吹风价5万+,选广州国际创新城还是万博
■广州国际创新城三盘新货近日陆续亮相。
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今年5月末只余下52套库存的大学城板块,终于等来了“解渴”的机会,广州国际创新城三盘新货近日陆续亮相,吹风价5万+/㎡。多位业内人士表示,该板块一直处于缺货状态,将受到大学城地缘客户追捧,但与同是番禺的万博板块相比,配套成熟度则有一定差距,国际创新城产业未来的落地情况,购房者仍需要进一步关注。
■新快报记者何璐诗文/图
三盘上新,大学城板块供应缓解
大学城板块的新房供应一直缺口较大,由于该板块宅地少,近年来仅有旧盘少量货量供应。6月,该板块供应预计将有所增加,越秀星汇文玺、思科智慧城·12光年、奥园恒基学苑一号三盘陆续驾到。其中,越秀星汇文玺近日开放认筹,并预计6月开盘;思科智慧城·12光年推出四期,正接受诚意登记;奥园恒基学苑一号则开放了展厅。
克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓向记者表示:“近年来,大学城板块一直处于缺货状态,自2016年以来,每年末的商品住宅可售货量都只有200套左右,而今年截止到5月末更是只余下52套,去化周期仅需2.7个月。”
“对于地缘性客户,大学城板块很有吸引力。供应很少但需求旺盛,新项目的出现一定程度上能解渴该板块楼市,附近的高校教职工有很大需求,相信有不少人追捧”,地产经济学家邓浩志认为。
创新城地块引多家房企竞价
“板块如此缺货的状态,紧紧依托以大学城为核心打造的国际创新城,不管是有土地挂牌还是有新项目亮相,自然会引发市场的高度关注。”肖文晓指出,这也是为何第一期集中供地中创新城地块会拍到摇号的主要原因。
事实上,在供不应求之下,在今年4月的首轮集中拍地中,广州国际创新城一期C居住地块引来了超21家房企参与竞拍,最终引发183轮竞价,楼面价达33599元/㎡。
在广东中原地产项目部总经理黄韬看来,地价由很多综合因素决定,供应量是其中一个主要因素。此外,还要看周边的配套环境市场是否认同,周边二手价格等;其次,产业是否很多高端人才以及政策扶持,这些都是参考因素。黄韬认为,“创新城地块离中心市中心距离较近,且绿化配套等居住环境氛围较好,未来房价有机会达10万元/㎡或以上。”
据克而瑞统计,大学城板块自2016年起仅出让成交4宗宅地,其中2宗还是在2020年下半年相继成交的。最早拿地的碧桂园,在2017年拿下广州国际科技创新城一期工程A地块,折合楼面价为9130元/㎡。越秀星汇文玺所在地块则于去年8月成交,楼面地价22081元/㎡。奥园+恒基在去年9月以23279元/㎡拿下的新化快速东侧商住地,即目前正在开发中的奥园恒基学苑一号。
一二手价差驱动改善人群置换
广州国际创新城的底气,还来自于大学城二手房价格。记者在贝壳找房上看到,大学城周边在售的二手房并不多,价格多为7字头、8字头,且也以大户型为主,总价动辄上千万元,门槛甚高。
广州世联研究院副院长崔登科认为,以目前吹风价来看,创新城一手住宅价格与大学城二手房价格存在一定价差,多多少少能分流到大学城客户,特别是改善人群。“比如在大学城已经买了100㎡的购房者,想换120—140㎡,甚至180㎡改善户型的,那有很大几率会到附近的广州国际创新城置业,这个需求肯定是有的。”
不过崔登科同样指出,除了周边二手价格的参照,广州国际创新城的片区价值,还需看它的产业能否真正落地,对上下游的产业链的带动以及分享到这个产业利润的人有多少。
根据规划定位,广州国际创新城将被打造成国家现代服务业国际创新园,广州市“2+3+9”战略性发展平台之一;以高教研发、科技服务、创新产业为主导功能;发展为国际科技产业孵化基地,全球科技人才创新创业基地,国家一流的高等教育集聚区。崔登科表示,“目前的产业发展只是预期,购房者还是需要进一步关注。”
选万博“实在”,选创新城则看未来
“国际创新城VS万博,到底怎么选?”有网友提出疑问,差不多吹风价,同是番禺的两个片区到底应该怎么选?广州国际创新城三盘新货吹风价在5万+;万博的越秀和樾府此前吹风价也是6万+。
在邓浩志看来,万博板块目前已聚集了一定的人气和产业,以板块价值来说,万博板块的配套一应俱全。无论是商业、医疗,还是办公、教育,从生活配套到交通环境,万博的成熟度都相对较高。就产业来说,广州国际创新城还是在招商引资阶段。
崔登科认为,选择这两个片区的置业目的完全是不同的。“选长隆万博,是买个"实在",交通方便,商业成熟;选国际创新城,则是选一个未来,未来创新城产业还是值得期待的。”
黄韬表示,大学城板块今年增加住宅用地的出让,显示未来广州国际科技创新城将流入大量人口,随着思科智慧城、大学城二期规划提速以及道路、地铁轨道交通落地,相信也会刺激该板块置业需求。
“受现有轨道交通及板块自身区位利好,华南板块未来仍是承接中心城区天河、海珠等外溢刚改、改善客户的主要板块,而国际创新城主要消化的是大学城以及创新城就近的客户,两者在客户群体上会有所差异。”肖文晓表示,“值得注意的是,原来由于大学城板块没有供应,板块客户很多都流向了华南等周边板块,随着片区开发加快,这些客户也会逐渐回流。”
国际创新城部分新项目
●越秀星汇文玺
地址:广州市番禺区华南理工大学广州国际校区旁
户型:94-114㎡三至四房
售价:待售
项目位于广州大学城国际创新城板块,在华工国际校区的东北角,右侧即是暨南大学番禺校区。离地铁站4号线新造站步行距离约3公里,地铁12号线规划从大学城进一步向南岸延伸,有机会为创新城引入支线。项目地块于去年8月以楼面地价22081元/㎡拍下,目前待售。
●思科智慧城·12光年
地址:广州市番禺区思科智慧城
户型:112-183㎡三至五房
售价:在售价格为47000元/㎡,新一期项目待售
三个项目中,离新造地铁站最近,步行约7分钟。最早拿地的碧桂园,在2017年拿下广州国际科技创新城一期工程A地块,折合楼面价为9130元/㎡。未来项目还可通过金光隧道,直接连接写字楼与大学城。
●奥园恒基学苑一号
地址:广州市番禺区景秀路85号
户型:预计120-140㎡三至四房
售价:待售
项目一线临江,拥有无遮挡江景。项目地块去年9月被奥园恒基联手拿下,成交总价为67.78亿元,楼面价为26352元/㎡(扣除配建绿地、住房配建面积后)。地块南面有穗深城轨琶洲支线通过,离地铁新造较远,距离4.5公里。
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