蜂拥旧改市场潜在风险几何
文、表/广州日报全媒体记者王楚涵
6月8日，新世界中国地产有限公司正式成为广州增城区荔城街夏街村旧改项目的合作意向企业，预期投资总额逾200亿元，这已是新世界中国在粤港澳大湾区的第五个旧改项目了。2020年1~5月广州共有16条村觅得旧改合作企业，随着广州旧改步伐的加快，低土地成本和客观的利润空间使得房企在旧改市场的竞争日趋白热化。
6月8日，新世界中国地产有限公司宣布，经夏街村村民代表大会表决同意，公司正式成为广州增城区荔城街夏街村旧改项目的合作意向企业，预期投资总额逾200亿元。
旧改市场房企新面孔频现
新世界中国成为旧改项目合作意向企业仅仅是近年来房企进军旧改项目的一个小小缩影。如今在广州旧改市场，房企竞争正酣，如香江控股在6月初以100%的同意率通过表决，正式成为增城东洲村旧改项目的合作意向企业；敏捷集团、方圆、丰乐集团今年已在广州分别斩获两条旧改村。
与此同时，旧改市场上还出现了不少房企新面孔。河南房企瀚宇集团首次露面便拿下南沙区太石村旧改操盘权，该村总投资成本约82.6亿元，改造范围的总用地面积约116.96万平方米，是南沙区目前公开招标项目中仅次于东涌村、鱼窝头村的体量；上海升龙拿下增城区永宁街长岗村旧改，将与珠江投资共同开发，改造成本125亿元，为所有旧改村之最。
“十几年前广州的旧村改造很少有开发商参与，随着旧改政策的不断调整和完善，程序、流程等逐渐透明化，近几年房企开始把握机会，参与到旧村改造中来。”华南城市研究会会长胡刚表示，除了政策的完善外，广州旧村周边的建设上来了，各类公建配套逐渐完善，城市化水平提高，土地价值提升，对房企而言，有了利润空间，成为了新增长点。
购房者需关注旧改周期风险
今年以来广州旧改步伐加快。广州市公共资源交易中心资料显示，2019年广州有28条村完成公开选择合作企业的流程，今年1~5月广州共有16条村觅得旧改合作企业，总面积达1273.96万平方米。其中，5月成功招标的有9个旧改项目，增城占5条村。
与此同时，数据显示，目前排名前百强的发展商，有六成以上的已进入旧改市场，目前广州有200多个旧村成为开发商竞技的赛场，2020年预计将有超过20条村进入价值兑现期。
值得注意的是，在旧村改造项目前面，房企仍面临开发周期长、运营资金不足等问题。“有时候一个村改项目的周期可能需要好几年，甚至10年，不仅对项目开发主体的资金实力、融资能力以及资质等提出了越来越高的要求，对于购房者而言，虽然旧村改造会带动周边区域实现价值的提升，但也需要注意旧改项目周期长的风险。”在胡刚看来，随着城市开发边界的画定，以及城市对生态保护等规划，在未来的存量市场中，旧改仍将处于提速趋势，房企的竞争也将趋于激烈。
旧改是个“大蛋糕”也是块难啃的“硬骨头”
房企对于旧改的重视，从年报季中亦能窥见一二。碧桂园常务副总裁程光煜在2019年业绩发布会上表示，旧改是碧桂园一个重要的土地投资手段，尤其在一、二线城市，去年旧改权益货值超过1000亿元。2020年希望能够通过旧改完成一级转二级，大概在800亿元到1000亿元之间；此外，奥园总裁郭梓宁也表示，除收并购、招拍挂外，奥园将加快三旧改造的力度，2020年会有大概8～10个项目从一级开发转为二级开发，为今后的土地储备打下良好基础。
在毛利率方面，在2019年业绩发布会上，时代中国董事会主席岑钊雄表示，旧改业务毛利率有所下降，由上年的60%降至2019年的50%左右，主要是由于项目之间的差异，有一定的局部波动是正常的；富力地产联席主席李思廉预计，由于旧改的成本较低，对今后几年富力的毛利与净利增长都是强有力的支撑。
记者了解到，对房企而言，旧改市场不仅是一块诱人的“大蛋糕”，也是一块难啃的“硬骨头”。“旧村改造最难的是处理拆迁问题，此外，还有政府规划对容积率、限高等方面的控制，也在影响着开发商的利润空间。”胡刚表示。房企在改造过程中，还需要对村中祠堂等历史悠久建筑进行保护，此外，完善周边交通、学位配套等问题，对房企而言也是一大挑战。
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