杨箕富力“握手言和”始末 城中村与改造房企之间，如何定纷止争？
“富力·东山新天地”指引牌和杨箕牌坊同时矗立于杨箕村村口。
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2020年8月，经股东代表大会67人投票表决，杨箕股份合作经济联社最终以97%的通过率，将富力地产公司的调解赔偿款定格在1.83亿元。
此前，因房屋拆迁安置补偿等问题，杨箕把富力告上法庭。没想到，富力方提起另案诉讼，要求杨箕返还其赔给被拆迁村民的1.6亿货币补偿款。
一时间，矛盾四起，变数重重。
广州市中级人民法院（下称“广州中院”）房地产审判庭庭长邓娟闰透露，这是广州市“旧改”项目回迁之后，城中村与房企就拆迁安置补偿产生诉讼纠纷的第一案。13页民事调解书，9000余页证据，近9亿元涉案标的额——每项数字，几乎都刷新了广州法院民事案件调解的纪录。
据最新消息，富力近日已按调解书向杨箕支付两笔款项，7000平方米的办公物业过户手续也正在办理中。
案情错综复杂，利益涉及万人。杨箕村和富力，为何能握手言和？
●文/图：南方日报记者陈伊纯尚黎阳
（通讯员陈毅恩、彭勇，实习生贾月群对本文亦有贡献）
1纠纷
杨箕村的改造，一开始是相对顺利的。杨箕与富力之间的矛盾，产生于复建房交楼后，即2016年5月。
杨箕村法律顾问、广东合盛律师事务所合伙人张俊锋，有10年的旧改纠纷事务办理经验。在他看来，杨箕的改造是“相对顺利”的。
回顾杨箕村拆迁进程：2009年8月，改造工作被广州市政府正式提上日程，随后杨箕与富力就改造达成一系列协议；2010年5月，拆迁正式启动，前后不到一年时间。“没到6月，1400多栋房屋就拆了90%以上。”张俊锋回忆道。
此后，经过近6年的相安无事，杨箕与富力之间最初的矛盾，产生于2016年5月。
当时，杨箕小区复建房开始交楼，联社社员搬回新家。但刚搬新房不久，杨箕村B区房源就出现了爆水管等装修质量问题，但是施工单位和富力公司互相推诿，不能及时进行维修。
“不能让村民住"水帘洞"吧？”张俊锋说，“联社就先聘请施工单位维修，垫了维修款，修好了。”
但是，回迁房维修的费用该由谁支付？村联社主张由富力方面负责，双方也谈成了合同，2400万元维修费由富力“买单”，但富力方面的钱却迟迟没有到账。
一波未平，一波又起。验收结算时，杨箕村发现其回迁房套内建筑面积比富力承诺的28万平方米缺少约2663平方米。商业回迁物业建筑面积亦缺少约1834平方米。
此外，杨箕村主张因富力延迟交付导致联社租金损失、停车费收入损失，价值3亿多元的办公物业、地下停车位一直未办理过户手续。再综合村内其他各项支出，杨箕村最终整理出14项诉讼请求，于2019年9月将富力地产公司诉至广州中院，要求其进行赔偿。
在邓娟闰的印象中，这是近年来广州第一次出现开发商与联社在旧改回迁之后，因拆迁安置补偿引发的重大诉讼纠纷。2019年10月8日，广州中院正式受理该案。
彼时正值国庆节后上班的第一天。案件承办人、广州中院房地产审判庭法官柳玮玮还记得，杨箕村提交的证据材料，亮相方式堪称令人“崩溃”：4600多页材料码成一座小山，由助理用小推车搬到她面前。
“这绝对是份"大礼包"！”柳玮玮回忆道：“杨箕村诉前准备特别细致，把所有证据都标了页码，一翻就知道有4600多页。”
她还没“缓”过来时，助理又说了一句话：“杨箕联社代理人说还有材料在整理当中，可能一周后再送过来。”
至开庭前，双方提交的证据已达到9000余页。此后，为了把证据搬进庭审现场，助理的小推车成了法庭的必需品。
翻阅案卷材料时，柳玮玮即刻感到案件“比较棘手”。“诉讼主体为城中村，往往涉及众多村民利益，再看案由是拆迁安置补偿合同纠纷，诉讼请求长达14项，标的额有7个多亿……”她说，这些因素都在提醒自己，该案属于重大敏感、疑难复杂案件。
经过一系列准备，合议庭将开庭时间定于2020年1月7日。
