上市房企健康发展排行榜抢先看 多数房企2019年同比增速下滑
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2019年29家被监测房企合约销售额超过1000亿元、15家超2000亿元，其中8家营业收入超1000亿元。43家企业营收平均同比增长30.46%，90%的被监测企业调高了2020年的销售目标。不过，根据南方产业智库“冷眼看年报”专栏持续跟踪分析发现，多数房企2019年均出现同比增速下滑的现象。而且有43家房企平均净负债率达104%，11家短期负债超过现金。
当前，正值上市企业年报的发布季。南方日报记者注意到，在南方产业智库上市房企健康60指数（HFI-60）监测的60家上市房企中，至少有近50家已经发布了2019年业绩的报告或预告。下面从营收、净利、销售和负债等多个维度对上述企业的财务健康状况作分析。
整体营收和净利增速放缓盈利空间承压
在纳入上市房企健康60指数监测、已发年报的43家企业里边，2019年营业收入平均同比增长率为30.46%，相比有关机构统计的2018年上市房企36%左右的同比增速明显下滑。根据南方产业智库“冷眼看年报”专栏持续跟踪分析发现，多数房企2019年均出现同比增速下滑的现象。主要原因是近年来国内楼市整体规模扩张速度的放缓。从实际情况来看，43家房企2019年营收总额约为3.42万亿元，平均营收797亿元，其中营收超1000亿元的有8家，分别是碧桂园、中国恒大、万科集团、融创中国、中海发展、龙湖集团、华润置地、世茂房地产。碧桂园、恒大和万科三家营收总额就达到了1.33万亿元，在所有43家房企的营收总额中占比近四成，头部效应非常明显。同时，超500亿元的21家，低于200亿元的有11家。
值得一提的是，有13家企业营收同比增长率高于平均增速，而同比增长超过50%的有6家，其中合景泰富、中梁控股和保利置业三家企业营收同比增幅达70%以上。另外，路劲基建、北大资源、深圳控股、首创置业和瑞安房地产五家企业2019年营业收入出现同比负增长，业绩下滑最严重的瑞安房地产同比下跌了58.17%。
在利润方面，除阳光城尚未公布净利润以外，42家房企净利润总额为4738亿元，平均净利率达到15.26%。2019年净利润达100亿元以上的企业有12家，其中排行前三的碧桂园、万科和中海发展分别为612亿元、551亿元和427亿元，北大资源是唯一一家净利润亏损的企业，2019年净利润为-16.93亿元。不过，从归母净利来看，超100亿元的企业仅10家，排行前三的中海发展、碧桂园和万科分别达到了416亿元、396亿元和389亿元，与此同时，北大资源也是唯一一家归母净利润为负的企业。从数据可以看出，中海发展的营收不及恒碧万的一半，但归母净利润却高于这三家企业，其净利率则达到26%，远远高于恒碧万，足见其是所有上市房企中名副其实的“利润王”。
南方产业智库分析发现，除阳光城未公布数据外，万科、世茂、荣盛、碧桂园、融信、富力、中梁、美的置业、奥园、正荣、金科、远洋、恒大和绿城14家2019年销售千亿元以上的房企，净利率未能达到15.26%的均值，而正荣地产、保利置业、金科股份、佳兆业、远洋集团、花样年控股、中国恒大、绿城中国和北大资源9家房企净利率低于10%。
2019年，43家房企的归母净利润同比增长率平均达到了17.9%，处在平均线以上的房企有26家，另有17家处在平均线以下。其中有7家企业归母净利同比增长达七成以上，排前三位的绿城中国、合景泰富、中梁控股分别达到了147%、143%、99%。不过，国瑞置业、大悦城地产、远洋集团、中国恒大、北大资源五家企业归母净利出现负增长，分别为-14.77%、-22.22%、-25.67%、-53.78%和-438.1%。
