增城南沙新货补仓大湾区
【增城】
板块分化外地客明显增加
近期增城楼市可以用“冰火两重天”来形容，尤其是在土地市场上，一边是7月接连终止7宗宅地拍卖，一边是数个地块引得多家房企激烈竞价，吸引了奥园、金科、阳光城、中海落子增城。受到热捧的地块主要位于荔城、新塘板块，地铁交通便利，而终止拍卖地块基本属于交通不够便捷，发展还不太成熟的片区。这也是目前增城楼市板块分化的最直接体现。
可以看到，上半年增城一半的房子是从新塘板块卖出的，成交面积52.48万㎡。从库存去化周期来看，时间最长的是中新板块和荔城板块，超过30个月，新塘、朱村等板块的去化周期都在10个月以下。
作为广州楼市的供应和成交大户，今年上半年增城一手住宅网签104万平方米，是全市唯一一个成交量过百万平方米的区域，同时增城也是目前全市可售货量最大的区域，并且土地招拍挂市场活跃，加上还有大量的旧改项目入市，市场竞争的激烈程度也是可以预期的。
事实上，从去年下半年到今年一季度，增城楼盘就出现降价调整现象。据合富研究院统计，今年上半年增城主力在售项目超过六成参与让利。而今年二季度以来，随着楼市不断回暖，增城热度也在持续上升。上周，增城录得成交586宗，网签总量全市第一，环比升69%，成交主力贡献盘为绿湖国际城、碧桂园云顶、品秀星图、广州万科城等。
值得关注的是，一些城市接连收紧楼市调控政策，让看好大湾区前景的置业者将目光投向更多周边城市。据悉，一些城市地产渠道商也开始接周边项目，准备把客户往周边城市楼盘引导。而在广州，以往较少外区客到访的南沙、黄埔都来了不少外地客。
位于增城新塘板块的保利天际的相关负责人表示，二季度相比一季度回暖明显，项目到访成交数提升很大，外地客户来访提升明显，项目主要推出的是115~140㎡的户型，外地客户以选小户型为主，比较青睐综合素质较好的三房单位。
碧桂园云顶有关负责人则表示，近期成交100多套，到访接近2000台，市场表现相当热。不过外地买家暂时没有明显增加的情况。7月15日新白广城际首批动车组已交付，作为广清城际、莞惠城际、穗莞深城际的连接线，新白广城际预计2021年上半年试运营。通车后从新塘站至白云机场20分钟可达，白云机场至深圳机场也仅需40分钟，预估届时将会迎来更多外地买家。
朱村板块，科慧花园的有关负责人表示，近期项目到访热度明显增加，周末仅周日一天便成交10套。目前项目仅剩余主推约205㎡的5房平墅，客户来源主要是以天河改善客户为主，白云、黄埔次之。因不限购的巨大优势，也吸引一众外地买房客户到访。
【南沙】
撑起全市新增供应的“半壁江山”
外地购房者明显增加的板块还有南沙。作为与深圳前海、珠海横琴同属国家自贸区的南沙，相比较而言，还处于价格洼地阶段。而“湾区半小时交通圈”将成为现实，也可推动湾区大城市群、大都市圈联动发展，这些都成为南沙吸引外地购房客的要素。
目前，南沙供应货量几乎支撑起全市新增供应的“半壁江山”，区域内除了灵山岛板块、南沙湾中心板块，万顷沙板块也有新盘推出，在售平层、复式、叠院产品选择众多。同时，南沙更多热点板块将崛起。今年以来，黄阁土地市场动作频频。据克而瑞数据统计，作为南沙今年重仓卖地的头号板块，黄阁板块已成功出让6宗涉宅用地，出让总建面积达173.1万㎡，共计吸金133.6亿元。黄阁板块的坦尾村、东湾村、大井村等7条旧村纷纷成功招商，引入中铁建、保利、方圆、星河、时代中国等实力房企在此造城，板块旧改关注度高。
业内人士表示，由于对粤港澳大湾区的看好，大湾区内城市置业热度不减，一些城市楼市调控政策收紧，出现部分外溢购买现象，除了置业需求外，也是因为随着大湾区交通建设进程的加速，城市群联动发展趋势更加明显，增城和南沙有其独特的优势吸引了外地置业者的目光。