“凡是涉及杨箕联社的案件，他们都会有几百名社员申请旁听，我们已经很有经验了。”柳玮玮说，为确保庭审工作有序进行，广州中院“发动”了8个部门来共同做好保障协助工作。
当日，杨箕联社400多名社员来到庭审现场。
2变数
庭审现场，杨箕村一方尖锐地指出富力“不当得利”，而富力则在庭审结束后，另案提起诉讼，要求杨箕联社返还1.6亿元。
庭审过程亦是暗流涌动。
合议庭发现，杨箕村和富力双方最大的争议在于住宅和商铺面积差异的补偿，以及7000平方米办公物业的交付情况。
现场，杨箕方尖锐指出，富力“不当得利”。其称，富力之所以缺少复建房套内面积，是因将复建地块的面积转移到了融资地块，用作商品房开发获取更大利润。
“据我方了解，被告在与国土局签署土地出让合同之后，通过调整规划报建等手段，增加了融资地块的建筑面积，融资区的F栋和C栋增加的建筑面积超过3000平方米。在容积率固定不变的情况下，富力只有将复建地块的面积减少，才能使融资地块面积增加。”
“在任何一个城中村改造项目当中，不可能说你回迁面积不够，还不用出钱。”杨箕村代理律师李志华加重了语气，“被告通过改造获得收益，却不能满足所有村民的回迁房需求，就应当以货币补偿的方式进行补偿。”
然而富力辩称，他们并未缺少复建地块的面积，根据测绘，其交付给杨箕村的复建区建筑面积近34.3万平方米，比原先协议中约定的34万平方米的建筑面积还多出了近3000平方米。
“这并不冲突。”杨箕方当场驳回，“我们签订的"补充协议二"中约定了套内面积和建筑面积，也就是说被告方交付的回迁房套内面积要满足28万平方米，建筑面积也不得少于34万平方米。”
“对于拆迁补偿的权利义务，双方可能对协议条款的理解有分歧。”柳玮玮说，“比如在住宅和商铺补偿面积这部分，等于是一方主张按建筑面积结算，一方主张按套内面积算。”
面对争议，杨箕村出具了《杨箕村城中村改造房屋拆迁补偿安置方案》以及双方在2011年2月1日签署的《备忘录》作为证据。
“方案里面规定了，杨箕村回迁安置是以套内建筑面积回迁的，”庭审时，李志华表示，“富力清楚以上实际情况，并在《备忘录》中承诺了回迁安置房住宅套内面积不少于28万平方米。”
在法官询问下，富力承认如果按套内面积结算，确实缺少约2663平方米，但其坚持认为应按建筑面积结算，不应作赔偿。
更令合议庭意外的是，庭审结束当天下午，富力公司提起另案诉讼，请求判令杨箕联社向其返还弃产补偿款约1.6亿元——这是他们此前垫付赔偿给杨箕村被拆迁村民的钱。
双方均有提前垫付的款项，且金额较大；合同虽明确列明，但理解存在歧义；自双方签署合作协议至今，案件已经过11年……
纠葛如此“深厚”，要如何破解？
3调解
调解进展磕磕绊绊，杨箕联社不同意富力“一半房产，一半货币”的调解方案，富力缴存的复建安置监管资金，成了打破僵局的关键因素。
时间拨回到10年前的9月3日，广州召开“三旧”改造座谈会。会上提出，除了公开招投标外，开发商还应将复建资金、临迁费等资金统一放到政府监控的账户中，保障改造工程不烂尾。
据记者了解，杨箕村改造启动时，富力已按规定缴纳9.41亿元的复建安置监管资金，至今还剩约1亿元。但他们不确定如今是否能够提取使用。
2020年7月初，在法院建议下，双方前往咨询，得到应允。确保能够提取用于赔偿后，杨箕村和富力终于都吃下“定心丸”。
而在这之前的数月时间里，案件进展仍是磕磕绊绊。哪怕是事后回忆起来，柳玮玮都禁不住感叹：“简直是一波"十八"折。”
2020年3月末，富力公司一通主动申请调解的电话，曾让大家看到了希望。
庭审结束后，合议庭本就有意让双方调解，但他们制定的是“部分调解”方案。对于双方争议大的面积差异赔偿价格问题，法院则考虑启动评估流程，依法判决。
但是，评估耗时较长，加上后续二审的时间，结案至少还要一两年。“杨箕村不能尽快拿到赔偿，对企业继续从事城中村改造也有影响，双方损失都大，并不是一个很好的局面。”柳玮玮说。
