公寓价格稳 购买看长线
文、图：广州日报全媒体记者陈白帆
什么情况下你会考虑购买公寓？相信绝大部分买家还是会因为公寓产品总价偏低，灵活好租，可以作为购买住宅产品外的“投资”型物业来看待。特别是前几年在天河一些潜力区域，以二三十万元购买的复式公寓，这两年甚至有相当不错的租金收入。然而，买入公寓产品还是要有长线持用的思想准备，而且多年来公寓产品价格比较稳定，价格没有太大跌幅，却也不可能有明显涨幅，再加上市场一手公寓产品供应量大，二手公寓的转让成交也不会特别活跃。
数读市场：一手公寓“以价换量”
广州中原研究发展部发布的4月商业市场月报显示，4月广州一手公寓市场持续三周零供应，仅月末有新货入市。全市供应454套2.10万平方米，供应量较3月减半，同比去年4月则下跌80%。成交则保持稳步回升的趋势，为1188套6.20万平方米，环比上涨20%。
4月公寓市场成交稳步上升，主要是多个项目“以价换量”。据广州中原研究发展部监测，目前越来越多公寓的项目开发商选择“以价换量”，部分项目商铺也出现尾货折价出售的现象。
对于4月广州公寓市场的成交情况，合富辉煌（中国）商业地产总经理张智斌分析，4月公寓市场虽然比去年同期仍差距较大，但起码稳住了复苏势头，不少项目仍有较佳的活跃度。加之近期开发商积极推货，预计未来稳中有升。
买家心声：买公寓进可攻退可守
公寓买家主要是什么想法？去年购买了一套珠江新城二手带租约公寓的曾先生表示，手里已有两套住宅的他已没有再买住宅的购房资格，但又有一笔不急用的闲置资金，考虑到珠江新城公寓的租金水平，就将这笔资金用于购买一套小公寓，但未来不排除会将这间公寓作为公司办公室的可能。
当然，也有部分买家因为暂时不具备购买资格，而考虑先买套公寓“自住”。这种心态的买家在购买公寓之前，建议要充分考虑公寓设计对居住舒适度的影响，贷款要求、高额交易税、比普通住宅更高的成本等，并同时做好短期内无法转手、套现的心理准备。
同时，还有业内人士提醒，买家应该清楚，绝大部分公寓产品的性质其实还是商用物业，跟住宅是不一样的，比如可以作为公司地址注册地，但却无法入户，也就不可能作为“学位房”，如买家想买公寓用以办理“居住证”的也需要留心。
名额预算受限可考虑购入公寓
记者了解到，有不少市民手里会有100万元左右的“闲置”资金，这笔钱如果购买住宅，一方面市区盘肯定不会有总价那么低的；另外一方面，很多市民其实也已经没有了购房名额。这时候，如果市区里面有合适的公寓产品，可以让市民当个包租婆，倒也不失为恰当的选择。但目前市中心珠江新城、天河北等中心片区的公寓总价也多在200万~300万元以上。次中心片区，比如黄埔地铁站附近，天河智慧城等以及南沙的地铁枢纽附近，总价低而功能分区明显的公寓产品则成为长线持有者比较理想的选择。
合富研究院的统计数据显示，4月区域市场受个盘影响较大，成交主要集中在黄埔、番禺以及南沙区。像黄埔的佳兆业未来城、番禺的招商金山谷等近期密集网签的项目是成交主力盘。南沙在售公寓则主要集中在明珠湾、金洲等板块。部分项目近期通过一口价单位方式走量，比如黄埔区有公寓产品网签均价只在1.7万元/m2左右。而市场上较受欢迎的公寓产品近期网签均价多在“2字头”左右。
据了解，目前市面上的公寓产品以布局紧凑的上下层“双钥匙”复式设计为主，更方便业主出租，而建筑面积段从30~50多平方米的小套型到100平方米左右的较舒适套型均有，相对来说，公寓产品总价往往控制在100万元~200万元之间。
肖文晓克而瑞广佛区域首席分析师
特别值得提醒的是，目前市场频频出现出售“使用权”的公寓。相比购买产权房，此类项目实质是购买长期的使用权。由于疫情对租赁行业的影响，近期市场上一些使用权公寓、小产权公寓频现爆雷，其中一个主要原因就是原来承诺的返租协议本身就有租金补贴的成分，而疫情期间长租公寓出租率下降、租金下调令到协议的执行更加难以为继。“返租”是现在市面上这一类公寓经常使用的促销手段，市民在购买之前一定要明白羊毛出在羊身上的道理，特别对回报率明显高出市场水平的返租协议，一定要对甲方能否履约打个问号。
另外，同样是出售“使用权”的公寓，尽管都不是商品用地，但其土地用途、报规是否合法也有可能不同，市民也要多加留心，像耕地红线、违规建筑是一定不能触碰的，否则无法得到任何保障。
广州优质写字楼奇货可居
空置率一线城市最低
根据2019年广州优质写字楼“成绩单”，广州优质写字楼空置率再创新低，是国内四大一线城市中空置率最低的城市，仅约5.4%，且珠江新城更坐拥71座“亿元楼”。分析认为，广州优质写字楼市场的年度成绩，受益于城市高质量发展、营商环境改革不断深化等多重因素叠加效力。优质商业物业市场方面，疫情严重影响市民消费活动，餐饮和娱乐体验业态最受冲击，整体市场租金下调。但由于TMT行业以及以律师事务所为首的专业服务业租赁表现活跃，主导了甲级写字楼的租赁成交，于是优质写字楼成为可居的“奇货”。
在今年CBRE世邦魏理仕发布的《2020年第一季度广州房地产市场回顾与展望》中指出，广州及周边珠三角城市的工业物业出售案例显著增长。世邦魏理仕广州资本市场部高级经理宋涛表示，除了由于产业转型升级的原因以外，疫情对部分制造业和外贸的影响可能也增加了此类资产的出售机会。所以展望未来六个月，符合机构投资者需求的写字楼及零售物业仍然稀缺，价格仍将保持坚挺。
看财富有态度
针对目前广州写字楼市场的现状，德诚行商业部负责人王宇科告诉记者，随着第三产业逐渐成为经济增长的主引擎，带动企业快速发展，许多企业计划在未来增加公司职员，在写字楼办公市场上也具备较强的规模扩张意愿，这部分企业将在原有布点的城市继续扩租或新设发展区域增租;由此为写字楼市场带来新的发展契机。王宇科还特别指出，商业地产的投资回报率实际上要高于住宅投资。目前市场上比较认可的写字楼的投资回报率为8%~10%之间，这也是客户选择投资建设写字楼的主要原因。此外，王宇科指出，写字楼市场潜在新货供应约70万㎡，另外存量近百万平方米，整体可售面积约185万㎡。随着琶洲、白云新城等板块个盘开发加快，相关货量对中心区域供应形成有效补充。展望未来，商铺市场与写字楼、公寓仍有一定商机与挑战，投资者均可适当配置产业或持续关注。
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