工作是常态，如果农民长期不在家该如何办理指界确认？
答：如农民长期在外工作，可委托具有完全民事能力的家庭成员亲戚朋友或村组干部，按要求填写《指界委托书》，签字确认，并将户主身份证、家庭所有成员的户口本复印件电子档发送给受托人。其间不在家的户主可进行微信委托，微信委托方式：户主持身份证和填写好的指界托书拍照，将照片以微信的方式发给受托人，受托人持受托人本人身份证及电子档照片可为委托人办理确权登记。
问：利害关系人对宅基地和集体建设用地确权登记结果存在异议的，这个该如何处理？
答：利害关系人对宅基地和集体建设用地确权登记结果有异议的，可以按照《不动产登记暂行条例实施细则》第七十九条、八十条、八十二条的规定，申请更正登记、异议登记。对不动产登记结果有异议的，可以依法申请行政复议或提起诉讼。
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