“老破小”焕新生 学位房摇身“变”
日前，关于老城区学位房的讨论又悄然上了暑期热搜。从“被95后嫌弃的老破小”话题，到“自主设计华丽变身”的分享，业主心态似乎从房屋投资属性上转移到居住审美与功能平衡性上，也就是说即使是相对短暂的居住时限，也要力争个人舒适度的最大值。合富研究院高级分析师梁燕明告诉记者，现在热门名校招生区的老城楼龄较长，30年到40年的楼龄仍占多数，因此不少买家都会面临一个重新装修设计的问题。到底怎么做才能让“老破小”焕发新生呢？
设计师说——老房子重新装修要解决三个问题：空间布局的问题、隐藏的水电安全问题和最常见的漏水问题。
记者说——房屋的改造不要危及到房屋的安全性。
“老破小”学位房“变身”需求大
记者在贝壳找房与链家APP上发现，目前位于越秀区楼龄约15年、面积在100平方米左右的学位房，总价大约在500万元至800万元区间。由于拥有良好的教育资源，一些楼龄高达30年的学位房依然是二手楼市上的“香饽饽”。
梁燕明告诉记者，目前楼龄大约在30年到40年的老城区学位房比较热门，但大部分买家都会面临一个重新装修设计的问题。梁燕明指出，就市场现状来说，自主地将老房子重新装修或者将室内空间重新划分非常普遍，而且市场上对这种重新家装的需求也蛮大的，“因为就学位房而言，买入后假设是为了小孩念书，业主持有的年限基本上至少都是5年至6年，甚至是更长的一个时间。所以即使上一手业主装修保养得再好，经过5年到6年的室内装修对新买家来说，依然会"过时"或"不符合个性需求"。”
记者走访发现，目前二手市场学位房的业主对重新装修有十分强烈的需求，至于装修设计的程度就要根据购房后的预算来决定。梁燕明表示，对于装修预算比较充裕的业主，在不影响房屋结构的前提下，大多会对房屋间隔、功能分区、室内的动线方面会进行一个重新划分，毕竟老房子楼龄较长，当初设计对现在生活功能的需求方面不太匹配。但是如果预算较低，建议简单装修一下，房屋下水道、电线这些部分，在老房子里是比较迫切需要被修正的问题。
想住得称心舒适更要好好设计装修
随着广州“微改造”的项目不断推进，不少老城区的居住环境有了明显的提升，比如一些道路、河涌、水浸等公共空间问题也得到了不错的缓解，但针对入户的私人空间来说，个性化的需求依然是需要通过个人的自主性才能去填满。
独立设计师陆文龙从事室内设计行业逾十年，2019年凭“广州塔旁的艺术私宅”作品获得第三届中国室内设计新势力榜华南区广州TOP10的称号。
陆文龙说，这几年明显感受到老城区旧房改造的设计需求变得越来越多。综合各方面的原因，大多数的业主不得不选择一些旧房子，但是大家对于自己的居住空间有功能上的需求以及品味上的要求，老房子，想住得称心舒适，更要好好设计装修。
案例一越秀区电梯老楼变身“私人图书馆”
业主郑女士的老房重新装修是在2018年完成的，因为小朋友教育问题，夫妻两人在综合考虑后还是选择东川路上的一个电梯楼单位，面积约50平方米的两小房，实际使用率很高。由于房子原本的设计不太符合家人的生活习惯与要求，所以在装修设计上做了三个重点改变，一是客厅改造，二是厨卫改造，三是孩子房间门口的改造。“我们满意度最高的是客厅的改造，三面书柜墙环绕着书桌的感觉，宛如小型图书馆。”郑女士表示，他们一开始的想法就很明确，直接将沙发电视柜包括电视全部去掉，将原本不大的客厅打造成一家三口日常工作与生活的空间，“因为我和我先生的工作需要经常加班，所以客厅中间位置的1.8米长桌就是我们餐食、工作、小孩子学习的多功能区域，营造一家人共同努力工作学习的氛围。”
对于三面环绕的书柜墙，郑女士称，虽然她与先生以及小孩的书籍都比较多，但这三排书柜也不会仅用于放书，还会容纳一些杂物如零食、玩具以及生活物件如水杯等，实际上还是一个隐形的储物空间。此外，郑女士还告诉记者，自己搞装修时跑市场的难忘事件，“这张"C位"长桌我们跑了许多地方，包括互联网、建材城等，很久都没有选中中意的，最后是在家博会一眼相中的，虽然价格比较高，但还是忍痛"拔草"了。”郑女士认为，装修过程是与家人之间磨合的过程，也是增进感情的好方式，因为需要努力去完成一个共同的目标。“我认为改造老房子的需求是一个大趋势，一方面是因为一手楼价格较高，二是人们生活习惯都越来越个性化，即便是夫妻之间也有许多不同的习惯，因此需要不停磨合与改造，性格如此，那空间更是如此。”
案例二
海珠区的老房子升级成“北欧文艺空间”
业主Connie的老房子位于海珠区昌岗中路小学对面，房屋面积大约53平方米，实际使用率很高，Connie称，“房屋面积使用相当于目前商品房大约65至70平方米。”她告诉记者，老房子原本就没有太多可被浪费的空间构造，所以她将整个空间中“无用”的墙全都打掉了。“老房子所有房间原本都是南向，所以通风系统是很好的，但不好的地方是全屋的门很多，所以我打通客厅，封了阳台，变成我的饭厅，整个视觉通透度更大，采光度更好。”Connie回忆，从前的旧房子阳台门是有窗以及一道80厘米宽的门，所以会有一面墙挡住了，现在改装成了四门的趟门，整个空间的划分就完全不一样了。通常沙发会用于靠墙摆放，但她却将沙发用于间隔主人房房门前的空间，还加摆了一盆高1.5米的植物，在视觉上遮掩了房门，“这是我在装修设计上最主要的空间规划。”
改装后的老房子宛如网红北欧风格的文艺空间，让记者有一种很想拍照打卡的即视感。对于设计改装的过程，Connie说比较难忘的应该是仅有1平方米大小的卫生间。因为老房子的构造问题，原本的卫生间就是所谓的暗厕，没有窗，所以在日常生活使用中并不太人性化也不方便，且因为旧房子通渠位置与下水道的固定原因，改装后也无法做到干湿分离。最终她采用镜面设计来克服这个小空间局促感的，“由于马桶位置无法移动，略微有点遗憾，但改装后的整个空间在视觉上获得延伸，1.4平方米的新空间还是比较满意的。”
趋势点评：
更注重住房的“个性”
陆文龙称，现在不少业主也是通过旧房改造的方式，让房子的功能越来越匹配其生活的需求，弥补旧房子原来的一些缺陷，所以接下来个性化的需求只会越来越强烈，“如果说从前人们对于住房的需求是"能住"和"够住"，那么，今天人们对于住房的需求大概就是"个性"与"功能"。”
“我一般会建议业主不要局部整改，要改就全屋彻底地改造，因为局部改动意味着水电这些改得不彻底，会产生一定的安全隐患，对于老房子来说，水电的重新布局也能够更好地符合新的空间布局整改。”陆文龙说。
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