黄埔跑赢大市，明星板块量价齐升
［在“金九银十”拉开序幕前，成功跑赢大市的，除了南沙，还有主力针对刚需人群的黄埔区。克而瑞广州数据显示，截至7月末黄埔区去化周期8.4个月，是全市最短的区域。截至8月上半月，在全市均价低于去年的情况下，黄埔区成交均价为27642元/平方米，与去年全年相比上涨了3.3%。二手方面同样需求上扬，据广州中原数据显示，7月黄埔网签占比达8.5%，同比净增3.2%，环比净增2.5%。不过，多位业内人士指出，黄埔区并不是普涨，目前量价齐升的只是配套成熟的明星板块，下半年预计将跟随大盘稳价走量。］
■新快报记者何璐诗
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全市均价呈下调趋势，黄埔逆市升温
近期广州楼市较热闹的区域，黄埔应占一席。人才政策松绑后，随着刚需客的大量融入，带给了开发商“涨价”的信心。来自克而瑞广州数据显示，2019年全市均价是28020元/平方米，今年截至8月15日是26991元/平方米，总体均价呈下跌趋势。在今年这样特殊的局面下，黄埔依然逆市升温。截至到8月上半月，黄埔区一手住宅今年共供应61.1万平方米，成交69.6万平方米，成交量排在增城、南沙之后位列全市第三，成交均价为27642元/平方米，与去年全年相比上涨了3.3%，涨幅超过800元/平方米。
广州世联研究院总监崔登科表示，目前主要是萝岗区府板块价格回升到2019年的水平，长岭居、知识城板块并没有明显的涨价。由于区府是萝岗区域的明星板块，资源配置集中，市场回暖加上区域供应不多，所以价格升幅较为明显。“整体来看的话，近期区府板块去化率比知识城和长岭居要好很多，其余板块仅仅能做到价升量跌，知识城提价后去化率下降明显，长岭居能达到50%以上去化率的项目并不多。”根据世联研究院数据显示，区府板块的品秀星樾部分户型去化超过70%，长岭居的五矿壹云台部分户型，由于价格与区域资源配置不匹配，成交持续较差，去化率仅为约10%。
分板块来看，作为黄埔价格洼地的知识城，今年供应量和成交量依然遥遥领先其他板块。克而瑞广州数据显示，截至8月15日成交了有3856套，而科学城和长岭居分别成交了有1300多套，老黄埔板块在售项目较少，供应较少，仅成交了200余套。其中，知识城均价涨幅约为1000元/平方米。
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二手交投活跃，部分房源两三天即成交
黄埔量价齐升的势头，蔓延到二手市场。据合富置业反映，从今年初到现在，黄埔二手市场成交较为活跃的区域为科学城板块，受到该区域外围涨价因素和内部需求因素影响，从今年的3月开始，二手价格呈现上升的态势，特别是6-8月的交投最为活跃。其中位处科学城板块的万科金色梦想、万科东荟城、中海誉城等标志性楼盘，二手价格都有不同程度的涨幅。有意愿购买这些楼盘的买家很多，导致业主心态普通强硬，价格坚挺，且反价情况增多。
合富置业黄埔金色梦想分行主管陈运飞向记者表示，从年初到现在，二手房价格有一定的上涨。以万科金色梦想为例，年初时的二手均价2.8万-2.9万元/平方米，到现在二手均价3.3万-3.4万元/平方米。由于现在是卖方市场，看房客很多，成交也很活跃，有些房源放出来2-3天就可以成交，从而使业主心里有底气，心态强硬。总体放盘量能够满足买家的需求，但一些户型特别好的单位，较为短缺。
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业主心态强硬，有别墅提价过百万元
除了黄埔房源较少，一直处于缺货状态，二手业主“不强求”的心态，同样带动了价格。广州中原地产下沙分行店董廖萍莎向记者表示，目前黄埔60%以上的买家，是90后的刚需买家，用于结婚、自住等，但近期价格很难谈。一方面部分买家认为在疫情下，可以大刀砍价，但事实上不少业主却是“能卖就卖”的心态。“整体的经济大环境，令本来打算"卖一买一"的业主，少了很多急售的冲动，部分业主更是选择直接一口价。虽然近月成交量同比增加近10%，但主要是刚需人群和豪宅产品，置换改善的客户比例少了很多。”
合富置业黄埔中海誉城分行主管尹振军表示，现时价格处于市场价水平的房源，还是比较充足，而笋盘的放盘量则较为紧缺。例如中海誉城的二手价格从年初到现在有不少的涨幅，其中两房和三房现时价格比年初时的价格普遍上涨了10%-15%。由于洋房价格上涨，中海誉城的别墅产品也因此受到一定程度的影响，出现反价现象。别墅的放盘价更有100万-150万元的提价，例如单边别墅，原来的放盘价是1150万-1200万元，成交活跃的月份放盘价涨到1300万-1350万元。
合富置业黄埔东荟城分行主管邹红霞同样表示，万科东荟城的二手价格从今年3月开始就一路向上，二手均价从3.5万元/平方米涨到3.7万-3.8万元/平方米。很多买家选择在此购房，特别是6、7月的时候，成交最为活跃，到了8月成交有些许回落。由于多人前来看房和购房，导致买家心态变得强硬，反价的情况也增多。例如一套两房单位年初只售250万元，后来业主升价30万元到280万元，也有买家愿意承接，而且现在处于供不应求的情况。
据广州中原数据显示，7月黄埔网签占比达8.5%，同比净增3.2%，环比净增2.5%。广州中原研究发展部认为，黄埔7月需求明显上扬主要在于黄埔人才政策出台，降低购房门槛，促使不少原本考虑增城及没购房资格的客户转移至黄埔市场；其次，深圳限购政策再次收紧，楼市略有降温，促使不少投资客户将目光转移至广州市场。
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稳价走量阶段已来预计下半年价格微涨
黄埔作为典型的产业支撑型区域，叠加成熟住区概念，随着需求和购买力的增加，今年房价天花板会否持续突破？克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓指出，作为全市去化周期最短的区域，黄埔区有着全市GDP第二的雄厚产业基础，今年又出台了人才新政，鼓励各类人才到黄埔安家置业，购房需求持续释放，5月以来一手住宅网签量接连攀升，其中7月份更是突破1500套，给予了开发商很大的市场信心。近期热销楼盘的价格普遍有所上调，预计下半年区域楼市也会是稳中向好的趋势。近年黄埔发展势头良好，经济强区、人才强区、教育强区等区域印象不断加深，已经成为黄埔居住价值的有力保障。
广东中原项目部总经理黄韬认为，近期的涨价大多为个别的项目、小板块的反应。东部一直是广州发展的重点，加上企业人员的流动增加，以及区域内旧改项目的陆续落地，能看到未来结构性上涨趋势明显。“此次上升一波只是恢复性的表现，预计这个价格会持续一段时间，往后的升幅还要看整体经济的支持。此外，住建部、人民银行此前召开的重点房地产企业座谈会上，已经形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则，这些因素也会影响房企的定价。”
“下半年预计黄埔价格也是跟着大盘走，涨也不会特别多，但个别特别缺货的明星板块，不排除超过10%的升幅。”在崔登科看来，目前市场已进入回暖期，稳价走量阶段已到来，是房企回现最佳窗口期，预期黄埔接下来整体将会有限度的微升。
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