Tips:区域最热门房价不波动
短期内外地客的增加，是否会对区域价格产生影响？有楼盘负责人表示，从区域的整体供应来看，增城、南沙在今年下半年仍将持续成为广州楼市供应的主力，预计还将有多个新项目加入，让区域竞争进一步加剧，即使近期有不少外地购买力涌入，但房价短期内也不会出现太大波动。而且当下，可以看到，即使受到疫情影响，“房住不炒”的政策也未有任何动摇和改变，因此对于购房者而言，还是应该根据个人实际需求理性买房。
90后崛起成第二大购买群
大中户型需求上升
近日，合富置业发布了《2020二手房市场白皮书》。内容显示，2019年11月~2020年1月这段时间，广州二手住宅成交量一直保持在8000套/月的水平，同比录得上升的趋势。2020年2月成交量跌至不足2000套，市场成交在3月起出现复苏态势，成交量突破5500套，至4月回升至6700套，5月成交上升至7300套以上水平。同时，市场还呈现二手房买家中90后群体扩大，区域成交分化较明显，以及大中二手户型需求有增等趋势。
广州日报全媒体记者陈白帆
5~6月让价幅度回落至5.5%左右
《2020二手房市场白皮书》指出，2018~2019年广州二手住宅网签均价基本保持在24000~25000元/㎡之间窄幅波动，对比前几年楼价变动幅度有所趋缓。进入2020年，受疫情影响，2月二手住宅网签均价跌至23400元/㎡左右。3月、4月市场成交量回升，但网签均价仍处于23700元/㎡左右的低位。5月网签均价上升至25000元/㎡左右，回到与疫情影响前差不多的水平，而到6月更冲破26000元/㎡大关。从买家心态看，2018年上半年业主心态极强，让价幅度仅4%左右，其后市场交投气氛转差，让价幅度缓慢扩大，在2019年2月一度升至最高，达7.8%。但2019年四季度起，“卖一买一”型业主急于套现换房，让价幅度再度扩大，回升至6%左右。2020年，受疫情影响，业主心态转弱，让价幅度再次扩大，在2~3月上升至接近7%的水平。不过，随着疫情影响逐步减少，复工复产持续推进，业主信心回升，让价幅度也开始缩减，至5~6月广州二手住宅市场让价幅度已回落至5.5%左右。
区域成交分化明显，大中户型需求上升
目前，二手住宅区域成交分化明显，分析显示，跌幅较明显的区域均位于外围，中心区成交量跌幅较小。外围区域番禺、增城等是近几年成交热门区域，成交量同比均录得较大跌幅。2020年1~5月大部分区域成交量同比出现下降，不过，有人才住房政策支持的黄埔、南沙、花都等区域二手住宅市场成交量同比录得上升。不过南沙政策利好释放率先体现在一手住宅市场，二手住宅市场受惠不明显。值得留意的还有买家心态的变化，对居住舒适度的重视提高，让买家对二手大中户型接受程度增加。尽管广州二手住宅市场购房主力仍以预算不高的“刚需”居多，中小户型、中低价位房源仍占据成交主力位置。不过，一步到位型购房需求稳步增加，导致中大户型房源需求随之上升。
购房群体过半数为80后
在购买群体年龄分布上，80后、90后是目前广州二手住宅市场的成交主力。买家群体当中，近半数为80后买家，70后的占比呈现逐年下降的趋势，已从2013年的30%下降到2019年的18%。与之对应的是90后买家对楼市影响力的崛起，90后买家占比从2013年的4%上升至2019年的22%，成为广州二手住宅市场当中继80后买家之后的第二大购房者群体。在可预见的几年之后，随着90后买家收入增加以及家庭财富的累积，刚需及改善购房需求增多，将极大可能带动90后购房者占比进一步上升。
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