新楼盘规划要建的门口公园即将变成工厂 开发商宣传规划生变谁之过？
“业主满心期盼的门口公园，摇身一变成了工厂项目。开发商当初卖房承诺的漂亮规划一夜之间化为乌有，最受伤的就是我们这些为了一个公园梦砸下巨资来买房的业主。”广州市黄埔区某新城的业主李先生向南方日报记者大倒苦水。
近日，广州市生态环境局发出的一纸项目环境影响报告书受理情况公示，附近多个楼盘业主群立刻“炸开了锅”。某新城一期业主李先生表示，扩建厂区西南边厂界距离该楼盘仅100米，扩建范围刚好将开发商此前一直宣传规划要建设公园的地方覆盖。
近年来，广州发生过多起开发商因楼盘周边规划改变受到业主质疑投诉的事件。在未来的城市发展过程中，如何减少和化解类似的置业矛盾，成为企业和社会面临的共同课题。
南方日报记者冯善书实习生廖彦晴
业主质疑开发商有意隐瞒规划改变
借着广州东进南拓的城市规划建设大趋势，原来处在郊区的黄埔，由于近年大力推动城市更新和产城融合，从过去的产业重镇，快速发展成为广州楼市最受年轻置业者关注的热点板块之一。
李先生反映的待建工厂，是广汽本田黄埔工厂拟扩建的新能源汽车生产线。其环评报告显示，整个项目总投资29亿元，其中环保投资4.37亿元，占比14%以上。经过专家评审，扩建项目环评达标。报告还提出，项目将采取密闭作业的原则进行废气排控。同时，现有工程以新代老，从源头削减排放，对周边环境影响整体可控。
然而，业主们对开发商是否故意隐瞒了这一对买方可能潜在不利影响因素的规划消息仍心存质疑。“当初我们买楼的时候，售楼部一直宣传这里要建的是一座公园，直到我们看到广州市生态环境局的公示，才知道根本不是开发商所说的那么回事。”李先生说。
不过，某新城相关负责人针对业主的质疑却给出了不同的说法。该负责人表示，公司也是最近才知悉广汽本田工厂扩建的消息，并不存在故意欺骗业主的情况。
由于某新城还处在二三期开发建设中，为了让将来的业主有所知情，开发商目前已经在售楼处显要位置对政府披露的最新规划情况进行公告展示。
每年“3·15”国际消费者权益日前后，有关买房的各种痛点堵点问题，往往成为住房消费者热议的焦点。根据南方产业智库梳理，消费者反映突出的不外乎是拖延交楼办证、质量安全堪忧、配套设施缺位、随意擅改规划、退款百般刁难、物业管理混乱等房地产行业人士耳熟能详的老问题。
在南方产业智库此前所作的一项网络调查中，六成投票网友遭遇5个以上买房痛点，而最让他们感到受伤的是质量不好、产权不清和环境硬伤这三类。其中，环境硬伤就包括李先生目前所遭遇到的规划改变的问题。
从源头化解矛盾降低社会成本
不管是公园变工厂，还是绿地变商场，只要改变了交易之前开发商和售楼部正式宣传的那份规划设计图纸，其结果都可能侵犯到业主对开发商和售楼人员的信赖利益。类似的置业纠纷在当前楼市可以说层出不穷。此前，广州番禺长隆动物园和亚运城附近的一些楼盘也发生过业主质疑开发商“擅改规划”的事件。只不过，针对事件，有些开发商解释“不知情”，有些开发商则表示“已经公示过”。而业主的反驳亦看似“言之凿凿”。
在规划专家看来，所有矛盾都必须在源头上加以防控和化解，如果让问题出现后再来寻求解决之道，无疑会给政府、企业和社会带来难以承受的成本。
“未来规划管控会越来越严格，特别是对规划为绿地、公建配套等用地进行调整严格管控，未来城市品质的提升需要给城市留足这些空间。”广东省三旧改造协会副会长兼政策与法律专委会副主任、中地研究院院长田光明向南方日报记者表示，从开发企业角度来看，未来规划都需要向大众公开，从项目开始实施到销售过程中都需要全程公开相应的规划情况，并及时将政府规划调整的情况向业主反馈，避免之后一些纠纷。而从相关产权人角度来看，一般规划调整前政府规划管理部门会考虑对周边影响，过程中会征求相关产权人意见；同时，规划审批实施一般都会进行公示；如果相关产权人发现规划调整出乎意料，在规划公示期内可以提出异议，反馈相关意见给到规划管理审批部门。
