沪深新一轮楼市调控开启 广州跟进的几率有多大？
2021年伊始，上海、深圳相继出台楼市调控政策“刷屏”，打响了属于“四大一线城市”新一轮楼市调控的第一枪。广州虽然暂时没有跟进的动作，但是几大银行贷款利率悄然上涨。业内人士表示，广州今年楼市政策的导向或是缓慢收紧。同时，无论是业主还是购房者，都要做好房贷放款周期拉长的准备。
现象：多个城市开启新一轮调控
新年伊始，楼市风向略有转变，多个城市密集出台了楼市调控政策。
1月21日，上海市住建委、市房管局等8部门联合印发《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》(下称《意见》)，自2021年1月22日起实施。《意见》明确，严格执行住房限购政策，对夫妻离异3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。《意见》要求严格执行差别化住房信贷政策，实施好房地产贷款集中度管理，加强个人住房贷款审慎管理，指导商业银行严格控制个人住房贷款投放节奏和增速，防止突击放贷；引导商业银行进一步加强审贷管理，对购房人首付资金来源、债务收入比加大核查力度；严防信用贷、消费贷、经营贷等资金违规流入房地产市场。《意见》规定调整增值税征免年限，个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收增值税；个人将购买5年以上(含5年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收增值税；个人将购买5年以上(含5年)的普通住房对外销售的，免征增值税。
一波未平一波又起，1月27日，上海市房管局、市市场监管局、市城管局、市通信局召开专题会议，研商落实《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》，进一步整顿规范房地产市场秩序。会议明确表示，与会单位将建立房地产市场管理与执法联动机制，进一步加强对房地产开发企业、销售代理机构和经纪机构的监管，持续加大整治规范房地产市场秩序的工作力度，形成执法合力，从严查处商品住房销售过程中的价格违法行为、虚假广告、编造谣言扰乱市场秩序、散布不实信息误导市场预期和诱导规避调控政策等各类违法违规行为。
另一个一线城市深圳也没有闲着，1月23日，深圳市住建局发布《深圳市住房和建设局关于进一步加强我市商品住房购房资格审查和管理的通知》（下称《通知》），提出8项措施，核心聚集在加强房地产市场监管、加强购房人资格审查方面，并专门启动了“购房意向登记系统”，违规者3年内不得在深圳买房。《通知》要求房企和房产经纪机构会同商业银行验明“购房人的收入证明、征信报告、购房款来源以及近一年及以上的银行流水单”尚属首次。
而据新华社1月26日消息，近日，住建部副部长倪虹带队赴上海、深圳等地调研督导房地产市场情况。倪虹强调，要坚持问题导向，发现问题及时出手，采取针对性措施，引导好预期，坚决遏制投机炒房。
除了一线城市之外，部分二线城市也表态。据成都市住建局官微1月27日消息，按照市政府办公厅《关于保持我市房地产市场平稳健康发展的通知》，“目前有个别小区业主成立房价沟通群扬言抱团涨价，涉嫌恶意炒作二手房价格，对我市房地产市场平稳健康发展带来不良社会影响。1月25日，市住建局、市网信办对涉嫌组建微信群鼓动集体涨价、恶意炒作房价的当事人进行约谈并要求及时整改。同时还表示，坚决贯彻落实中央关于"房子是用来住的，不是用来炒的"精神，切实维护群众合法权益，对恶意扰乱房地产市场平稳健康发展的行为"零容忍"。”
预测：今年楼市政策或进一步收紧
近日，国家统计局发布“2020年12月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况”显示，4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%，涨幅比2020年11月扩大0.1个百分点。而二线城市这一价格环比则上涨0.1%。为此，今年的楼市政策走势也尤其令人关注。
中原地产市场分析师卢文曦表示，上海此番政策的出台是基于近期上海楼市持续高温的背景，“目前市场上有追新热，房东连续调价，市场有躁动情绪，对楼市稳健运营造成影响。尤其是马上会面临3、4月份的"小阳春"行情，及时出台政策可及时阻止市场中的乱象，并且稳定市场情绪和预期。”
日前，中指研究院对外发布《中国房地产2020年市场总结及2021年趋势展望报告》，预计货币政策将保持稳健，为经济恢复提供更有利的资金环境。房地产调控整体仍将保持连续性和稳定性，保障市场平稳运行，短期内限购、限贷、限售等政策难现明显放松。
易居研究院智库中心研究总监严跃进则认为，近期政策面显然不平静。从此前深圳楼市政策收紧开始，到近期上海楼市调控政策升级，以及杭州楼市政策“打补丁”，都说明大城市在不断加码楼市调控政策。这有一个很大的逻辑，即疫情下此类大城市房地产市场的“避风港”属性明显增强，进而会形成各类炒房或购房等现象。楼市政策收紧是大概率事件，尤其是长三角和粤港澳大湾区区域。
广州作为一线城市中房价平稳的城市，2020年广州楼市无论一二手均出现一定程度的区域成交分化现象，板块冷热分明。广州世联研究院副院长崔登科表示，从目前市场行情来，广州今年楼市政策的导向或是缓慢收紧，主要原因是经济向好刺激政策逐步退出，其次是广州市场进入扩张期，政策收紧预期上升。
分析：房贷利率上调房子买还是不买
尽管广州还没有出台新的楼市调控政策，但近期银行放贷收紧也让不少买家有点进退两难。中原地产研究中心统计数据显示，当前，上海、广州、深圳等房地产交易活跃城市出现了房贷放款排队现象，而正常按揭贷款没有出现政策变化。记者也从市场中了解到，目前广州工、农、中、建四大银行多家网点住房贷款利率上调了。
资深按揭房贷业内人士郑大源表示，房贷已经成为房地产调控的一个重要工具，此轮房贷收紧主要受政策影响。未来是否会持续收紧，关键要看央行等监管部门及地方政府的政策变化。“至少上半年不会放松。”郑大源认为，政策从收紧到放松有一定的周期，下半年是否持续收紧要进一步观望。
郑大源提醒，无论是业主还是购房者，都要做好房贷放款周期拉长的准备。其中，购房者在办理房贷手续时注意资料要齐全，以免因手续不齐全耽误时间。同时，一定要记住，由于房贷申请难、何时能放款难以把握，尽量避免垫资“过桥”。克而瑞广州区域首席分析师肖文晓表示，按照新规，各家银行2021年的房贷额度是有增有减的，并不是一刀切的向下调。另外，越是额度紧张的时候，银行对广州这样的城市有越高的放贷偏爱，这是风险系数决定的。因此，当前人民银行的窗口指导是暂时的，商业银行在执行过程中是可以动态微调的，预计度过了年初的过渡期后，放贷难的情况会有所缓解。
对于楼市而言，考虑到大部分人买房还是要依赖贷款，不管是总量控制，还是放款时间延长，都会对需求端产生影响。崔登科认为，刚需应该适时入市，因为即使政策出台，市场惯性仍然存在，扩张期会持续一段时间；投资需要谨慎，要考虑成本增加和回笼现金周期的问题。
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