所幸，富力公司的态度，让局面有了扭转——这个消息，让合议庭成员觉得“激动人心”。
在法官团队反复斡旋后，杨箕村和富力各有让步。富力撤回返还1.6亿元补偿款的诉讼，杨箕则放弃了利息诉求，将一些富力认为偏高的标准调整至合理的水平。“最后定下富力赔偿1.83亿元。”张俊锋告诉记者。
在协商履行方式的过程中，纠纷却再次出现。富力考虑到自身现金流问题，希望以一半房产、一半货币的方式对杨箕进行补偿。
但杨箕联社不同意该方案，希望全部以货币方式偿还。5月底，杨箕村告知法院，表明要放弃调解。合议庭再次做起杨箕村的工作，却遭到拒绝。
此时，富力缴存的复建安置监管资金，成了打破僵局的关键因素。这是广州在大型招标、工程招标等项目中，为防止各种不确定性和风险以及考察中标单位有没有实力完成此采购项目的一种程序。在合同执行前，中标人需交纳这笔资金，政府根据合同随时考核验收，发现问题限时整改，否则将没收或部分扣除该资金。
改造项目进行之前，富力缴存了9.41亿元。此时改造工程已经完成，房屋也已交付使用，剩余资金已符合提取条件。
在得知监管账户余款能够提取，杨箕村确保富力能够支付赔偿款项后，8月6日，在法院主持下，双方签订《民事调解书》。跨度达11年的杨箕村改造项目，终于尘埃落定。
■对话
广州中院房地产审判庭庭长邓娟闰：
对簿公堂
亦有“三赢”之道
在接受南方日报记者采访时，广州中院房地产审判庭庭长邓娟闰表示，法院引导杨箕与富力互谅互让，通过调解“谈”出满意结局，是化解双方纠纷，节约司法资源的“三赢”之道。
南方日报：法院如何看待城中村改造过程中的纠纷问题？
邓娟闰：城中村改造发展历史也就十来年，涉及到集体土地和村民权益，相关的上层法律法规不是非常完备，因改造产生矛盾和纠纷是很正常的。
要想更好地解决纠纷，我认为需要建立健全城中村改造的利益协调机制，妥善做好各项工作，加强相关主体的协调沟通，形成整体合力，以多元方式化解矛盾。
南方日报：法院在该案的调解过程中，总结出哪些经验？
邓娟闰：我们经办合议庭秉持了实质性解决纠纷的理念，全面梳理双方的诉求争议，加强对当事人的引导，促进双方互谅互让，正视彼此的利益，最终让他们谈成了满意的解决方案。
在这个过程当中，纠纷双方的互谅互让是非常值得肯定的。当然，法官在这个案件当中对当事人的相互撮合，村社集体方面对法院的信任，也是促成调解成功的重要方面。
此外，我认为城中村改造保障资金是广州在城中村改造当中一个非常好的经验。案件最终能够圆满解决，也有赖于这一个制度的配合和保障。
南方日报：案件疑难复杂，它的成功调解具有什么意义？
邓娟闰：这是个“三赢”结局。既化解了杨箕和富力的矛盾，保护了合法权益，减少了他们更多时间精力和财力的损耗，有效避免了司法资源的浪费，也对广州今后的城中村改造起到一个好的示范作用，增强村社和企业参与改造的信心。
法院这边也会非常重视对这类案件的研究，完善相关制度、政策建议，确保裁判发挥正确的示范效应，提升审判专业化程度。
■司法观察
法治是城市更新
顺利开展的钥匙
杨箕村地处广州主要交通干道，与CBD珠江新城比邻，改造杨箕村的过程中有众多权益要依法处理，大量矛盾需妥善化解，难度可想而知。
杨箕村与富力地产案调解成功，与富力公司按照规定预先缴纳了足额复建安置监管资金不无关系。履约保证金起到了有效的监督功能，建立履约保证金制度，对促使中标人履约，防止中标人违约，督促中标人履行合同义务，对违约者进行惩戒等具有重要的作用。对村民来说，能足额缴纳保证金的企业，也会给村民们更强的改造信心。
城市是人民的城市，以人民为中心，应是城市更新的基本出发点。杨箕村的成功改造充分验证了，法治是城市更新项目顺利开展的钥匙。在良好的法治环境下，依法开展城市更新工作，村民的权益更有保障，城市的未来发展才更加可期。
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