在田光明看来，规划是政府重要公共政策手段之一，随着城市发展、产业结构调整升级、人口数量增加及空间格局优化等，规划调整必然会出现，但未来的规划调整将更加注重保障城市健康、高品质发展，更加注重城市的宜居、宜业及幸福感，相信未来这些矛盾会越来越少。
■专家在线
房产纠纷解决专家杨登基：
起诉开发商承担违约责任要区分两种情形
对于某新城一期业主李先生目前遇到的问题，南方日报记者采访房产纠纷解决专家、广东合邦律师事务所律师杨登基，通过合法途径为业主维护自身权益指点迷津。
有业主提出，他们是否可以根据《民法典》第一百四十八条规定，以开发商存在欺诈为由主张撤销合同？对此，杨律师认为，要区分两种不同的情形。一种情况是，如果开发商对于小区隔壁将建设工厂等规划已提前知悉，但还向外宣传小区隔壁为公园，并据此为卖点，那已涉嫌违法《民法典》第一百四十八条规定，业主有权请求法院或仲裁机构予以撤销合同。另一种情形是，如果开发商对于小区隔壁将建设工厂等规划事先并不知情，业主则难以以开发商存在欺诈为由撤销合同。
不过，当前广州楼市交投活跃，某新城的房价与当初买方时相比已经高出不少。如果只是撤销合同，业主未免吃亏。如果业主无法或不愿意通过开发商存在欺诈为由主张撤销合同，可否尝试以开发商违反双方签订《商品房买卖合同》及附件约定为由，主张违约赔偿责任，以弥补损失？
在杨登基看来，业主主张开发商赔偿违约责任也要分两种情形。其一，如果《商品房买卖合同》及《补充协议》等有具体约定，例如开发商承诺小区内部或周围不存在工厂、垃圾处理厂等不利因素，业主可主张开发商存在违约，并对应合同约定违约条款主张违约赔偿。其二，如果双方签订合同或附件中，对此并无明确约定，业主还可通过楼盘的宣传手册、沙盘、广告页面甚至是楼盘小区销售作出的具体承诺为证据，以证实业主是基于上述宣传内容，即小区附近已有或规划将有公园这一利好消息才购买房屋，从而得到参照合同中的违约条款予以主张赔偿。
除此以外，杨登基也提到，一些老年业主，若当初是以开发商或销售宣传小区周围存在公园等适宜养老为最终购房目的，并据此购买房屋，也可以尝试依据《民法典》第五百六十三条第一款规定“因不可抗力致使不能实现合同目的”，主张因不可抗力致使合同目的无法实现为由解除合同。但须注意的是，业主举证会有相当的难度，该救济途径可能会有较大败诉风险。
那么，作为购房者，未来应该如何规避或减少某新城一期业主所遭遇的类似困境呢？在杨律师看来，可以从以下几方面加以防控：首先，在决定购房前，购房者应亲自到涉案小区进行实地查看。如条件允许，购房者还可以到当地规划局或生态环境局等政府部门申请信息公开，以查实小区及其周围是否已存在或规划建设工厂、垃圾处理厂、墓地等不利因素，从而作出正确购房选择。
其次，在查看楼盘前，购房者应清楚询问楼盘工作人员或销售，小区周围是否已存在或正规划例如工厂、垃圾处理厂、墓地、殡仪馆等不利因素，并通过拍照、微信聊天、录音等方式保存上述信息，为日后维权使用。
再次，在签订合同前，购房者应仔细查看合同中约定，特别是合同中不利因素提示或补充协议部分约定，从而对合同中不利因素及时提出异议或争取在合同中作出修改。如条件允许，购房者可委托律师参与前期购房环节，充分提示风险并争取维护购房者合法利益，这比出现纠纷后再委托律师介入成效更好。
最后，杨登基律师表示，业主或购房者如遇到上述楼旁规划变更的情形，均应及时咨询专业律师以理性态度与合法方式维护自身合法权益。
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