开源证券地产资管计划违约 中小房企困境刚开始？

本报记者方海平上海报道

万科发布会“活下去”的口号点燃了房地产市场的情绪。近段时间，笼罩在房地产企业头顶上的“乌云”一朵接着一朵，楼盘降价抛售、业主因房屋质量或降价“维权”、项目烂尾等消息接踵而至。

传闻众多，真假难辨。中原地产分析师张大伟对21世纪经济报道记者指出，事实上，目前看似吵得热闹，但实际上真正有降价行为的房地产公司或项目很少，仅属个案。但可以确定的是，房企的资金链确实很紧张，从大房企到中小房企均面临这一问题。单纯从流动性问题而言，一大关键原因是，房地产企业在2016、2017年加杠杆行为太过激进，如今可能深陷巨额债务到期和融资渠道收紧两面夹击的漩涡。

近日，21世纪经济报道记者获悉，开源证券作为管理人的“开源城市发展5号资产管理计划”，截至今年8月份本金到期未能如期偿还。该资管计划期限两年，通过西藏信托放款至合肥的一家房地产企业京商融合置地有限公司（下称“京商融合”），京商融合为合肥房产企业国购投资集团（下称“国购集团”）下属项目公司。据记者了解，早在去年底至今年初，国购集团即开始有委托贷款发生逾期。

尽管下半年以来央行已多次降准，货币环境实质转向宽松，不过据记者多方了解，目前银行对房地产开发商的信贷额度仍处于紧张状态，信托、民间融资等其他渠道也在收紧。

一位金融机构相关人士对记者表示，这种宽松程度仍不会改变房地产商当前面临的资金困境，有限的资金也主要流向大企业，反而加剧房企的马太效应，中小房企的处境尤为艰难。“中小房地产企业的困难日子才刚刚开始，债务违约、资产处置、兼并组合的情况目前只是个案，将来可能会增多。”

房企资管计划违约

21世纪经济报道记者获得的材料显示，“开源城市发展5号资产管理计划”成立于2016年，期限2年，计划融资规模1.8亿，实际融资1.659亿。预期年化收益率安排为：100万-300万份额为9.5%，300万以上为9.8%。资金投资于西藏信托作为受托人，发行设立的西藏信托·开源城市发展5号单一资金信托计划，向京商融合发放信托贷款，信托资金用于京商商贸城K区建设项目。

风控措施上的安排为：公司实际控制人袁启宏为融资的还本付息提供连带责任担保；交易对手安徽龙头企业国购集团为融资的还本付息提供不可撤销的连带责任担保；京商融合土地及商业物业抵押。建筑面积合计83069.38平方米的商业房屋所有权提供抵押担保。抵押物评估值为50301.50万元，抵押率为35.78%。

尽管如此，该资管计划产品仍然发生违约。记者获悉，截至8月31日，按最初的还款方案，第一期应于8月3日偿还的5000万本金中3000万未能如期偿还，其余部分亦未偿还。

违约之后，京商融合、国购投资以及实控人袁启宏出具承诺，自9月1日起保证每周偿还本金不低于1000万；保证9月30日之前完成抵押资产83069平方米的交易，并提前偿还尚未到期贷款及利息；支付逾期期间的罚息。不过，这份承诺亦未能履行。

10月11日，袁启宏对21世纪经济报道记者表示：“这笔债务已经妥善处理，与投资人及管理人达成一致。第一期已经基本还清，第二期有点麻烦，我们有准备，计划下个月全部还清。”

不过投资人对此表示，截至目前，尚未收到新的还款方案，未与管理人、融资人形成一致意见。

另外，记者从合肥当地银行人士处获悉，早在去年底今年初，国购集团即开始有委托贷款发生逾期，并通过资金中介找其融资，称首期募集数十亿，“当时我们觉得风险比较大，没有接手。”

公开资料显示，国购投资是安徽省较大的住宅、商业地产开发及运营企业，在当地市场影响力较大。在“中国房地产开发企业500强榜单”中连续四年入围100强，今年排名为69位；在2018年8月29日全国工商联发布的“2018年中国民营企业500强”榜单中，名列355位。

财务报告显示，截至今年6月30日，国购投资总资产471亿元，总负债为355亿元，资产负债率为75%。经营情况上，今年上半年，其营业收入33.3亿，同比下降-26%；净利润1.7亿，同比减少42%。在收入构成中，房地产业务收入19.6亿，占比59%，同比减少42%。

发力融资“过冬”

合肥当地资深房地产业人士表示，京商融合最大的问题是商办体量太大了。易居研究院智库中心研究总监严跃进对记者表示，对于当前此类商贸城来说，很多都涉嫌存在浮夸的宣传。因为住宅项目相对稳健，而商贸城本身招商和运营相对比较不成熟，资金回笼和项目操盘等方面有所欠缺。另外此类企业对于资金运作可能不够规范，这也容易带来很多市场问题。类似企业未来要谨慎对待商业办公等业态，还是要围绕住宅产业进行投资。

对于房地产企业尤其是中小房企而言，寒冬或许才刚刚开始。在前两年狂加杠杆之后，目前陆续进入债务到期高峰。房企今年下半年正开足马力寻求资金，截至9月底，仅信托、发债渠道，房企融资额就超过万亿元。

具体来看，根据用益信托数据显示，2018年1至9月，68家信托公司共发行3106只房地产集合信托产品，同比上涨161%；发行规模6572.38亿元，同比上涨57.9%，较2016年同期的1954.75亿元增幅高达236.2%。

发债方面，据Wind数据，今年截至9月30日，154家房地产企业共发行400只房地产信用债，规模4044.55亿元。比去年同期149家发债房企的260只、2661.3亿元的发债规模，发行数量上增加了53.8%，融资规模上增幅高达52%。

张大伟对记者称，从历史周期来看，每次房地产低谷阶段，都曾出现过中型以上的房企倒闭破产的现象，随后政策开始调整，继而呈现出回暖迹象。目前来看，类似降价抛售、债务违约、破产重组的现象还只是零星出现，房地产企业的困难日子或许才刚刚开始。

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