2024年旧改项目或扎堆入市 年度入市项目将超100个

■火村项目效果图

介入城市更新项目成为不少房企增加土储的新途径，据克而瑞不完全统计，截至今年三季度末，全市共有288个整村改造项目合共占地规模25855万㎡正在推进中；第三季度全市城市更新项目推进有所放缓。目前共有153个项目纳入城市更新计划，已确定改造主体的旧村累计约110个，占比约38%。其中，152个项目占地15300万㎡体量已纳入相关城市更新计划，占比达60%；103个村改项目合共占地7822万㎡已中标确认合作主体。

黄埔中标比例远高于其他区，未来企业可介入空间缩小

根据公开资料不完全统计，截至2020年三季度末，黄埔、增城两区已中标项目超20个。值得注意的是，受区域主导政策驱动，黄埔区目前已有29条村中标，占比达63%，中标比例远高于其他区，未来企业可介入空间缩小。第三季度番禺、南沙两区确认主体项目均上升至16个，未来仍有多个未中标项目推进中。

根据克而瑞数据显示，从广州已中标项目分布看，黄埔区居首位，项目数量占比达26%，但总体面积规模较小，仅占全市18%；番禺已中标村改面积则较大，平均每村面积达138万㎡；三季度番禺多个项目中标，目前番禺区中标面积最大，达2212万㎡，其他各区已签约项目多为零星分布。

从纳入计划情况看，目前110个已中标项目中，有72个项目已被纳入相应城市更新计划，占比约为69%，其中外围增城、南沙未纳入计划项目较多，越秀、白云、海珠、荔湾、花都已中标项目均纳入相应计划范畴，随着新一轮分圈层城市更新计划出炉，预期未来部分计划内项目进程将加快。

招挂拍竞争激烈及旧改透明度增加，不少“过江龙”主攻旧改

根据克而瑞预测，目前已明确主体的村改项目将于2024年扎堆入市，全市年度入市推货项目将超100个，年度新增供应面积达846万㎡；产业集聚区黄埔区及近期更新进程加速的增城区更新项目最多，2023年后年均区域推售项目超20个，其次南部南沙、番禺区2023年年度项目超15个。

全市已确认主体的改造项目中，有24家房企旧改土地储备超100万㎡，其中升龙、星河控股、时代、珠光、万科、富力、保利等数量在4个以上；已签订意向企业22家，前10名土储面积均超百万㎡，主要为保利、佳兆业、勤诚达、新世界、星河、华润、奥园等品牌房企。

克而瑞广佛市场首席分析师肖文晓指出,近期在广州旧改市场,“过江龙”的身影越来越多。一方面是因为房企看好广州市场,但是苦于招拍挂市场竞争激烈,缺乏好的拿地机会,所以改道主攻旧改。另一方面也是因为近年广州各区的旧改步伐有所加快,透明度增加,给这些外来企业提供了介入的机会。新面孔增加,对于旧改市场而言竞争就越多,市场也会更有活力。为了在竞争中胜出,本地房企和过江龙必然会使尽浑身解数做好这件事,这对广州的城市更新利大于弊。“像广州这样的一线城市,土地资源的宝贵性毋庸置疑,特别是中心城区的稀缺土地资源,未来很大程度上就来自旧改,而旧改的时间周期长,如果不提前布局,就会在未来丧失先机。”

克而瑞广佛市场首席分析师肖文晓对此表示，在《广州市城市更新片区策划方案编制和报批指引》等指引下，对于企业的现金流和资金实力有了更大的考验，特别是位于第一圈层（拟定为环城高速以内的区域）和第二圈层（广州环城高速以外）的旧改项目，预计项目企业会更加审慎和理性布局。

已确认主体企业旧改土地储备排名

（截至2020年第三季度）

排名房企用地面积（万㎡）项目数量

1升龙9396

2星河控股6475

3时代5559

4珠光5004

5碧桂园4373

6富力4277

7万科4044

8恒大/粤泰3672

9河南瀚宇集团3192

10越秀2812

资料来源：克而瑞（公开资料不完全统计，已确认主体项目中剔除完成改造的项目及政府主导项目）

■新快报记者何璐诗

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