房企纷纷抛橄榄枝寻求合作 业内：“双刃剑”撬动规模考验运营
□文、图 信息时报记者 罗莎琳
随着房地产行业从增量市场进入存量市场，多家房企提出了提质增效、提高权益保证利润的发展战略。而为了保证公司发展，在获取土地资源方面，部分房企纷纷开启了“寻地合作计划”。业内人士表示，合作开发作为一把“双刃剑”，虽然能够快速撬动规模，但对操盘运营能力的要求也更高。
多家房企公开求“联姻”
近期中梁、华润、中海、中交等房企陆续发布“寻地合作计划”，提出以战略合作、股权合作、联合拿地、收并购、代建、城市更新、国企混改、勾地、旧城改造等方式获取新项目的需求，主要以国企、央企为主，且范围基本上集中于一二线和强三线城市。
近日，中海地产就在官方微信号发布了2020年“寻地合作计划”。中海表示，诚邀各界合作伙伴就股权收购、资产转让、国企混改、城市更新、联合开发等业务范畴进行全面合作。城市范围包括但不限于全国一二线城市及强三线城市。此外，中海地产旗下的各大区域都公布了合作计划，其中，华北区域的合作方式有联合拿地、股权收购、资产转让、国企混改、代建、一二级联动、城市更新。资源需求包括住宅用地、商业用地、产城结合、片区开发、养老。该区域所辖城市有北京、天津、济南、武汉、郑州、太原、石家庄。
无独有偶，中梁控股近日也在官方网站发布了2020年寻地合作公告。中梁称，目前在区域扩展的战略引导下，公司已拓展至中国五大经济核心区域，覆盖20多个省市的140余座城市，成功开发500余个项目。今后将进一步强化企业根植长三角经济区、布局全国、辐射五大核心经济区域的发展战略。中梁还强调，2020年公司提出了“开放合伙、开创平台、九全破局、共识共创”的年度主题。在此指引下，诚邀各界合作伙伴就战略合作、股权合作、联合拿地、并购合作、资产收购、城市更新、代建等模式进行全面合作。中梁的合作计划同样涵盖多个区域，其中山东区域集团发布的山东全域、东北全域诚寻优质土地计划称，诚邀各界资源合作，合作成功，将给予3万~50万元专项重奖，合作模式包括招拍挂、收并购、股权合作、财务投资、联合拿地、在建工程转让等，土地属性为住宅、商住。
此外，信友集团诚邀各界合作伙伴就战略合作、股权合作、联合拿地、并购合作、资产收购、城市更新、代建等模式进行全面合作。信友集团是一家以房地产开发为核心，涵盖地产金融、地产投资、城市基础设施投资与建设、物业服务等于一体的综合性集团企业。
而越秀、融信、首创、奥园、弘阳、正荣等多家上市房企也在业绩发布会中表达了2020年还将继续增加土地联合获取开发、增强合作、降低成本的投资态度。以越秀地产为例，2019年，对越秀地产来说是多元纳储齐头并进的一年，新增优质土地27幅，通过国企合作模式增储共8个项目，国企合作模式增储占到新增地块的约30%，带来约149万平方米土储，约占新增土储的19.3%。据悉，越秀地产的国企合作模式已从大湾区走向华中、华东、北方和西部,且朋友圈不断扩大，可支撑其未来发展。
获取优质地块需强强联手
业内人士表示，诸如此类的“寻地合作计划”发布，是在“房价维稳、地价难降、利润空间收窄”的大背景下，倒逼房企在2020年不得不大力拓宽拿地渠道、控制拿地成本的举措。优质城市在配建房、自持等约束条件下，优质地块的隐形楼板价持续上涨，限价短期尚未放宽，企业的运营难度加大、盈利空间渐窄。
此外，中心城市的中心地块逐渐稀缺，僧多粥少导致优质城市拿地艰难。克而瑞统计显示，自2019年企业提出回归一二线之后，一线城市和二线城市全年成交建面同比分别上升11.07%和9.64%，可以看到，优质城市、优质地块仍处于供不应求的态势，招拍挂捡漏难度大，导致诸多房企“不得不”开展寻地合作计划。
易居研究院总监严跃进在接受信息时报记者采访时认为，目前来看，在市场竞争激烈、房地产市场由高速增长逐渐进入平稳发展的背景下，市场上房企之间的“强强联合”等趋势已越来越明显。行业间的竞争也不再以价格、配套、地段等单一的手段展开，品质高、品牌优等因素成了房企制胜的法宝之一。这也意味着，未来市场大牌房企、实力房企将占据越来越多的市场话语权。
短期让利或撬动规模增长
