靓盘提前踩 安个舒心的家看准这些细节

绘图：杨佳

“金九银十”历来是购房者们看房成交的高峰期，今年恰逢中秋国庆双节同庆，长达8天的假期，更是不可多得的置业良机。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，下半年房地产市场在逐渐复苏，市场上可选房源增加，有助于促进后续市场交易的活跃。当前全国房地产市场总体处于复苏态势，去库存压力有望进一步得到释放。

在广州，双节长假置业哪些盘值得看，哪些盘值得买，今年的买房计划会有哪些利好和影响？作为“乐享双节”策划的第一篇，南方+记者对广州楼盘近期推新亮点和购房大趋势进行了盘点。

中心城区

荔湾仍有5万元/m2以下一手房

如果不算黄埔区，其余中心城区想要找到报价在5万元/平方米以下的一手盘已非常困难。即便是在广佛交界处的荔湾芳村，最新涌现全新盘中海学仕里，报价也已站上“6字头”的水平。

虽难找但不代表没有，在荔湾白鹅潭，卖了多年的新世界凯粤湾仍在“4字头”，报价4.38万元/平方米，当前在售80—138平方米二至四房。与凯粤湾同在白鹅潭的万科金域曦府推出70—135平方米2—3房，南岸板块新盘保利天珺推出80—138平方米复式，价格均为待定。

在越秀、天河、海珠，南方日报记者收集到的楼盘报价信息基本都已超过“5字头”，其中越秀东山板块的实地紫薇公馆、世茂天越，报价均超过10万元/平方米。天河保利天汇、兰亭盛荟等项目也超过5万元/平方米。而在海珠，广纸板块金碧花园、绿地越秀海玥等项目，也已在“5字头”价位徘徊了很长时间。

与前述城区相比，黄埔因地段缘故报价相对较低，但近年来科学城等价格已逐步站上“3字头”甚至“4字头”。例如推出98—123平方米3—4房的绿地杉禾田晶舍，报价最低3.3万元/平方米，大壮名城93—105平方米三房报价已达到4.5万元/平方米。但在更远的中新知识城，楼盘报价与前几年相比变化并不大，例如推出76-99平方米3-4房的保利时光年，报价为2.65万元/平方米，近期宣传较多的星汇城价格未定。

外围城区

楼盘众多，刚需一族可选面大

过去十年来，广州外围五城区房地产市场始终保持高速发展，成为不少购房需求者的“心头好”。前几年居住地块出让也相对集中在南沙、增城等地，因而外围城区一直是广州楼市新增项目和楼盘销售的重点区域。

中地行不完全统计显示，9月广州全市共有24个项目有推新动作，其中外围城区就占据16个，并且有12个全新盘。包括增城的东原·印江澜、新力·海石洲悦，从化的时代印象，南沙的保利南沙天汇、中铁建海悦国际等均在9月份全新亮相或全新开盘。

如今，外围城区正在变得更加适宜刚需购房者买房居住。

相比中心城区，外围城区在售楼盘项目多、供给量大，因此户型面积可选范围也远高于中心城区，数百平方米的平层、别墅等高端住宅物业，还是2—3房适合刚需居住的中小户型，均有大量可选项。

相比中心城区房价高企，广州外围城区楼盘价格仍处于相对低位，同样的一手盘，同样的100平方米户型，在天河基本都需要500万-700万元，但在增城新塘、南沙灵山岛、番禺亚运城、花都区府等地，总价多数能够控制在300万元上下，甚至还有不少100万-200万元的“上车盘”。

近年来，粤港澳大湾区大力发展交通基础设施，特别是轨道交通的建设。广州所有城区都有地铁相通，穗深、新白广、地铁18号和22号线等重点轨道项目也在持续推进，未来外围城区将真正实现与广州中心城区的全方位连接。同时，外围城区各类商圈、医院、学校等配套日臻完善，对刚需客群的吸引力还会进一步加大。

新趋势

健康居住成为置业新追求

新冠肺炎疫情强化了人们对居住质量和居住环境的需求，那些户型方正合理、南北通透、临山近水的住宅变得更受欢迎。

南方产业智库在疫情发生后发起的问卷调查显示，69%的受访者将住宅质量、户型设计列为购房重要考量因素。其次是周边环境及配套，占比63%。并列排名第三的是小区物业服务以及小区内生活配套设施，占比均为54.79%。而原本被认为最为重要的“地段”，仅排在第四位。

