老城区崛起新“秀” 广州首宗旧城混合改造项目动工，探索空间高质量发展新路径

越秀区不断优化提升中心城区功能，提高城区能级，坚持扩大优质发展空间供给。资料图片

挖掘机轰鸣，旧厂房棚顶倒下……13日，全市首宗旧城混合改造项目——南洋电器厂及周边更新改造项目正式开拆，位于越秀区黄华路43号的南洋电器厂区一改往日寂静，开启了“新生”之路。

该项目位于改革开放后广州首个中央商务区，同时也是环市东商圈品质提升工程的首个开工项目。南洋电器厂的开拆，正式拉开了环市东商务区更新改造的序幕，198米的新地标也将在这里诞生。此次更新改造，环市东片区将从传统中央商务区向“创新赋能、产业复合、交通畅达、国际交融”的广州中央活力区迈进。

该项目正式动工标志着越秀区在全面深化城市更新，推动实现老城市新活力进程中迈出坚实一步。打造广州“中央活力区启动示范项目”和“老城市新活力标杆项目”，越秀区高质量规划建设老城区，将为全市旧城改造提供可复制、可操作、可推广的经验，为广州城市能级再提升创造了有利条件。

●南方日报记者马艺天冯艳丹

打造标杆开创混合旧改新模式

在越秀中心区域的建设街道黄华路上，一座老电器厂静静地立在密集的居民楼之间。废弃的厂房和办公楼已经落满灰尘，从居民楼上能看见屋顶上长着杂草。

这间成立于1948年的电器厂，是广东省最大的电器成套装置和高低压电器元件的国有企业。随着社会经济的发展，逐渐跟不上附近居民生活的需求。大批住在南洋电器厂的老职工有着一样的矛盾心理：搬，多年工作和生活的地方，割舍不下那份感情；留，房屋越来越旧，居住环境越来越差。这一情况终于迎来改变。

“我们当初预想到了困难，做足了准备。”建设街相关负责人介绍，街道党工委以“政府主导、市场运作、公开公正、尊重民意、改善民生”为原则制定了一整套工作方案，自上而下地动员，自下而上地做思想工作，全方位做好服务工作。仅用二十多天完成了约1310户居民的改造意愿征询工作，改造同意率超九成。

从2020年开始，经过约一年的征询、挂网工作，广州智能装备科技创意园有限公司于3月29日以约28.2亿元的总价通过线上竞价的方式夺得南洋电器厂及周边更新改造项目。

为了更好地推进老城升级，打造城市更新的标杆项目，越秀区探索“政府主导、政企合作、社会参与”的新模式，开创“旧厂+旧城”，“全面改造+微改造”的新路径，打造超过10万平方米高端产业转型升级的新载体，建设宜居宜业美丽的新家园。

“通过这4个"新"的落实，实现老城市新活力。”越秀区房屋管理局党组书记、局长罗学文介绍，新模式是由政府主导跟市属国企进行合作，进行前期策划。新路径是这个项目采用旧城全面改造为混合改造的模式，把土地使用权跟这个项目主体打包。新载体是项目注重产城融合，超过10万平方米都是商业面积。最后就是新家园，所有的居民都能够回迁，当然也有货币补偿的方案。

根据规划，该项目地块目标要打造广州老城区新的地标建筑群，其中商务办公建筑限高198米，取名“越秀之心”。住宅建筑限高120米，沿东濠涌、沿东风路塑造丰富多变、疏朗适宜的天际线。在满足基本功能服务设施要求的基础上，还将增设文化中心，配置6000平方米政府统筹住宅，新增立体邻里连廊、架空层花园等立体公共设施，补齐区域公共服务设施配套短板。考虑到周边片区入学需求，规划确定将建设南洋电器厂幼儿园，规划建筑面积2160平方米，为9个班的规模。

“项目采取的混合改造模式最大优势在于，能够打破原来项目间孤立、时间上错位的局限，实现因地制宜、一体规划、连片实施，增强城市更新的科学性、前瞻性和系统性，充分提升旧城空间利用价值。”越秀地产党委书记、董事长林昭远说，相信这种模式将为广州高质量推进旧城改造提供示范。

振兴商圈构建全新中央活力区

广州首个CBD上首个混改项目的动工，环市东商务区更新改造将提质加速。

作为广州改革开放后首个城市中心CBD，曾经的环市东有着“广州尖东”的美誉。进入21世纪后，环市东片区现状产业载体规模小、品质低、结构不合理，企业类型亟须整合升级；片区内遍布七八十年代建成的低品质老旧住宅，安全隐患较大、公共配套短缺，商业形态期盼着更多活力。

