旧村改造：东部黄埔领衔，中心城区的海珠荔湾也频出大招未来热点看这里 入市需等待
2021年开年，又见旧改提速。1月，广州已经有7条旧改村成功招标，投资金额达892亿元，分布在海珠、荔湾、黄埔、增城，同时还有5条村在广州公共资源交易中心发布招标公告。
从近期成功招标和已启动的旧改项目来看，片区聚集的态势明显，一些未来热点供应片区也呼之欲出，将给市场带来更多选择，尤其是中心片区。海珠区和荔湾区最近的旧村改造也进行得如火如荼，主要集中片区分别位于海珠区的中西部和荔湾区的中西部。海珠区近期陆续有旧村改造确定合作企业，其中被称为广州投资额最大的旧改项目凤和（康乐村、鹭江村）预计总投资额达到346.67亿元。荔湾区近期较令人注目的旧改项目，除了挂牌引入合作企业的茶滘街葵蓬村外，也刚确定了另外一条预期投资额也过百亿的旧村龙溪村的合作方。从海珠区和荔湾区近几个月的旧村改造规模和节奏不难看出，越来越多位于区域中部和西部的大型旧村也行动了起来，这些大型旧村的改造，也必将能给其他旧村带来示范效应，从而扭转整个区域的面貌，进一步释放优质土地资源。
此外，去年开始销售不断升温的黄埔区，后续供应也值得期待。根据最新通报，黄埔已超额完成2020年定下的目标：2020年全区66个旧村改造项目拆除面积1489万㎡，当年拆除面积占过去10年的78%，总量超历年总和，创历史之最。可以看到，其中科学城云埔中心片区、知识城板块都将成为供应热点区域。
文/图：广州日报全媒体记者刘丽琴陈白帆
海珠区
纺织商圈主体所在村确定旧改合作企业
今年刚开年海珠区的多条旧村改造就陆续确定了合作企业。1月21日，全国闻名的中大纺织商圈主体所在的康乐村鹭江村更新改造正式进入实施阶段。而附近五凤经济联合社下属沙溪村、五村、泰宁村三条村，也在去年12月初挂出公开选择合作企业的公告，预计近期也会正式确定合作企业。而这个合作企业将获得这三条村的旧改资格，总金额也接近229亿元。
除了康乐村和鹭江村，今年1月初，位于中轴线旁的海珠区红卫村也确定了将由保利作为合作企业进行旧改。该项目改造投资总金额约为195亿元，预计2025年12月31日前全部安置房开工建设。红卫旧村项目是由大塘村、新村、苔涌和石榴岗四个自然村组成的行政村，东临琶洲国际会展商务区，与珠江新城CBD隔江相望。
荔湾区
大型旧村改造陆续有来广佛联系更紧密
1月19日，广州公共资源交易中心挂出广州市荔湾区茶滘街葵蓬股份合作经济联合社旧村更新改造项目的公告。从地图上看，葵蓬村既有江景资源，又有花地河河景资源，同时又与佛山盐步一带接壤，目前片区内集中有多个大型茶叶批发市场，长期以来都处在一种岁月静好的状态中。
不过，根据广州市荔湾区2019年发布的《荔湾区旧村庄更新改造产业发展专项规划（征求意见稿）》，荔湾区18条旧村庄将全面更新改造，面积合计约4175.67公顷，覆盖全区约七成面积。其中，包含葵蓬村在内的五眼桥—滘口产业片区，规划打造成广佛创新创业带，涉及村庄包括五眼桥、山村、葵蓬。与佛山一江之隔，靠近五丫口大桥，且板块内已有广佛线龙溪站的龙溪村，则在1月23日确定了旧村改造合作企业。资料显示，该旧村改造项目占236.79公顷，总投资金额约为109亿元。
黄埔区
科学城云埔中心片区、知识城板块大变身
日前，位于科学城云埔中心片区的刘村社区格岗片区旧改项目进行勘察设计施工总承包招标。项目总投资额为73.52亿元，将打造广州地区最大公投EPC旧改项目，主要包括住宅、商业、公建配套政府产业用房及周边配套设施等。刘村格岗片区旧改项目总工期1825天（5年），预计将分期建设，融资区（商品房）最快或在两年后入市。刘村社区包括九条自然村，都已经列入黄埔区三旧改造范围内。9条村中，华甫、荷村由星河控股集团操盘，目前项目展示中心即将竣工。由时代操刀的岗贝旧改项目也在加快。项目将配建幼儿园一所、小学一所，商业综合楼1栋、住宅楼11栋。双井村、元岗旧改已启动拆迁，而与万科金色梦想紧邻的洋城岗旧改项目，将建设24栋住宅楼，配套建设一个幼儿园，小学和初中将成为黄埔区玉泉学校的招生地段。
