板块分化，流量王增城哪里值得入手？
■资料来源：合富研究院
近日，增城土拍中有5宗地因故终止挂牌出让，中新两宗地块底价出让。这让市场对增城楼市的高歌猛进打了个问号，增城楼市到底怎么了？从成交及库存情况来看，新塘板块市场较健康，走量也较快，而有些板块库存高企，去化较差。哪些板块值得关注呢？
■新快报记者丁灿
1增城仍是广州名副其实流量区域
从上半年的情况来看，增城一手住宅网签104万平方米，是全市唯一一个成交量过百万平方米的区域，是第二名黄埔区和第三名南沙区的两倍之多，克而瑞广州区域首席分析师肖文晓表示，增城是广州名副其实的流量区域。
另据克而瑞数据显示，今年上半年广州一手住宅成交面积TOP10的板块中，除了荔湾区的广钢板块外，其余都位于外围区，其中增城区是大赢家，共有3个板块进入前十。其中新塘板块以销售52.48万平方米的成绩位列榜首，与排名第二的知识城板块拉开距离，同时新塘板块也是上半年唯一一个成交金额超百亿的板块，成交金额达111.05亿元。TOP10中排名第三的则是朱村板块，成交面积为22.25万平方米，成交金额为40.59亿元。
2全市可售货量最大区域，频繁以价换量
从存量来看，截止到6月末，增城一手住宅可售面积为212万平方米，去化周期11.7个月，尚在合理的范围之内。然而，肖文晓表示，增城也是目前全市可售货量最大的区域，并且近年土地招拍挂市场活跃，加上未来还有大量的旧改项目入市，因此市场竞争的激烈程度也是首屈一指的。也正因为如此，自去年下半年开始，增城区的楼盘就频繁以价换量，也是全市降格调整现象最多的区域，从数据来看，上半年增城一手住宅的成交均价19157元/㎡，环比下跌1.2%，同比下跌了6.6%。
合富研究院分析称，增城库存高位，供应量大，政策优势削弱，规模房企让利保成交。增城新项目陆续入市推高库存压力，另外，广州4区出台“人才政策”，增城“政策优势”有所削弱。品牌房企旗下项目主要通过“让利”保成交，竞争激烈，上半年开盘成交大多不足三成。据合富研究院统计，增城各板块主力销售项目普遍让利，今年上半年增城主力在售项目超过六成参与让利，让利幅度在5%—10%。新塘有项目通过一口价单位等方式让利约15%以保证项目走货，而其他让利幅度“有限”的项目，成交改善并不显著。
3增城各板块市场分化
从板块来看，肖文晓认为增城内部的市场分化也很厉害，上半年有一半的房子是新塘板块卖出的，成交面积有52.48万平方米。而从库存去化周期来看，时间最长的是中新板块和荔城板块，都已经超过30个月，新塘、朱村等其他板块的去化周期都在10个月以下。
其中，新塘板块市场表现较理想。广州世联研究院总监崔登科表示，新塘板块库存比较健康，走量也比较快，但都是以价换量得来的。“新塘一直是比较好的，因为朱村那边会被黄埔分流，新塘是增城离天河最近的一个板块，走货走得好一点都不出奇，而荔城基本都是本地客户，石滩目前供应量比较小且市场比较封闭。”
中新板块库存高达37.9个月，去化表现较差，远高于增城区的平均去化水平。近日成功出让的两宗地块正位于中新板块，克而瑞分析表示，在旧改新政刺激下，中新旧改也是活力十足。其中，截至6月底，中新板块有3个旧村更改项目，总旧改占地面积达261.7万㎡，位列外围区域旧改占地面积第3名，仅次于南沙北板块和新塘板块。甚至，有两个旧改村投资均破100亿元，分别为泮霞村和中新村。其中，作为中新镇首个旧改项目——中新村改造项目，由保利操刀，总金额高达120亿元，面积超过92公顷，相当于130个足球场的改造面积，基本把整个镇中心区域拆除重建。由此可见，中新板块蝶变在即。
4供应量大起拍价不便宜部分开发商观望
7月14日上午，增城本有7宗宅地拍卖，结果在临限时竞价日的前几天，当中5宗地因故终止挂牌出让。其中横岭村地块、增城区正果镇池田村正果大道163号两宗地今年曾预挂过；西山村、集丰村两地块曾于今年5月流拍；永兴村地块于今年4月因故中止出让；简村村地块则于去年7月流拍；仅有增城区中新镇坑贝村83103212A20041号地块算是新鲜推出。而且，简村村、集丰村地块在此次重挂牌后，都降价了上亿元。
崔登科表示，今年下半年到明年增城的供应量都非常大，所以如果再拿地的话，市场竞争压力是非常大的，因此有些地块流拍或终止出让也是很正常的。
“加上目前增城的起拍地价基本也不便宜，这样的竞争压力，多少让后续进入的开发商有些望而生畏”，肖文晓认为这也是部分地块无人问津的主要原因。
增城各板块上半年供求情况
板块供应面积供应套数成交面积成交套数成交均价成交金额供求比
(㎡)(套)(㎡)(套)(元/㎡)(元)
新塘板块5415335130524809489221160111049530001.03
石滩板块198226188215242015021440721959790001.3
荔城板块84261667768175951948514967640001.1
中新板块1733961768574496071743510016440003.02
朱村板块176635184022252421791824240592780000.79
派潭-小楼板块00904559136091230970000
汇总1174051112871043064983419157199817150001.13
（数据来源：克而瑞）
增城各板块楼价情况
派潭-小楼13609元/m2
中新17435元/m2
荔城19485元/m2
朱村18242元/m2
石滩14407元/m2
增城各板块截至6月库存情况
板块库存面积(㎡)库存套数(套)去化周期(月)
新塘板块84439782669.5
石滩板块22802019428.4
荔城板块511989370134.4
中新板块209992212837.9
朱村板块36478134478.4
派潭-小楼板块13538884.7
（数据来源：克而瑞）
新塘21160元/m2
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