与落后的产业规模、商业模式形成对比，环市东是广州承载大湾区现代商贸、文化创新、专业服务、生命健康等高端资源的重要节点。“相对于后崛起的商圈，环市东确实有一些衰退。”广州市越秀区华乐街道商会会长丘育华曾在广州环市东商圈40载圆桌论坛上表示。在他看来，环市东商圈要进一步巩固核心商圈的地位，一定要通过不断融入新型商业元素，拓展新业态，不断提升商圈整体承载力、竞争力和辐射力。

商圈振兴势在必行。2020年，广州市和越秀区政府全面启动环市东中央活力区更新改造工作，探寻进一步提升环市东片区发展潜能，激发老城区重新焕发生命力的创新路径。

作为广州“中央活力区启动示范项目”和“老城市新活力标杆项目”，南洋电器厂及周边更新改造项目在推进过程中始终坚持创新的引领性和示范性，率先完成片区策划方案审定、居民意愿表决、公开选定改造主体等前期工作并顺利开工，为全市旧城改造提供可复制、可操作、可推广的经验；坚持产城融合的高质量发展理念，引入国际高水平团队开展建筑设计，高标准建设“越秀之心”智慧创新产业建筑群，推动科技、金融、智能制造等产业总部落户，为产业转型提质注入新活力，增添新动力；坚持面向未来生活的社区场景营造，高标准配置智慧公共服务设施，打造“立体市井、立体花园、立体联通”的“城市立体活力街坊”，为居民带来新型优质的活力空间、宜居共享的乐活街区。

环市东中央活力区主要涉及华乐、建设两个街道，本次位于建设街范围内的南洋电器厂及周边更新改造项目动工，正是环市东商圈品质提升工程的首个开工项目，为片区发展翻开新篇章。

“2025年广智集团总部将入驻本项目，我们将积极导入智能制造上下游产业资源，深入挖掘产业发展空间，高标准打造大湾区科技金融智能制造总部经济基础，助力铸就"越秀之心"。”广智集团董事长蔡瑞雄表示。

根据南洋电器厂及周边更新改造项目规划，老厂房在经过改造后，可有机串联环市东智力创新带和东风路楼宇经济带。通过总部经济、平台经济、互联网经济多级联动，以及贸易总部、创新金融、健康医疗三大产业集群的发展，广州将构建环市东新商贸金融平台。同时，置入文化、创意、展示、游憩等多元活力业态，重新激活城市首个中央商务区环市东烟火气。优化片区交通路网，按照站城一体模式开发地下空间，建设超级枢纽综合体。

区域发展高质量规划建设老城区

以南洋电器厂及周边更新改造项目为带动，越秀正提速提质推进环市东商务区更新改造，充分运用智慧城市、人工智能、绿色低碳等理念，创新引领高质量城市规划建设。

跟南洋电器厂项目一样，环市东、五羊新城等重点功能片区改造都是越秀区未来推进城市更新工作的重点。越秀区2021年政府工作报告提出，实施重点商圈品质提升行动，以北京路创建全国示范步行街为引领，做优做强环市东、中华广场、农林下路、一德路等商圈，促进传统百货、购物中心、批发市场向消费体验中心、文化时尚中心转型升级，支持流花商圈建设国际商贸会展高地和时尚定制中心。

在上月举行的2021年第七届中国广州国际投资年会越秀区“合作共赢融合创新”专场活动上，越秀区重大产业项目签约数量12个。老城市新活力创新发展示范区再添动能，新一轮招商引资也为空间布局发展带来了新的可能。

曾参与多个城市旧城改造工程的世纪金源也在投资年会上与越秀签约。“世纪金源与越秀区的战略合作板块主要涵盖了五大产业领域，其中参与旧城改造，活化商业板块是很重要的一环。”世纪金源集团驻粤办主任周锋华介绍，未来将更新改造与产业资源导入相结合，定制化开发运营商旅文融合项目、培育打造越秀生命大健康商业综合体，探索跨行业、多领域、全方位合作。

作为广州建城2200多年从未偏移的城市中心，越秀区正加快建成广州“老城市新活力创新发展示范区”。为此，越秀区还邀请国际顶尖团队参与城市设计，规划新增230万平方米优质商务空间，集商务中心、精尖产业于一体的广州中央活力区在老城区里呼之欲出。

为城市发展腾空间，越秀区还将全面推进西坑、登峰、瑶台等城中村改造，打造新贸易商务区和世界级花园生态创新发展示范区；推动广州火车站及周边升级改造，打造站城融合、立体互联、产业簇群的大湾区中心站综合发展区，推动“老城市新活力创新发展示范区”建设取得新成效、实现新突破、开创新境界。

“十四五”开局之年，借着环市东商圈品质提升工程等更新项目的势头，越秀区不断优化提升中心城区功能，提高城区能级，坚持扩大优质发展空间供给，实现存量空间高效化、复合化、立体化提升，实现老城市新活力和高质量发展。

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