1月20日，知识城开展旧改集中拆除行动，主会场设在新龙镇迳头村，当日连续拆除1066栋房屋。新龙镇实施旧村改造项目共计7个村9个项目。当天，在龙湖街，何棠下村经济联合社及广州市景腾房地产投资有限公司组织对中新国际科技创新合作示范区首期征地范围、九龙镇街、三丰及五星旧社等区域房屋开展集中拆迁，掀开2021年何棠下整村拆迁的序幕。
自2020年11月19日“知识城更新10条”实施以来，知识城旧改就进入快车道。除旺村旧改项目，还有广州最大体量466万平方米的何棠下旧改项目近期获批动工，知识城最美乡村洋田村旧改项目合作商也将落地，2021年将是知识城旧改全面暴发的一年。知识城重点推进旧村项目20个，其中旺村所在的龙湖街正在重点推进汤村、何棠下、旺村、汤村（五福堂片）、九龙墟镇5个旧村项目，计划2021年完成全部拆迁任务。
三年内达到出售条件的项目不多
对于大体量的旧改对市场的影响，业内人士表示，融资区的体量看起来很大，不过这部分何时建，分几期建，何时入市，是一个弹性动态的过程，主动权都掌握在政府和开发商手里，不会一窝蜂入市。以黄埔66个旧改项目三年拆完来看，体量较大项目的融资区开发，将是5~8年的中长周期。三年内能达到出售条件的，并不会太多。
不同地段、不同配套的旧改，将会根据市场行情和客群需求，都会形成丰富的供应体系。而目前，这些旧改附近的商品住宅相对缺乏。
具体看各区，海珠区的多条旧村改造启动意味着未来将有较多高品质商品住宅。目前，康乐村、鹭江村附近的大型住宅小区，一直是海珠区商品房租售的活跃地带，主要有逸景翠园和愉景南苑等，这两个社区的二手住宅挂牌单价基本在“5字头”左右。愉景南苑由于更靠近地铁八号线鹭江站，报价比逸景翠园略高，基本在“5字头”以上，这两个大盘周边，还有较多中型或者小型社区可选，比如叠彩园、和平家园等。红卫村周围的商品房小区比较匮乏，少数几个楼龄多在15年左右，甚至20年以上，属于海珠区较早期开发的商品房小区。而从这一带高品质商品住宅的缺乏也可以看出，未来通过旧村改造，改变海珠中轴线旁城市景观的重要性。
荔湾区龙溪村旧改项目附近的大型居住社区不算多，最近的居住社区主要是位于龙溪中路一带的保利公园九里、路劲隽泷湾、荔湾国际城花园等。记者发现，这几个二手社区的楼龄大约只有五六年，不少楼宇高层可望花地河景，二手盘源较为充沛，挂牌单价主要在“3字头”左右，部分可去到接近“4字头”。目前，龙溪大道周围交通状况并不算便利，从海珠区新港西路一带，自驾车前往需要半小时左右，而各个居住社区距离附近已开通的地铁站点菊树站，也需要6~10分钟车程。
黄埔区科学城云埔中心片区多个旧改项目连片开发，将与既有的中海誉城、万科金色梦想、龙湖云峰原著、绿地杉禾田、时代天韵、岭南雅筑等多个楼盘串成一片，配套更加完善，区域形象也将得到完全改变，原本商业配套缺失的短板也可以补足。由于距离市中心区较远，知识城板块以性价比吸引购房者，目前知识城板块有保利拾光年、凯德中新里、康大龙祥汇等项目在售，供应量不大，二手房源中，万科幸福誉一二期、时代天韵、绿地城等三个较早开发，且近地铁，成为受青睐的项目，整体来看，知识城板块目前选择也不多。
毫无疑问，这些旧改项目完成后供应值得期待，甚至都将成为供应热点区域。但是显然，由于旧改项目完成需要一定的周期，不一定会在2021年的购房清单之列，急于今年购房的市民还需留意目前楼市热门的区域。
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