从上述分析可看到，43家企业在营收和净利增速方面，已经出现较为严重的分化情况。在成长空间承压的情况下，43家企业去年的平均净资产收益率的均值为15.22%，与2018年相比并无太大变化。值得注意的是，深圳控股、越秀地产、绿城中国、国瑞置业、首创置业、花样年控股、大悦城地产、远洋集团、瑞安房地产和北大资源10家企业2019年平均净资产收益率低于10%，北大资源作为唯一家负收益的企业，去年该项指标仅为-172%。
49家房企销售平均增长23%28家调高2020年销售目标
2019年，在已经公布销售数据的49家房企里边，平均销售业绩为1626亿元，平均同比增长率约23.25%。销售超过500亿元的房企达到了39家，而高于1626亿元平均线的有16家，达1000亿元以上的有29家，达2000亿元以上的有15家，达3000亿元以上的有万科、恒大、融创、碧桂园、保利发展和中海发展6家。这6家企业的销售额分别为6308亿元、6011亿元、5562亿元、5522亿元、4619亿元和3436亿元，其中碧桂园仅公布了权益口径销售额。从销售同比增长速来看，49家企业里边，25家房企销售同比增长率高于23.25%的平均线，超过50%的仅建发国际、大悦城地产、华发股份、金科股份、中骏集团、中梁控股6家，增速最快的建发国际去年合约销售同比增长达到了105%。此外，有24家同比增长低于23.25%的平均线，其中华夏幸福、信达地产、珠江实业和瑞安房地产4家企业去年销售出现同比下滑，下滑幅度分为-11.21%、-14.20%、-20%、-46%。
据南方产业智库不完全统计，在上市房企健康60指数监测的其中49家企业里边，有31家公布了2020年的销售目标。除远洋集团、首创置业、新城控股三家维持或降低今年的销售目标以外，其他28家均调高了2020年的销售目标，占比达90%，销售目标同比增幅在1.69%至41.12%之间。其中，同比增幅在20%以上的有龙光地产、保利置业、绿城中国、花样年控股、中国金茂、中国恒大和合生创展7家。中国恒大和合生创展的增幅分别达到了33.1%和41.12%。另外，增幅在10%以内的有碧桂园、富力、融信、华润、融创、龙湖、正荣、中海、时代和雅居乐10家，调高11%到19.9%之间的有中梁、越秀、奥园、绿地、佳兆业、旭辉、瑞安、世茂、中骏、金科和合景泰富11家。可见，上市房企对2020年房地产市场的发展前景仍保持较为乐观的心态。从规模来看，中小企业扩张的欲望总体相比龙头企业更为强烈。
43家房企平均净负债率达104%11家短债超过现金
45家房企总资产达到了17.03万亿元，平均每家房企总资产达到3883亿元。其中，总资产达1000亿元以上的房企37家；2000亿元以上的27家；3000亿元以上的16家；5000亿元以上的8家，分别是恒大、碧桂园、万科、融创、华润、中海、龙湖、新世界。恒碧万三家头部企业总资产分别为22066亿元、19072亿元和17330亿元。
与此同时，45家房企的总负债为13.6万亿元，平均每家负债约3090亿元，平均资产负债率达到79.6%。从实际负债情况来看，有13家企业有息负债达1000亿元以上，其中，恒大、碧桂园、融创和万科四家有息负债达到了2000亿元以上，分别为7999亿元、3696亿元、3223亿元和2579亿元。
值得注意的是，若剔除永续债，在43家已公布数据的企业里边，净负债率平均达到了103.69%，净有息负债率则平均达到了179.06%。其中，净负债率超过100%的房企有13家。超过150%的有北大资源、首创置业、富力地产、建发国际、融创中国、中国恒大和阳光城集团7家，分别为923%、251%、199%、176%、172%、159%和153%。同时，有10家房企的净有息负债率高于200%，而北大资源、首创置业、融创中国、中国奥园、富力地产和阳光城集团5家分别达到了1151%、352%、282%、259%、247%和245%。不过，万科、中海、信达、华润、瑞安、深圳控股、绿地、新城和正荣9家房企净负债率保持在30%以下，其中绿地、新城和正荣三家分别为20.89%、16.37%、4.30%，体现出较强的债务控制能力。
