市场供需整体维持平稳态势 房企获清库存机遇市场空窗期 买尾货要淡定
文、图/广州日报全媒体记者刘丽琴、陈白帆
黄埔区有货去化周期最短
其他各区均高于10个月
近期房地产市场供给端受影响，新开盘项目的上市缓慢，可以预计上半年市场新增供应量较低；另一方面疫情影响仍在持续，下半年推货进度也存在不确定性。
克而瑞研究数据显示，年前和年后，明显形成一道分水岭。与去年春节假期相比，2020年春节假期供应与2019年基本持平；春节后一周，84城供应量降至4万平方米，与2019年同时期相比降幅达97%。处于产业链上游的土地交易市场亦被波及。除了暂停土拍外，多个热点城市也采取了土拍延期的措施，主要集中在一二线城市。统计显示，截至目前，10个一二线城市推迟土拍出让幅数超过80幅，延迟出让的地块总额接近800亿元。显然，随着市场逐步恢复，需求释放，如果新增供给继续难以跟上，短期内，市场供给很大一部分将依赖去年企业的库存，前一年的留存货值将对今年房企上半年甚至全年的业绩产生较大影响。
根据2019年房企披露的可售货值和销售情况来看，留存货值主要还是集中在规模房企，特别是恒大、中海、碧桂园、融创等头部房企留存货值量均超过2000亿元。
以广州市场来看，据克而瑞统计，截至2020年1月底，广州一手住宅库存总量为971万平方米。其中，广州各区库存量最多的是增城区，共195万平方米，其次是花都区和南沙区，分别为183万平方米及135万平方米。值得注意的是，截至1月底，黄埔区去化周期仅为8.5个月，成为广州去化周期最短的区域。其余区域去化周期均高于十个月。
近一年来，广州一手住宅库存量在波动中呈下降趋势，从去年1月的1015万平方米下降至今年1月底的971万平方米。若按照过去12个月的消化速度计算，广州去化周期运行平稳，库存消化速度一直在11到14个月之间。按照过去12个月的消化速度计算，增城区虽是广州货量较大的区域，但从去化周期上来看，增城195万平方米的存量，也仅够卖10.9个月。而花都区183万平方米的货量，去化周期却高达29个月，成为广州去化周期最长的区域，去化压力最大。
值得注意的是，截至1月底，黄埔区去化周期仅为8.5个月，成为广州去化周期最短的区域。其余区域去化周期均高于十个月。此外，放眼广州各大板块，很多板块都正面临着去化难的压力。截至1月底，狮岭、汽车城等板块存量均在30万平方米以上的同时，去化周期还均超30个月。此外，南站与大学城等2个板块，去化周期则是高达110个月以上。而一些热门板块则库存告急，如黄埔的长岭居与知识城板块，库存量均分别高达13万平方米与36万平方米，但消化周期在7~8个月之间；如朱村、东圃、黄阁等板块，去化周期则低至3~7个月。
而合富研究院的数据则显示，截至2月20日，全市库存约7万套，其中外围六区超过6万套，中心五区为1万多套，增城以14000多套居首，黄埔、南沙位列二三，库存量均超过1万套。显然，在目前新增供应有限的空档期，外围六区成为供应的主力。
外围五郊区是网签主力
上周住宅新批量过千套
可以看到，成交数字也在慢慢回升。网易房产数据中心监控“阳光家缘”数据显示，上周（3月2日~3月8日）广州一手住宅网签成交799套，环比再上周（2月24日~3月1日）的677套增加122套，环比上升18.02%；面积方面，上周广州一手住宅网签面积为85603平方米，环比再上周的73519平方米增加12084平方米，环比上升16.44%。
复工近一月，广州一手住宅网签量上周继续回升18%到近800套，向千套关口进军，但已经连续九周低于1500套。
从各区域看，外围五郊区依然是网签主力，上周共计网签583套，中心六区则网签216套。增城重新回到第一把交椅，共网签258套。南沙网签121套位居第二，黄埔有103套网签。除了这三个区外，其余各区上周网签量均不过百，但在越秀网签量都有23套的情况下，海珠区的表现则差强人意，仅网签了8套，和再上周持平。白云区则跌幅超六成，仅网签了13套。
不过，上周新盘预售方面的量回升较明显，住宅套数新批超千套，共1390套，环比涨236%，包括分布在白云、南沙、增城、花都、天河5个区的8个项目。其中位于白云区的新世界云逸新批货量最多，新世界云逸3月4日新领的预售证涵盖B1、B2栋，合计共372套房源，主力户型为建筑面积约77~80平方米三房、106平方米三房、124平方米四房和138平方米四房。
