指引城市更新，添彩旧城改造 广州越秀法院房产审判为城市建设提供司法保障

经办法官到越秀公园回访，拆迁户已全部搬离，公园内的原涉案房屋已在清拆阶段。越秀法院供图

关注旧楼加装电梯，助力市政“还绿于民”，指引物业规范管理……近年来，广州市越秀区法院房地产专业审判庭坚持以解决民生为中心，保障群众安居乐业，积极促进越秀老城区焕发新活力。

旧城微改法治思维与城市建设同步更新

闪亮的玻璃外墙连通9层高的住宅楼，崭新的电梯间整齐划一地排列在楼道前，随着一台台电梯陆续建成并投入使用，原本老旧的小区焕发出新活力，居民收获满满的幸福感和获得感。这是越秀区老旧小区微改造中常见的景象。

2019年，广州市全面加快老旧小区微改造项目的实施工作，包括越秀区海珠广场在内的50个老旧小区改造纳入提速范畴，小区微改造、城市更新等新名词逐渐成为广州街坊茶余饭后的高频词。

随着小区微改造的加快推进，诉至法院的加装电梯纠纷也越来越多，不同利益的平衡成为摆在越秀法院房地产审判工作的新问题。越秀区水荫路一小区早在2013年就获得规划许可的加装项目，因相邻楼盘开发商认为加装电梯会占用其楼盘部分通道，不予配合施工，导致加装进度受阻，老楼业主遂将开发商诉至法院。

涉案老楼所在的整个地块位于被告权属用地，是被告用地范围内的保留建筑，由此，原告在楼外加装电梯间，就必然涉及原老楼建筑面积以外的土地使用问题。由于规划建设的专业性，法院多次去函规划局，详细向规划局询问了解一年内开工建设与《建设工程规划许可证》效力的关系、土地使用权益归属等问题。

经办法官介绍，该案中，虽然因老楼与被告用地特殊的重合关系，拟建电梯间的位置位于被告的用地红线范围内，但根据《中华人民共和国物权法》关于相邻权的相关规定，被告仍应为该电梯间的扩建工程提供必要的便利。因此，各原告要求被告停止阻止其加装电梯的侵害行为以及排除妨害、为其加装电梯留出施工通道的诉讼请求合法，予以支持。至于电梯间占用被告用地而造成的损失，被告可另循途径依法主张权利。

同时，经办法官对于原告要求增加使用电梯的通道的诉讼请求不予支持，对“必须使用”和“必要便利”作严格理解。显然，面对居住利益和发展利益二者关系的冲突，法官认为对于老旧小区高龄住户而言，改善居住环境的需求显然更为迫切，但对他人利益的损害应该限制在必要的限度以内。

“寸土不让”的结果是“两败俱伤”。《物权法》第八十四条规定了相邻关系的团结互助原则，在城市用地紧张的现代社会，只有互谅互让，才能最大限度地发挥不动产物权的效用，合则两利，斗则俱伤，城市的微改造，使得人们对物权有了新的认识，也体现了法治思维的微提升的过程。

还绿于民绣花功夫为花城锦上添花

“越秀新晖”是著名的羊城八景之一，涵盖了越秀山及周边的东秀湖、南秀湖、北秀湖、镇海楼、五羊雕塑等自然和人文景观，是闻名中外的旅游景点。

近年广州市委、市政府出台了《白云山、麓湖、越秀山及周边还绿于民工程三年环境整治行动计划（2019—2021年）》，重点整治越秀公园附近的建筑，还原城市的自然风貌，实现自然、人文景观的保护性开发。在此背景下，广州市房屋管理部门对镇南路2号附近由其管理、出租的房屋进行清查整治。因部分房屋涉及的解除租赁关系、搬迁等纠纷无法调和，房管部门向法院提起诉讼。

越秀法院受理案件后，组织经办法官及助理前往涉案场地现场查看及送达文书，对于房屋地址、居住信息等进行摸查，通过走访了解涉案房屋的拆迁历史和使用现状。据了解，涉案房屋位于国家重点保护文物的修复范围内，原告要求收回上述房屋，以便于下一步对文物的保护开发，以及对周边绿化的改善和提升。

经办法官通过现场走访得知，涉案的镇南路房屋曾因其他项目需要拆迁，部分租户取得拆迁补偿款后便搬走，剩下的居民大多是当时未同意拆迁的租户，现部分租户要求进行拆迁补偿后才愿意搬离涉案房屋。而原告房管部门则表示，“还绿于民”工程是公益性的市政工程，双方对拆迁补偿费用的计算标准差距较大，因此搬迁压力很大。