上述问卷还显示，48%的购房者对三居室最为青睐，选择两居室的占比约27%。而在最受欢迎的三居室上，45岁及以上受访者占比68%，35岁至44岁受访者占比46%。疫情期间全民宅家办公，人们和住宅、社区产生了紧密互动，空间设计、社区配套等细节的局限性也暴露并放大，家庭成员越多，对独立空间的需求也就越强。

克而瑞研究中心认为，当前人们对居家生活居住的舒适性、功能性、健康及社交等达到前所未有的关注，房地产行业和企业需要重新审视客户购房需求，实践探索美好、健康人居新理念，升级创新更适应客户需求的住宅产品。

在广州，环境条件优越的住宅项目多数聚集在黄埔、增城、南沙、从化等外围城区。这些区域不少地段临山、临湖，环境较好，在住宅户型设计合理、园林规划到位的前提下，周边居住环境非常符合当今人们对健康居住、绿色居住的需求。例如在增城，碧桂园凤凰城云顶、敏捷绿湖首府等项目已经开始以科学户型和环境配套作为卖点进行重点宣传。

新利好

置业门槛有限度放开

自从2017年3月两轮调控政策加码后，广州各城区一直维持着相对稳定的限购门槛，但近一年多来，在人才政策的促进下，部分城区的购房资格限制开始有条件放宽。

例如在花都，只要持有人才绿卡，满足本科学历或中级技术资格要求，社保连续缴纳6个月，就可参考花都户籍居民标准购房。在番禺，持有人才服务卡者的学历要求放宽到大专，只要在此工作且缴纳一年社保便可购买一套住房。想要在南沙购房，可凭借人才引进（本科/中级技术资格且广州无房）或南沙绿卡（硕士，在南沙工作半年）获得购房资格。黄埔人才绿卡条件也仅要求本科学历和区内工作半年，甚至人才绿卡持有者家属，只要在黄埔没有房产便可购买。

有变化的不只外围和新兴城区，作为中心城市的越秀、海珠、荔湾、天河、白云五区，硕士学历，持有人才绿卡，区内工作满半年就可购买一套住房。越秀人才绿卡持有者家属也可购房，白云区内相对偏远的江高、钟落潭、龙归、太和四镇，只要有大专学历或中级技术资格，且工作满一年，就可在区域内购房。

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双节购房小贴士

万变不离其宗，买房首要考虑的仍是住得舒心、放心。这几方面在购房时需优先考虑。

●居住功能要齐全

刚踏入社会没多久的年轻人，或是准备结婚的小两口，属于刚需购房者。在经济能力有限的前提下，需要选择面积小、功能全的户型。因此在小户型的基础上，应重点考虑干湿、动静分离，居住功能齐全，厨房、卧室、卫生间、阳台相对独立的住宅产品，也可以考虑当前在广州流行的“2+1”房、“3+1”房户型，借助赠送面积扩大居住空间。

●尽量临近交通线

如果选择外围城区居住，交通将成为必不可少的考量因素。可优先选择地铁上盖盘或步行距离不超过10分钟的楼盘。考虑到番禺、增城、南沙等城区距离中心城区普遍超过20公里，对于开车通勤一族，紧邻高速、快速路等交通节点将有助于缩短通勤时间，那些车位充足、停车便利程度高的楼盘也可优先考虑。

●有潜力的社区生活

如果是购买二手房，生活服务配套已基本完善，只需多方对比即可。但一手房则需瞄准那些商业设施、运动设施、餐饮设施、通信宽带等规划相对全面的项目，并综合判断在建楼盘所在地段生活配套未来是否有发展成熟的潜力。

●不要“好高骛远”

近几年来，买房追求“一步到位”一直是不少楼盘的宣传重点，也是各路媒体争相描述的楼市新现象。但作为超大宗消费，如果花大价钱买房却身负超出承受能力的房贷重担，落得“吃糠咽菜”度日的后果，那便得不偿失了。因此买房应当量力而行，结合自身家庭财力而定。

采写：南方日报记者葛政涵

数据整理：南方日报记者冯善书葛政涵周中雨

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