未经夫妻另一方同意，擅自抵押共有房屋是否有效？

针对现实中夫妻一方隐瞒另一方将共有房屋抵押给第三方的情形，在法律上应如何定性呢？接受抵押的人，如何最终享有抵押权从而维护自己的合法权益呢？广东达伦（河源）律师事务所李彦红律师对此进行了解答。

记者：在婚姻关系存续期间购买的房屋只登记在一方名下，属于夫妻共同财产吗？

李律师：婚姻关系存续期间以共同财产购买的房屋，即便登记在一方名下，也应当认定为夫妻共同财产。除非夫妻双方约定，房屋只归一方所有。

记者：在婚姻存续期间，夫妻一方以夫妻有房屋设定抵押，未经另一方同意，抵押是否有效呢？

李律师：这要分情形来讲。首先，对该房屋夫妻双方约定了按份共有的，则夫妻一方以其共有房屋中享有的份额设定抵押的，抵押有效。但是司法实践中对房屋约定按份共有的情形非常少。其次，夫妻一方以其共有房屋设定抵押，未经另一方同意，原则上抵押无效。但由于该种情形属于无权处分，如果符合物权法第一百零六条规定的善意取得的条件，也可构成善意取得，抵押权人可依据善意取得来获得抵押权。最后，夫妻另一方知道或者应当知道夫妻一方在抵押共同房屋时而未提出异议的应“视为同意”，抵押有效。这属于法律上的一种技术性处理，即“视为同意”也是一种同意，设定抵押的行为属于有权处分，抵押有效。有些法院会根据《房地产抵押估价报告》附有房屋内部照片，夫妻另一方的身份证件，抵押权人主张权利向夫妻另一方经常居住地邮寄的相关函件等，综合认定夫妻另一方属于“视为同意”。

记者：如果夫妻一方伪造夫妻另一方的签字，该抵押是否有效呢？

李律师：大部分法院倾向于认定相应抵押担保是无效的，如果符合善意取得的条件也不妨碍抵押权的效力。

记者：你能为我们详细介绍“善意取得抵押权”这个概念吗？

李律师：构成善意取得要符合以下条件：第一，抵押权人是善意的，不知抵押人是无处分权人，即抵押权人对抵押人提供共有房屋予以抵押时并未取得夫妻另一方同意的情况并不知情。第二，抵押权人支付了合理的对价，不能是无偿取得。第三，抵押的财产应当办理抵押登记。上述三项条件必须同时具备，否则不构成善意取得。（黄欣）

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