去年广州一手房成交走高 一手住宅网签成交100905宗，同比上升27%
2020年以来，广州市各区“人才购房新政利好+买家需求积压+新货供应充足”，促使2020年下半年成交强势走高，并成为近年来上下半年冷热分化最明显的一年。最新统计显示，2020年广州一手住宅网签成交100905宗，成交面积1087万平方米，同比均上升27%。2010年至今，2020年成交量排名第二，仅次于2016年。从区域角度来看，2020年下半年白云、黄埔、番禺、南沙四区比上半年成交增幅超过100%，对于拉动市场回暖起到至关重要的作用。
成交：套均总价约为323万元
从成交情况来看，2020年一手市场走势可分为4个阶段：1月、2~3月、4~7月、8~12月。第一阶段1月，得益于南沙、黄埔、花都于2019年12月陆续出台人才购房政策，房企抓紧2020年春节前“冲刺业绩”的最后机会，黄埔万科幸福誉、保利拾光年，南沙越秀滨海新城，花都融创文旅城等大盘“抢闸”加推，既刺激了1月份成交，也为贯穿2020年全年的人才购房新政优化埋下伏笔。
第二阶段2~3月，受春节假期+疫情双重影响，楼市进入“急冻”模式，市场预期的“3月小阳春”并未按时出现，同时土地市场出现流拍、中止出让等情况，直至3月中越秀南地块以楼面价64576元/平方米成功拍出，市场开始缓慢的复苏步伐。
第三阶段4~7月，从国内疫情控制进入稳定期起，不少开发商便采取“加速推货+以价换量”模式，以弥补一季度损失。市内热门板块如海珠金碧、荔湾广钢、增城朱村、黄埔知识城、南沙金洲等项目，普遍从4月开始采取“小批多次”方式推货并促销吸客。五一期间，整体楼市基本能够保持四成以上的去化率；部分临近地铁、生活配套成熟、规划前景佳的优质项目，去化表现相当理想，基本在六成以上。6月成交同比增长开始“反负为正”，开启2020年逆风翻盘之路。
第四阶段8~12月，8月南沙拍出广州史上第二宗“摇号”地块，进一步提振市场信心；其后8~9月间，番禺、南沙相继推出人才购房政策，符合条件本科即可在对应区域购房，市场成交气氛逐步被点燃。国庆长假期间，一改过去3年“颓势”，各大项目扎堆登场。同时得益于近年商住地供应转化，大量新盘选择在“银九金十”入市，刺激年末楼市走出“翘尾行情”。
根据广州中原研究发展部大数据分析，2020年广州一手房套均总价约为323万元。对比2019年，2020年海珠、南沙由于中高端项目入市占比增加，区域均价提升相对明显，而其他区域均保持价格上升5%左右。
区域：三大区域表现可圈可点
在整体成交量创新高的背景下，2020年白云、黄埔、南沙表现可圈可点。
白云累计成交46.4万平方米（4241宗），同比增加25%。为老城区中除成交基数较小的越秀外，增幅较明显的区域。该区走红，离不开区域供应大幅增加及新兴板块价格“低洼”吸引市区刚需客。项目推新方面，近年受供地+旧改推进带动的白云“接棒”荔湾广钢成为市中心主力推新区域；价格方面，年内入市的时代龙湖云来之城、中铁诺德·阅泷等“北部四镇”初入市，价格上对比市区其他板块来说，对刚需更加“友好”。
黄埔在人才购房利好+新货大批量入市之下，成为2020年市场焦点。该区累计成交171.7万平方米（16537宗），同比增加63%。其中，位于知识城的万科幸福誉、保利拾光年分别成交22.8万平方米（2737宗）、16.3万平方米（1902宗），分列全年成交Top10榜的第3、6位。此外，万科城市之光、星汇城、中央城等热盘去化表现较佳。而黄埔新盘售价梯度差明显，可迎合不同买家购置需要。
