城市“有机更新” 增城老旧小区微改造实践总结
图1 增城区2018年老旧小区微改造项目位置示意图
楼道入口改造前
楼道入口改造后
图2 楼道入口改造
外立面改造前
外立面改造后
图3 外立面改造
消防通道改造前
消防通道改造后
图4 消防通道改造
垃圾收点改造前
垃圾收点改造后
图5 垃圾收集点改造
公共空间改造前
公共空间改造后
图6 公共空间改造
编者按：老旧小区微改造是城市更新的有效模式，笔者通过对广州市增城区老旧小区微改造项目的实践，总结微改造的设计经验，并提出保持城市“有机更新”的建议。
前言
城市更新是焕发老城市新活力和促进可持续发展的积极行动，是解决城市发展面临的如环境脏乱、建筑破损、居住拥挤、交通拥堵、经济衰退等各种城市问题有效举措。通过采取拆除重建、建筑微改造、综合整治等手段，不断改善居住生活环境和调整产业功能。
在城市更新过程中，用多种改造方式不断抵御城市形体的破败和经济社会的衰退，达到城市可持续发展的多元目标，保持持续的经济动力和社会活力，形成有机、动态的城市发展模式，提高城市的核心竞争力，是一个伴随城市起源、发展、衰落、复兴等动态变化的过程。
老旧小区概况
20世纪八九十年代，城市建设是以规模扩张为主的造城运动。这个过程中形成的许多老旧小区，片区面积大、分布范围广、涉及人口和单位多、房屋权属复杂，导致环境卫生条件差、安全问题突出，严重影响居民的日常生活，牵涉到社会的方方面面。
增城区存在不少这样的老旧小区，如富鹏小区、水电二局住宅区等，楼龄达20—30年以上，建筑外观破旧、道路狭窄、环境杂乱无章、公共服务设施不足，无法满足居民生活的要求。
经过调研，增城区老旧小区普遍存在的问题如下：
1.老旧小区大多在20世纪八九十年代建造，建设技术和建设标准低，危房密集，里弄狭窄曲折，采光通风条件差。
2.建筑一般是砖混结构和框架结构，竖向交通差，缺少电梯设备。
3.功能配套不齐全，基础设施落后和缺乏维护，各种管线杂乱无章，排水管堵塞，雨污不分流。
4.居住环境脏乱差，垃圾处理不及时，公共活动场所少，绿化不足，无景观。
5.无车辆停放出入管理，人车混杂，车辆乱停乱放逐渐压缩小区的公共空间；无消防安全通道。
6.建筑材料差，漏雨、渗水等房屋老化问题严重；建筑外立面陈旧，墙体剥落，防盗网等加装构件年久失修，存在安全隐患。
7.住户繁杂，居民多为老年人和租户，租户流动性强、居住密度大、居民素质参差不齐，造成的周边居住环境变差使居民怨声载道。
8.违法装修改建较多，私人物品占用公共通道，没有小区公共意识。缺少安保管理，缺乏长效管理机制。
“老旧小区”成了新的“城中村”，是城市化进程中出现的一种必然的现象，是一种过渡的居住区，已经严重抑制了城市的发展。目前政府主要通过城市更新的手段，对老旧小区进行升级改造，扶持城市支柱产业和主导产业的发展，逐步淘汰老旧小区、历史遗留的低效用地，“新陈代谢”推动城市功能升级，提升土地经济效益。
居民对老旧小区改造的呼声较大，提升老旧小区的功能，改善生活条件，是老旧小区急需解决的问题。
老旧小区改造思路
旧城改造以“拆除”腾空土地进行再开发的模式，以“置换”的方式推进居住小区的建设，是城市房地产发展的重要模式，但这种模式容易造成过度开发，特别是对于大规模的老旧小区会产生许多社会问题，表现在：城市风貌破坏，城市特色消失，社区问题突出，随着土地价格的上涨，改造越来越难以推动。
大部分老旧城区改造，难以推行大范围拆迁改造的模式，需要根据实际情况创新改造方式，倡导“微改造”的更新模式，提高改造综合效益。
微改造，是以综合改造为目标，以修缮提升为主的改造方式。改造主体多元化，强调社会力量参与，实现老旧小区的整体升值，可以使居住区在之前的基础上再多服务几年。对老旧小区居住功能低下、人居环境缺乏修缮、配套设施落后、不适合整体拆建开发的全面改造方式，采用以整治改善和保护活化为主的“微改造”模式。微改造不同于“穿衣戴帽”的综合整治，也不同于以商业模式开发、拆迁重建的全面改造。在深入调研，了解居民需求，保持建筑不拆迁的前提下，以深入改造等方式切实解决居民的需求，注重建筑空间修缮、优化人居环境，实现老旧小区居住功能的综合更新，激发城市活力。旧区改造到微改造，代表一种城市发展模式的改变，从而达到城市的有机更新。
