广州启动房地产调控新政策 对定价过高项目暂不核发预售许可证

牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，近日，广州发布了新一轮房地产调控政策——《广州市人民政府办公厅关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的意见》（下称《意见》），目前，《意见》已于4月3日开始在全市推行。

新政策既是对今年来国家针对房地产市场调控方向的落地，也是基于广州本地市场情况的及时反馈，释放出广州以重拳整治房地产市场秩序，着力稳地价、稳房价、稳预期的信号。《意见》指出，今后，广州市将严格落实住宅用地分类调控要求，不断完善房价地价联动机制，增加住宅用地供应规模。今年，全市计划供应住宅用地较前5年年均供应量提高22%。

此外，在严格调控一级市场的基础上，广州市、区住建部门还将加强对新建商品住房价格的引导，指导开发企业合理定价，对不符合要求的项目暂不发放预售许可证。本轮调控加强了地价房价联动机制，结合新出炉的广州全年集中供地计划，以保供应、控价格从而达到稳预期的目标。

●南方日报记者郎慧

稳预期?升级地价房价联动机制

4月6日，广州市规划和自然资源局公布了《广州市2021—2023年住宅用地供应三年滚动计划》（下称《计划》），《计划》指出，2021—2023年，全市计划供应住宅用地1910公顷，年平均计划供应住宅用地637公顷，其中，商品住宅用地计划供应1441公顷，占总用地的75.4%

根据《广州市2021年度建设用地供应计划》，今年，全市计划供应住宅用地634公顷，占计划总量的25%，比前5年住宅用地年均供应量提高22%。国家推动分批次集中供地计划是广州出台《意见》的背景之一，旨在通过稳定供给保障住宅用地平稳供应、土地市场健康发展，从而实现供需总量基本平衡、结构基本合理的长效调控机制。

《意见》指出，广州市将完善房价地价联动机制，在部分区域采用“限房价，竞地价”出让。同时，在土地竞拍时让竞买人签署理性竞价承诺书，对非理性竞地价、房价的企业联合约谈警示，后续加强监管，这也是广州首次对土地市场实行竞价承诺书制度。这意味着广州将从源头严控价格，全面加强房地产一级市场与二级市场的联动。

在严格调控一级市场的基础上，《意见》还指出，市、区住建部门要加强对新建商品住房价格的引导，指导开发企业合理定价，对定价过高不接受政府价格指导的项目，暂不核发预售许可证或不予办理交易网签备案。该项条款进一步在二级市场上管控项目销售价格，以政府的指导价格引导市场理性定价，稳定全市房地产项目的交易预期。

“今年，随着集中供地计划的施行，对于开发企业来说更需要高效回笼资金，或可促使部分企业加速集中销售，缩短资金回笼周期，避免个别企业哄抬市场价格。”广州市社会科学院研究员彭澎认为，在“三道红线”的框定下，集中供地更考验着开发企业的自持资金实力，随着金融方面加大去杠杆力度，未来，高溢价拿地的几率越来越小了。

合富研究院高级分析师表示，地价联动房价，体现了政府“因地施策”的政策方向，对于供求紧张的区域，有助于平抑市场情绪，对于市场的稳健发展，能起到好的指引作用。广州集中供地是首次，备受各方高度关注，其后续的影响仍需进一步观察。“我们预判集中供地模式会对稳定地价产生积极效果，对于库存紧张、配套完善区域的优质土地，房企的补库存需求仍然充足，相应的土地仍会有一定竞争，但高溢价的现象将减少。”

此外，本次《意见》还提出，广州会统筹增加地块内配建的租赁住房面积，加大租赁住房的供应力度，并加强土地供后管理。未来，全市存量住宅用地信息公开力度将大幅提升，以此严厉打击捂地囤地行为，有效引导土地市场预期。

事实上，广州对于房地产市场加强监管并非仅见于《意见》，前不久，广州市住房和城乡建设局印发《广州市住房和城乡建设局行政处罚自由裁量权基准的通知》（下称《通知》），《通知》规定房地产开发企业未取得商品房预售许可证预售商品房的，若拒不改正或擅自预售商品房30套以上的，将从重处罚：责令其限期改正，没收违法所得，处以其已预售的商品房价款45%以上-50%以下的罚款。由《通知》细则来看，政府将房地产市场项目价格调控与预售证核发挂钩，将对开发企业起到有力约束，部分供应过热地区或将放缓供应速度，维持市场供需平衡。

控价格?精准施策遏投机、保刚需

本次《意见》的出台既结合了全国的房地产市场大背景，也反映了广州本地市场的现实需要，有力发挥了政策对市场的引导作用。

2021年开年，全国房地产市场呈现了不同程度的升温，回顾今年一季度的广州楼市，与往年相比，本为淡季的春节市场却提前出现了“小阳春”景象。《意见》的出台是对广州持续上涨的房价的一次“急刹车”，广东中原地产代理有限公司项目部总经理黄韬感到，本轮调控以“精准、温和、循序渐进”为特色，向市场释放出“房住不炒”的强烈信号。“稳字当头是当前调控的关键，在稳地价、稳房价、稳预期的原则上，随着市场的反馈调节政策的力度。”黄韬认为，此前，很多人认为新一波的涨势已经出现，但新政策以鲜明的态度告诉我们，广州正在努力构建房地产行业更加稳定的结构。

彭澎认为，此前，广州一直是一线城市的洼地，事实上，这也由于广州土地面积大，平均价格与热门地区楼价差异悬殊。如今，对部分热点区域实行“限房价，竞地价”可以帮助广州楼市整体降温。

遏投机，保刚需。《意见》本着分类管控的原则，针对不同购房人群精准施策。对通过享受人才政策购买的住房（含新建商品住房和二手住房），限售年限从取得不动产证之日起满2年延长至满3年。广州市住房和城乡建设局相关负责人表示，此举将进一步保障人才安居乐业，将资源用到真正需要的人群当中。据悉，广州将进一步加大对土地租赁、人才住房的配建比例，保障人才、新市民等刚需群体享受更多政策性红利。

多管齐下是彰显广州楼市管控力度的又一显著特征。

根据《中国银保监会办公厅住房和城乡建设部办公厅中国人民银行办公厅关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》（银保监办发〔2021〕39号），广州正加大对经营用途贷款违规流入房地产问题的监督检查力度；对使用房产抵押的贷款，重点审查房产交易完成后短期内申请经营用途贷款的融资需求合理性，对抵押人持有被抵押房产时间低于1年的，审慎确定贷款抵押成数。目前，广州也在加强对个人住房贷款审贷管理，严格审查购房首付资金来源和住房贷款借款人还款能力，加大收入认定标准、债务收入比的核查力度，严防消费贷、经营贷等资金违规流入房地产市场。

“政策的持续性很重要，稳预期更多是要看政策是短期还是长期行为，这对于建立房地产长期协调机制来说至关重要。”彭澎说。

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