其余区域，增城的世茂泰禾广州院子新批276套新货、花都华润置地路劲金茂桐悦拿货172套、天河的保利天汇则拿了两张预售证，共260多套单位。另外新批预售货量在百套以下的，还有朗云花园、碧桂园·泊岸、中海联睿品、越秀·明珠天悦江湾等。
商服产品方面，共有2个项目的3张预售证批出，货量仅为44套，但环比也有33%的上涨。
业内人士表示，对于留存货值高的房企来说，机遇是一方面，更重要的问题还是在于如何抓住新增供应空档期，有效地将留存货值转化为业绩，这也更加考验企业的市场预判、资源整合和营销能力。可以看到，在当前线下销售还未完全恢复下，线上营销促销成为房企的重要阵地，恒大等房企3月又推出新一轮促销，而对于购房者而言，需要特别留意的是，在考虑价格优惠的同时要注意房屋是否真的适合自己的需求，尤其是在不少项目趁机清尾货之时，要留意其是否有各方面的缺陷。
二手市场短暂冰封
业主心态软化
近日，广州中原研究发展部监控“阳光家缘”网签数据显示，2020年2月，广州市二手中介网签量为709宗，较1月同期（3507宗）环比下滑79.8%，同比去年2月（1611宗）下降56.0%。网签价格方面，2月二手网签均价为24161元/平方米，环比下降6.4%。主要由于2月二手成交量较少，且主要集中在外围从化、花都等区域，促使整体网签均价被结构性拉低。预计3月份二手月度成交量仍会在4000宗以下，直到4月份市场需求才会有较明显回流。文/图广州日报全媒体记者陈白帆
广州中原研究发展部认为，2月份二手市场需求在非常时期短暂冰封，特别是很多小区严格管理导致看房难，从而使带看量环比降了九成以上。2月份广州中原经理指数（CMI）录得39.1%，不少经理人对市场信心较弱。广州链家研究院院长彭仕浩认为，业主在年前较为强势的心态已明显转变，近期对买家来说是置业上车的较好时机。
2月二手住宅成交和租赁活跃程度均走淡，3月意愿仍不高
合富研究院高级分析师梁燕明表示，2月广州二手房市场交投较为淡静，最高一周网签量不足400套，与去年12月和今年1月上旬每周约1000~1200套网签量相比，市场降温相当明显。租房市场同样受到影响，受限于租房需求主力群体仍在外地，2月租房需求量不多，造成租房市场交投活跃度也明显下降。进入3月之后，买家看房意愿总体仍不积极，叠加社区对外来人员进入的限制，二手市场交投活跃度还不算高。租赁市场方面，梁燕明认为，市区多个区域租房市场活跃有提升主要是大量的返穗工作人士需求带动。
买卖双方心态均有变化，中高端房源议价空间加大
广州中原研究发展部有关负责人告诉记者，现在业主的心态主要有两种，不急资金回笼的，可能会干脆推迟放盘，再观望。急需资金周转的则会继续下调放盘总价，最高甚至有10%左右的议价空间。从中原提供的业主报价指数看，2月始终维持50%荣枯线以下，近七成盘源报价下调。其中，价格下调幅度在5%以上的盘源占比已上升至23%的高位。而目前议价空间最大的当属中高端房源，集中表现在珠江新城板块、滨江东板块等，其整体议价空间普遍在5%以上。
广州链家研究院院长彭仕浩表示，近期成交的二手房源基本是年前已谈妥，或年后急于卖出周转资金的。随着近期大环境有所好转，每周成交环比增幅也相当明显。从心态上看，业主年前较为强势的心态已明显转变，尤其是年前已经交了首付但尚未卖出的置换型业主，因为疫情影响了销售回款进度，降价让利的幅度相对更大。而对买家来说，现在可以说是比较好的置业时机。
租赁市场每日新增放盘量在升，多来自天河、海珠、白云和番禺
广州链家研究院院长彭仕浩介绍，根据广州链家平台成交的租赁数据，2月份广州市场租赁成交量环比下降了51%，单套租金环比下降10%，量价环比都出现明显下降。进入3月上旬，广州租赁每日新增放盘量环比2月下旬增长四成多。近期来看，成交周期最短的一居室或大单间大约43天即可成功出租，新增房源主要来自天河、海珠、白云和番禺等租赁需求旺盛的行政区。在价格区间方面，最受欢迎的一居室或大单间户型月租为2500元左右，其次为两居室，月租平均为3200元左右。
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