他在小区认购两车位 却只能购买其中一个即将实施的民法典规定，小区的车位、车库应当首先满足业主的需要

羊城晚报记者董柳通讯员刘娅

广州市民崔先生在小区买了一套房并一次性认购了两个车位，还为两个车位预付定金各1万元，共2万元。未料，签订购房合同时，房地产公司说按政策规定，小区买一套房只能购买一个车位。崔先生为此起诉涉案房地产公司。广州市白云区法院审理后，判决房地产公司双倍返还崔先生另一个未能购买成功车位的定金2万元。

2017年11月，崔先生所居住小区开始出售车位，崔先生一次性认购了两个车位。当天，崔先生即与房地产公司签订了两份《认购书》并分别支付定金1万元，共计2万元。后来，崔先生按约定时间联系房地产公司签订购房合同，房地产公司告知崔先生，因违反政策规定，崔先生在该小区仅拥有一套商品房，只能购买一个车位，只能就其中一个车位签订《商品房买卖合同》，另一车位已重新发售，公司将为崔先生办理退款事宜。

崔先生认为，既然有政策规定，房地产公司应有提前告知的义务。“正因为房地产公司未履行告知义务，并积极向我推销两个车位，导致我错过购买子母车位的机会，房地产公司应按照《认购书》违约条款的约定双倍返还定金。”房地产公司则认为，导致车位的购买合同没有成立的原因是因为违反政府的强制性规定，该原因是不可归责于双方的事由，只同意将定金1万元返还原告。

广州市白云区法院依法适用小额诉讼程序，一审终审判决房地产公司双倍返还崔先生定金2万元。

法官表示，《广东省物业管理条例》（2009年3月1日实施）第五十条规定“拟出售车位、车库数量少于本区域房屋套数时，每户业主只能购买一个车位、车库”。虽然崔先生购房时该条例已实施，但是该条例适用的前提是车位、车库数量少于本区域房屋套数，而崔先生对小区车位、车库数量并不知情，房地产公司作为开发商，理应知悉相关法律法规，应在出售车位时公布小区套数，现房地产公司未公布小区套数，亦未提醒一套房只能购买一个车位，未履行告知义务，故法院判决房地产公司双倍返还崔先生定金2万元。

民法典规定：

车位满足业主需要后方可向外出售或出租

即将于2021年元旦起实施的民法典对小区车位的归属、交易等作出了规定。

民法典第二百七十六条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”

也就是说，民法典第二百七十六条是对车库和车位应当首先满足业主的需要作出的规定。车库、车位只有在业主的需求解决之后，才可以向外出售或者出租。这是从实际情况出发规定的内容，有助于纠纷的预防和解决。

那么，怎样理解“首先满足业主的需要”这一规定呢？司法实践中，建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其符合“应当首先满足业主的需要”；反之，未达配置比例的，就是没有首先满足业主需要。至于没有首先满足业主需要的应当如何处理，权益受到损害的业主有权向人民法院提起诉讼。

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