南沙在充足货量刺激下，累计成交203.2万平方米（18888宗），同比增加46%。与其他区域下半年才集中“发力”不同，南沙各热盘推售贯穿全年。如1月初在人才新政带动下，越秀滨海新城抢在春节前加推；3~4月起大盘中铁建海语熙岸、星河东悦湾、领南星河荣誉陆续开盘；5~7月，灵山岛板块中高端项目纷纷加推；8月“网红盘”恒大阳光半岛千套单位高调入市；9~12月，黄阁板块全新盘佳兆业凤鸣山、保利南沙天汇、南沙·十里方圆开盘，长期保持充足货量供买家选择。
随着近年高地价项目入市+广州整体市场价值提升，2020年千万元级高端住宅成交宗数创新高，首次迈上千宗大关。该类住宅成交分布中，白云历史性超越天河排名第一。这主要是得益于区内新房供应充足，佳兆业天墅、华远云和墅、龙湖天奕等吸引大批买家入手，“云山珠水”依然是吸引买家的“不二法则”。
供应：新增供应同比增五成
除成交创近4年新高外，供应猛增亦是2020年新房市场的一大亮点，累计供应113740套单位，同比增加50%；累计供应面积1175.1万平方米，同比增加46%，为近6年新高。
广东中原地产研究发展部研究员邬炜锋认为，促成供应增加主要有两大因素：首先，近3年居住用地供应量大幅增加，2020年整体新增住宅供应能力明显增强。撇除受疫情影响的第一季度，4~12月广州累计新批1048.8万平方米（101581套）单位，同比增加73%。近年出让居住地陆续转化为新房项目集中入市，开发商货源充足。其次，业绩冲刺+“三条红线”压力，刺激开发商加快推货。受上半年疫情影响，下半年（尤其第四季度）开发商冲刺年终任务压力不轻，大部分开发商均加快项目开发-销售进度，加快推货回款。
从整体市场情况来看，供应带动库存面积提升至近一年高位，但由于下半年以来整体成交猛增，最新消化周期已降低至7.8个月，新房整体呈现“快推快销”状态。不过，需要指出的是，部分区域供应增加未能及时去化，导致2020年出现2018年之后又一次“供大于求”现象，不同区域对供应增加的敏感度不一，其背后亦反映了广州新房市场供求热度分化。
展望：今年新房成交或增一成
合富研究院预计，2021年广州商品住宅市场总体供应保持充足，新增货量将超11万套。其中七成货量集中在“规划兑现力度大/配套成熟”板块，包括中心区荔湾、黄埔科学城及周边、番禺万博汉溪等，预计市场能够实现“有效供需对接”。在供应带动下，2021年广州商品住宅市场成交仍可维持在1000万平方米以上的相对高位。
合富研究院表示，2021年来自“村改地/车辆段”项目的货量供应将有显性上升，预计相关项目供应规模超3.5万套，较2020年翻倍，占全市比重或超三成。相关项目入市有望拉升所在板块市场成交，但亦将加大其他板块的竞争压力。此外，预计2021年供货在1000套以上的“大规模货量”项目亦将增多，“一盘独大”的现象减少，客户选择更多样，项目之间的竞争亦将加大。
邬炜锋认为，预计2021年更加积极的人才落户购房政策将会落地，如目前处于征求意见阶段的“七区大专入户”方案，以及最新实行的“双一流”本科零门槛入户，将使更多买家获得“房票”，直接带动成交。另外，疫情持续影响国内外各类投资稳定性，而中国房地产市场则相对稳定，尤其广州作为一线城市，物业具有较强保值功能，这将吸引更多买家购房，作为资产保值的途径。在此环境引导下，预计2021年新房成交将在2020年基础上，出现10%左右的增幅。
合富研究院恩施也认为，总体而言，2021年广州市场成交有望维持高位（基于有效供应增加）；城市规划/配套持续兑现，利好城市资产价格中长期增长趋势。而项目竞争度增加情况下，预计“稳价出货”仍然是各大房企实施的主流策略。
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