老旧小区微改造是增城区积极推动民生工程的重要措施，认真贯彻落实广州市相关工作部署，促进其整体环境的提升，在近三年完成了分布在荔城街、增江街和新塘镇的23个小区微改造。其中，增城区城乡规划与测绘地理信息研究院2018年负责增城区15个老旧小区微改造项目设计，当年施工且已经全部竣工；在2019年负责10个老旧小区微改造项目设计，预计今年全部验收完毕。在老旧小区微改造实施过程中，首先调研短期内不能整体拆除的旧楼房，进行精细化的甄别；然后先易后难，做应急性维修改造，以便适应性再利用。不仅充分尊重群众意愿，从居民需求出发，而且改造内容、规划设计都进行公开，充分调动群众的积极性，创造老百姓安居乐业的小区。
老旧小区微改造实践
微改造设计是充分考虑居民的日常生活习惯，以经济实用、功能提升为原则，增加景观性，提高绿化覆盖率，打造绿色生态社区，同时充分尊重居民意愿，保障居民利益。
对老旧小区微改造的设计实践，主要包括以下方面：
1. 入户体验改善
在小区主要出入口安装车辆道闸出入管理系统，并且通过统一入口立面材料、修整入口台阶和坡道、更换楼道大门，改善居民入户体验。
整治梯间甬道墙面及顶棚天花，修补破损楼梯栏板、扶手和踏步。
在不影响消防、日照、采光的基础上，超过4层的住宅在征求居民意见的前提下，加装入户电梯。
2. 房屋立面外观改造
老旧小区的楼宇外墙立面材质颜色及选材往往差异较大。根据外墙新旧程度，做外墙清洗或更换外墙面砖。同时修缮楼宇公共窗户部位，更换防盗网。
针对室外空调机位杂乱无章的情况，重新布置空调百叶，做涂料整饰立面。
铸铁雨水管因年久失修而老化、堵塞，通过更换立面雨水管，修复屋面防水。
外墙、梯间的“三线”较为凌乱，电力线、电信线、有线电视线和废弃的电线交叉缠接，严重影响社区的安全性和美观性。对有下地条件的优先下地，不能下地的三线，整理布置位置，用百叶等构件遮挡，消除安全隐患。
3. 交通消防设施改造
清理疏通消防通道，并按照消防规范要求，增设室外消防栓。
小区原有水泥路面重新硬化、修复。
设置机动车停车场，全面清理占用道路、绿地停车；规整非机动车停车棚，规范非机动车停车位画线，增设充电装置。
修缮室外散水、道路明沟，确保排水流程畅通、没有积水。
4. 小区公共设施改造
完善室外公共设施，如增加信报箱、设置独立封闭水表箱、公共用电设独立电表等。
在合适位置设置社区垃圾收集点，采用标准的密封式垃圾桶（箱），避免小区垃圾乱堆乱放。
疏通小区的化粪池及排污卧管，避免於堵现象。
增加小区照明设施，检查和安装路灯、楼道灯等。
增加体育锻炼器材等康体设施。
整治小区的宣传栏、文化长廊，设置电子信息牌，补齐楼宇楼号、门牌。
安装小区视频监控系统。
5. 小区环境设施改善
以宅旁绿化、休憩点构建线性公共空间，与乔木相结合布置方形树池座椅，提供居民休憩交流空间。多设无障碍休息座椅，无障碍通道设置引导标志。对道路和人员活动专用空间，做好绿化隔离。建设小区步行系统，打造公共空间体系，丰富小区内部空间。
老旧小区微改造建议
城市更新是推动城市文明程度提升的途径，能补齐城市文明程度的“短板”。城市的发展过程就是不断更新发展的过程，城市更新的有机性体现在更新活动是具有生命力的、动态的过程，是伴随着城市发展的常态化行动。微改造是城市更新在微观上解决社区层面存在的问题，在宏观上符合城市的持续发展要求。微改造在城市更新发展的宏观视野下，形成可持续的、具有韧性的和生命力的城市改造活动。微改造符合城市动态发展规律，成为城市“有机更新”的重要组成部分。
在实践的过程中，老旧小区微改造过程中暴露出来的拆违难度大、百姓期望过高、施工难度大、后期管理不力等问题越发明显。对此，笔者提出如下建议：