在办案现场，经办法官耐心与各租户沟通，首先做好法律普及和政策解释工作，最终促成了六户租户与房管部门达成调解协议，前者同意在取得相应的拆迁补偿款项后，限期搬迁。对于因单位分配入住、不存在拆迁补偿费用问题而无法调解的三件案件，越秀法院亦及时依法作出判决。法院判决生效后，租户均自行搬离。

对症下药加大对危旧历史文物的保护力度

越秀区是著名的历史文化老区，汇聚八个朝代2000多年的文物古迹，如石室圣心大教堂、光孝寺、六榕寺、南越王博物馆等，文物资源十分丰富，但是文物保护力度却与文物资源数量不匹配，许多古建筑因年久失修成了随时可能倒塌的危楼，其中一部分原因是古建筑内存在复杂的租赁关系。

2019年，随着历史建筑内的公房租赁纠纷的增多，越秀法院梳理法律关系，依法处理涉及历史建筑的诉讼纠纷，积极保护历史建筑，推进旧城改造。

2019年6月，越秀区房管部门起诉某三户住户房屋租赁合同纠纷三起案件先后在越秀法院开庭审理，该三起案件均涉及位于越秀区的一间祠堂附属房屋的危旧改造工程。庭上原告提出要求解除合同、返还租赁房屋、支付租金及逾期交租违约金的诉讼请求，并提出了相应的证据，而被告的抗辩，侧重在祠堂附属房屋的建造历史，以证明其居住的合理性和持续性。

经法院审理查明，涉案房屋是当地仍居住使用的规模较大的家族祠堂的附属房屋，根据广州市房地产档案馆登记的资料显示，涉案房屋是代管公房，目前由原告实施管理。原、被告之间的租赁关系持续至2008年5月20日，租赁期满后原告曾向被告发出不再续约的通知，但被告一直未迁出涉讼房屋。经过鉴定，涉讼房屋现为严重损坏房，需作修缮，已不适宜继续居住使用。

由于历史原因，该祠堂由房管部门租赁给被告使用，租赁关系到期后被告仍居住在此，祠堂的修缮和改造无法进行，目前附属房屋的危旧程度已对祠堂主体构成威胁，文物的保护遭遇困境。

历史文物多涉及多年的公房租赁，越秀法院找准症结所在后，优先考虑修复危旧房屋、保护群众生命安全的迫切性和重要性，耐心向被告进行普法，解释出租人应当承担对危旧房屋及时进行修复修缮的义务，以及租赁合同到期后出租人有权收回房屋等相关法律规定；同时，为保障被告的居住权，经法院释明，原告也在庭审中表示，在被告符合公房租赁的条件下，可以另行为其提供租赁住房；且顾及对历史文物的保护及被告对祖祠的情感需求，要求原告在修复修缮过程中保护祠堂主体结构的历史性和完整性。最终，法院依法支持了腾退房屋的诉讼请求。

■对话

提升城市内生动力

为建设宜居越秀

贡献司法智慧

就房地产审判工作，广州越秀法院院长万云峰做了进一步介绍。

问：越秀法院的房地产审判工作在促进越秀老城区焕发新活力方面，发挥了哪些作用？

万云峰：越秀法院在房地产专业审判工作中，加强对城市微改造和历史文物保护的司法支持力度，通过加装电梯案、越秀公园案等依法保护人民群众改善居住环境的权益，提升城市内生动力，为建设宜居越秀贡献司法智慧。危旧历史文物保护涉及群众生命安全利益、居住利益、文物保护等众多利益需求，充分发挥房地产专业审判定纷止争的作用，平衡不同的利益诉求，实现保障群众生命财产安全、改善居住环境和文物保护性开发三者的有机统一。

问：接下来房地产专业审判方面还将开展哪些重点工作？

万云峰：新冠肺炎疫情发生以来，出现了一批新的房屋租赁纠纷，房屋租赁涉及人民群众的基础居住需求，是基本民生保障的重点工作，处理好因疫情导致房屋租赁合同无法履行等案件的审判是当前我院房地产审判的首要任务。我院将依据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》的相关精神，妥善处理房屋租赁合同纠纷。

2019年以来，我院受理了大量物业服务合同纠纷，该类案件具有数量大、相似程度高、案情简单等特点，接下来，我院将结合民商事改革的要求，对该类案件规范化审理，提高审判质量和效率，同时引入社会力量，利用诉前联调机制化解矛盾，最大限度实现息讼止纷的目标。

撰文：尚黎阳王彦蕴梁艳华

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