楼市整体呈螺旋式上行 如果20年前买下几套房……

□文、图 信息时报记者 罗莎琳

“如果当初买了珠江新城的房子”、“如果当初多买了两套滨江东的房子”……这么多年来，身边不少亲朋好友都在“后悔”。纵观广州20年前，珠江新城楼价也不过4位数，但能“慧眼识楼”的人并不多。20年来，广州楼市发生了什么变化？

20年前珠江新城楼价仅6千楼市整体盘旋上行

一部《蜗居》写尽普通人在一线城市买房的不易。现在回忆起来，如今的不易，是因为你早期错过了很多机会。某著名主持人多年以前曾经主持的一个节目叫“圆桌派”，其中有一期谈论房子的问题。他说了这样一句话：这辈子唯一没有骗过你的人，就是房产中介，当年让你买都没买！

在广州珠江新城，如今二手房挂牌均价平方米几乎超过了六位数。但在20年前，你有这样的眼光吗？

中原地产项目总经理黄韬，如今从业近30年，他向记者回忆称：2000年，中原地产代理的几个CBD的一手盘，均价9000元/平方米。“那个时候，虽然广州市中心在天河北，但是珠江新城的房价已经是最贵的了，因为天河其他板块的楼价只有6000元/平方米左右。即便如此，当时"慧眼识楼市"的却没有几个。”黄韬表示，当时销售速度不算很快，一个月只能卖10套左右，主要原因还是“贵”。另外，珠江新城在2000年的时候，很多地块还是一片工地。

“从2000年开始，广州房价基本每年都有升。”黄韬回忆称。到了2003年，广州楼市首个拐点出现。受到“非典”的影响，广州楼市也随着香港出现楼价明显下跌。当时房管局数据显示，2003年，广州十区商品住宅均价为3888元/平方米，同比下降5.1%。当年“五一”黄金周也因为“非典”基本无人看楼，楼市遭遇重挫。

然而，“非典”对于楼市的影响，很快就随着疫情的过去而消失。楼市否极泰来，开始进入真正的“黄金时代”。广州楼市成交量大幅回升，这一态势一直持续到2007年。房管局数据显示，2007年5月广州市中心六区的一手商品住宅均价已达10331元/平方米，比当年4月上升了352元/平方米，六区均价破万，广州开始步入万元楼时代。

那几年，炒房客赚得盆满钵满的时候，谁都没有想到，“最后一棒”的风险来了。2008年，美国由房产所引起的次贷危机爆发，从而形成全球金融危机。虽然当时楼市成交量跌入冰点，但在减息、免税、降首付等多项楼市利好的刺激下，楼市盘旋上行。

不过，统计数据显示，从2008年到2018年这10年间，广州商品住宅成交面积出现了3次大波动，在2008年、2011年、2014年先后形成谷底。

20年来“收”“放”结合 楼市平稳上行

回顾近20年广州楼市政策，业内人士表示，政策根据当时楼市情况而出台，“收”、“放”两者紧密结合。20年的发展，广州楼市平稳上行。

2008年，受全球金融危机影响，全国财政政策由上半年的“稳健财政政策和从紧货币政策”迅速转换为“积极财政政策适度宽松的货币政策”，连续多次降准降息，并推出减息、免税、降首付等多项楼市利好新政。但是金融危机大环境下楼市调整的格局已经形成，观望气氛无法打破，一、二手房双双陷入困境。

2010年，国家明确房地产调控的主要任务是：遏制房价过快上涨。这一年，注定是政策多多的一年。当时，广州楼市均价突破万元，开启“万元时代”。这一年，也是广州楼市以经济复苏为基础，以调控政策为走向的一年。这一年，国家出台了30多条金融税收、土地、房地产相关政策来调控楼市，包括为业界熟悉的“国十一条”、“国十条”、“国五条”等重要房地产调控政策。而广州也相继出台了“穗7条”、“穗4条”来抑制广州房价过快上涨。

进入到2011年，多重调控政策持续加压，限购、限价、限贷、限外……等政策层出不穷，经济和行政手段并用，从抑制需求、增加供给、加强监管等多方面对房地产市场进行全方位调控。

2013年伊始，在楼市响起一片“涨”声之时，国家出台楼市调控“国五条”，再次重申坚持执行以限购、限贷为核心的调控政策，坚决打击投资投机性购房。同时，提出对房价上涨过快的城市及时采取限购措施，以及建立稳定房价工作问责制等。当年3月底，在“新国五条”政策背景下，广州市“国五条”细则落地，释放政策将持续从紧的信号。