1. 定位清晰明确
在城市发展规划的指引下，居住功能提升和产业发展相统一，明确开发思路，老旧小区微改造的目标定位要清晰。
以提升居住功能，形成现代化的居住区为目标，满足居住、休闲、商业活动、交通等基本生活条件。根据规划导向性提出微改造的标准和模式，把微改造融入城市宏观发展策略的前提下进行。
2. 根据建筑结构条件整治
按照小区建设的标准和建设年限，鉴定结构等级及影响范围，及时消除险情，提高既有房屋防险抗灾能力。对处于危险状态的结构构件或承载力不能满足正常使用要求的承重结构，及时修缮或加固；对于没有改造价值的危房，应纳入旧城改造计划，拆除重建或实行货币化安置。
3. 确定改造标准和改造内容
深入小区调研，确定改造内容，如进行既有建筑外观改造，丰富小区商业配套设施、业主休憩娱乐场地和文体设施等；增加或更换停车管理系统、安全监控系统、数字化物业管理等。
4. 着重片区开发
政府主导完善基础设施，完善相关的管理制度和政策，明确执法行为。在城市发展的宏观规划下，把小区的功能组织放在首位，设计定位上符合城市发展的功能和布局。立足系统的“片区改造”，有计划有节奏地进行改造建设，提升城市居住区域的整体功能。如果脱离发展做改造，往往解决了一个旧问题就产生了一个新问题，如改造不彻底等。
5. 多种改造方式结合
城市更新是城市发展过程中的一种“新陈代谢”。它包含全面改造、微改造、综合整治等模式，从单一拆除重建向综合运用多种改造方式转变（全面改造+微改造）。政府往往根据城市发展要求，从资金规模、综合效益等方面进行考虑，选择合适的开发主体和开发模式。
根据价值和规划需要，老旧小区多采用微改和旧改相结合。单纯旧改，利益流向开发商一方。单纯微改，没有效益，完全由政府财政投资民生工程的方式，不符合住建部“三个一点”（政府出一点、社会出一点、居民出一点）的要求，加重了财政负担。
6. 多种功能全面提升
以人为本推进微改造模式。居民对于老旧小区微改造是非常期盼的，为了增强居民主人翁意识，居民参与是必不可少的。
从小区的居住和生活功能出发。不能满足于穿衣戴帽，不能仅从外立面和环境着手，同时也要提升居住功能、完善市政设施，并且引入高科技产品。
兼顾旧区内居民住房改善和历史风貌保护，兼顾社会、文化和环境效益，以修缮数量、改善数量为新的评价标准；其次，采取针对性的公共政策、精细化的规划和管理方法。
7. 挖掘社区的地域文化特征
社区就是文化和生活的载体，不仅具有生活价值，也具有社会和文化传承价值。在老旧小区微改造过程中，应突出地域性和保护历史文化遗产，传承岭南历史文脉，贴合当地民俗文化以及居民的生活习惯，避免成为千篇一律的城市面孔。
结 语
通过微改造的方式对老旧小区进行改造升级，投资不大而社会效益显著，城市面貌得到改善，有利于加快旧城改造的进程和提升区域的整体价值。如今城市的土地紧张，房地产扩张停滞，大规模的城市居住老区亟需提质换代。微改造提升人居环境，居住功能实现转型升级，城市空间规划得到可持续发展，促进城市“新陈代谢”和健康发展。在不同的城市发展阶段，微改造活动有针对性地不断满足城市的功能要求，形成城市“有机更新”的模式，推动城市不断发展。
参考文献：
[1]陶希东.中国城市旧区改造模式转型策略研究——从“经济型旧区改造”走向“社会型城市更新”[J].城市发展研究,2015,22(04):111-116+124.
[2]浙江桐乡市梧桐街道办事处.目前老旧小区的现状和居民自治模式的思考[EB/OL].http://www.zhongguoshequ1990.org/Con2017XJ_list.asp？id=260.
[3]唐婧娴.城市更新治理模式政策利弊及原因分析——基于广州、深圳、佛山三地城市更新制度的比较[J].规划师,2016,32(05):47-53.
（本版撰文：何涛）
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