南方产业智库分析发现，有11家房企短期债务在现金及现金等价物（不包括受限制资金）中的占比超过了100%，短期债务风险已经非常突出。其中国瑞置业、北大资源、富力地产和中国恒大超过了200%，分别为1176.5%、761.6%、271.9%、248%，另外6家短债在现金占比超100%的企业分别为融创中国、中国金茂、中梁控股、雅居乐、天誉置业佳兆业集团、合生创展。
为了缓解短期偿债压力，首创置业、绿城中国、雅居乐、龙光地产、旭辉控股、大悦城地产、路劲基业、正荣地产、中国金茂、华润置地、中海发展和华发股份2019年均发行了不等值的永续债券。
■点评
社会经济平稳发展离不开房地产的健康发展
5月，南方产业智库即将发布2019年度上市房企健康60指数。随着粤港澳大湾区建设的深入推进，产业升级和人口流入为房地产业带来了新的机遇和新的挑战。房地产业在我国经济和社会中具有重要地位。在“房住不炒”宏观调控下，房地产业保持平稳健康运行，是关乎我国经济发展和社会民生的重要议题。在此背景下，南方产业智库和暨南大学经济与社会研究院以及南方舆情数据研究院等有关单位共同研发推出《中国上市房企60健康指数（HFI-60）》，基于客观的上市公司财务数据和舆情分析大数据，从财务状况、内部管理、守法情况、社会评价、公共参与和前景战略等多个角度，综合评估房地产企业健康发展状况，给房企把脉，以期把HFI-60指数打造成房地产行业的晴雨表。
在此之前，借助南方日报和南方+融媒体平台，南方产业智库从3月开始专门开设“冷眼看年报”栏目，对数十家上市企业的2019年业绩报告进行解读。尽管年报披露期到4月底才能结束，然而，从目前已经发布年报或业绩预告的四十多家房企中，我们已然洞察到整个行业过去一年的发展大势。正如我们在四十多家房企财务分析中所看到的，高增长已经成为过去，2020年的中国房地产行业将转入挖掘存量、精耕细作、强化服务的发展新阶段。
2月和3月是抗击新冠肺炎疫情最艰难的时间，从公开数据可以看到，楼市的交易被疫情强行调整到近乎休眠的状态。所幸的是，在紧接着的年报发布季，我们看到上市房企的高管们，对疫情造成的短期冲击并不感到气馁，反而普遍认为房地产行业长期向好的势头不会改变。正因为如此，大部分的房企依然调高了2020年的销售目标。
诚然，高管们对前景的乐观，体现的是他们对当前中国经济平稳发展的信心。不过，与此同时，我们也要警醒，借助高杠杆来玩转规模扩张竞赛的老套路在房地产行业依然还有不小的市场。从43家房企平均净负债率达104%、11家现金已经覆盖不了短期债务的现实可以看到，忽视原则的资本游戏仍然在影响企业和行业的发展健康，甚至还可能拖累到整个社会经济的平稳发展。在巨额债务的压力下，企业只能被迫陷入到“高杠杆——高增长——高周转”的恶性循环。只要走不出这个怪圈，财务健康、产品质量、服务品质、行业秩序免不了就会被企业晾在一边。从这个角度来说，没有纳入上市房企健康60指数监测的企业也应该来一次这样的“体检”。只有通过“体检”，我们才能知道企业的真实健康状态，才能带着强烈的危机意识去改变以前过度依赖融资来维持高增长的思维惯性，才能以强烈的社会责任感去维护其他市场主体的合法权益和行业的可持续发展。
南方日报记者冯善书
统筹赵兵辉
数据来源上市公司年报
出品南方产业智库
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