2015年是不折不扣的楼市“政策年”。“330”新政、5次降准降息、 “7090”政策退出、公积金新政、外资购房松绑、统一不动产登记制度、新版“930”……掀起多个楼市高潮，呈现出密集、立体化、全方位、组合使用的特点。

2017年年初，广州史上最严限购政策的出台，广州楼市迎来拐点，再加上一系列楼市降温政策措施，广州楼市进入了“恒温”期。

2019年~2021年，“房住不炒”已经成为国家的基本方针，包括在“十四五”规划中，都可以看到，对于地产市场的监管力度，可以说是越来越严格。

购房需求外溢 两大近郊区域承接刚需

随着广州主城区的发展，人口逐渐增多。加上中心区购房的限制，不少刚需买家逐渐将目光转移到广州的外围区域。而随着交通、生活设施、商业等配套，广州多个副中心也渐渐形成。

黄韬表示，过去20年中的前10年，大家买房的区域主要集中在天河和老三区。后10年中，购房需求逐渐外溢。其中一个刚需热点区域就是增城。据悉，对于增城“十四五”的规划中，已经明显感觉到政府将用好粤港澳大湾区枢纽城市广州东部交通中心的节点优势，推动区域发展，并深度融入湾区建设，打造广州发展重要的一个极点，并且重点放在了广州东部CBD和荔湖新城两个地方。很明显，增城未来城市形态是以新塘、增城开发区（广州东部CBD）+荔城、荔湖（荔湖新城）的双中心结构。

此外，近年来广州东部CBD不断加强产业基础，并且依托广深港澳科技走廊的区位优势，推动产业转型升级，积极布局高新产业，使得即使褪去牛仔服装产业，广州东部CBD片区也能重新激发新活力，成为未来增城的商务中心。

日前，克而瑞发布整理了近9个月广州外围五区的网签均价数据，均价较为“亲民”的当属增城、从化以及花都三区，在“2”字头起步。增城区规划和配套上相对较好。而相较其余两个区域，增城区不仅已发展起醇熟的新塘板块和朱村板块，更有利的是该区坐拥地铁21号线，能够与地铁14号线、6号线、4号线以及5号线实现换乘，通达广州各区十分方便，也确实更符合90后年青一代的置业选择。

另一外移热点区域在南部。纵观广州南部的发展，从海珠、番禺起一直延伸至南沙，南拓的脚步十分坚定。从前，广州南部承载了广州很大一部分的居住功能。昔日被称为离市区太远、交通不便、产业少、人气不足的“西伯利亚”荒凉之地，站到了历史发展的前台，迎来了起飞的曙光。近几年引进多家集团化办学的学校，包括广州外国语学校附属学校、华南师范大学附属南沙中学、华南师范大学附属南沙小学、广州第二中学南沙天元学校、广州大学附属中学南沙实验学校等。交通方面，南沙站枢纽定位为“粤港澳大湾区中心枢纽”，设置站台14座，到发线30条。区内轨道规划有15号环线。市内轨道则有直通金融城的4号线，直通珠江新城琶洲的18号线，以及直达白鹅潭金融中心的22号线，还规划有直通知识城的高速地铁。为此，南沙近一两年也吸引了不少刚需买家。

行业大变革抓住调整机会才能成为强者

“从这20年来看，万科、碧桂园、恒大仍然保持着头部房企的位置，很多房企都已经历了行业大变革。”黄韬表示。

众所周知，2016年全国范围的楼市调控开启，至今已有3年多时间。一方面各种调控政策加码，限购、限售、限贷层出不穷；另一方面银行放贷速度放缓，房企融资渠道收紧。很多高杠杆、高周转、高负债的房企压力陡增。自2018年下半年开始，楼市调控的成效便开始陆续凸显。在房地产行业大变革的环境下，诸多中小房企面临生存考验。据最高人民法院全国企业破产重整案件信息网数据，2019年，全国有528家房企发布破产公告。据悉，破产房企的大部分是一些小型房企。由于融资渠道狭窄，很多小房企想要顺利进行资金周转，只能通过民间借贷，最后债务越滚越大、负债越来越高，资不抵债只能宣告破产。

在“房住不炒”的大背景下，楼市调控依然会保持谨慎态度，那些抓住行业调整的机会、完成产业模式的重塑、重新规划行业玩法和利润链条的房企会强者恒强，而那些资金链紧张的房企，则大概率会在行业的调整中无奈谢幕。

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