事实上合作拿地、合作开发对于房企而言并非新鲜事，绝大多数房企都已经参与，且合作比例并不低。从上市房企披露的2019年新增拿地来看，仅有中海、荣盛、雅居乐和新城等少数几家房企权益比例维持在80%以上，在上市房企中属于新增土储权益较高的企业；大部分上市房企新增土储的权益比例在50%~80%，包括龙湖、万科、绿城、中梁、世茂等龙头房企。此外，融信、大发、德信新增土储的权益比例分别低至47%、46%和39%，这些企业大部分拿地以合作为主，且在合作中的权益占比并不高。
克而瑞研究员谢杨春表示，较低水平的权益拿地比将影响合同销售权益占比，使交房时营收权益占比下降，最终导致公司的报表质量下降，未来的归母利润增长亦将低于营收增长。但损失权益的另一面则是规模的快速扩大。据克而瑞统计，2019年全口径销售额TOP10企业中，仅有恒大、绿地和中海的权益比例维持在9成以上，另外7家房企的权益比例均在8成以下，万科、华润的权益比例在10强中最低。
通过对比10年前TOP10的归母公司权益占比也可以发现，在行业高速发展的过程中，无论是龙头房企还是中小房企，多采用了牺牲权益来换取规模的快速扩张。2010年销售额10强房企的平均归属母公司权益达到91%，而2019年该数据下降至67%，降幅达24个百分点。碧桂园、保利的归母权益占比也下滑近30个百分点左右。
2019年2月，越秀地产引入广州地铁成为其第二大股东，之后发展迅速。过去一年，越秀地产先后收购广州的品秀星图、品秀星樾和品秀星瀚三大地铁上盖物业，总交易价达230亿元，新增总建面约315万平方米，约占集团总土地储备的13.2%。去年，“轨交+物业”项目品秀星图、品秀星樾和品秀星瀚分别实现合约销售额约32.27亿元、15.28亿元和3.21亿元。越秀地产董事长林昭远指出，“轨道+物业”模式是越秀地产主要发展模式之一,未来会积极和广州地铁进行合作。在“轨道+物业”模式助力下,越秀地产后续土地储备及纳储优势会进一步释放。根据广州地铁规划,将努力实现线网里程从目前的478公里达到2023年的800公里,期间将新增33个场站综合体,到2035年扩大至2000公里。越秀地产方面曾表示,目标是未来每年获取1~2个轨交项目,每年新增土地储备约100万平方米。
权益分化
或进一步加剧
在传统土拍市场供不应求、要求增多的情况下，合作拿地、开发已成房企获得新项目的重要方式，也是房企规模迅速提升的一剂猛药。通过合作方式拿地，虽然有效地降低了土地成本，达到“强强联手”的效果。不过有业内人士指出，虽然各种合作模式日渐成熟，但项目合作开发在为房企创造诸多价值的同时，实际合作运营也同样会存在一些潜在的问题。
一位曾参与合作开发的广州某房企营业负责人告诉信息时报记者，当时有4家房企联合开发增城某地块，其公司负责商业部分的运营，但一年后由于“种种原因”退出了该项目的开发。他指出，联合开发并没有想象的简单，在多家房企合作特别是联合操盘的项目中，由于不同房企的开发要求、测算标准、对项目定位的判断不同，或者是企业文化存在差异，都会不可避免地提高沟通成本、降低合作效率、进而拖延项目进度，在增加财务成本的同时也平添了风险。另外，由于合作开发项目涉及的企业主体较多，在项目后期竣工交房以及物业管理等问题上，也可能存在责任界定问题。
谢杨春也表示，联合操盘可能由于团队稳定性不足，影响开发效率，进而影响项目周转速度。合作比例过高，对于企业的归母净利率有一定的影响等问题都是合作开发过程中可能出现的问题。因此大部分龙头房企在合作时有一定的要求，如万科、融创、龙湖、保利一般要求合作项目由己方公司操盘，绿地、新城在控制成本和团队方面要求较高，中海、恒大在过去则要求控制合作比例，主要是为了避免“增收不增利”的现象。
业内人士认为，未来市场仍将出现一定分化。一是在面对优质城市优质的地块时，权益比例会提升，合作开发的空间并不多；二是企业之间分化，对于中小房企而言，短期通过牺牲权益能够快速撬动规模增长，但对于部分规模房企而言，提升权益比例、提高利润增速是长期之计。
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