房贷利率新规实行 定价基准可转换一次存量利率转换业主三问
文/图：广州日报全媒体记者刘丽琴
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怎么转换？
一次选择机会以往上浮或折扣将代入换算成加点
近日，建行、工行、农行、中行等多家商业银行发布了《关于存量浮动利率个人贷款定价基准转换的公告》，2020年1月1日前已发放的和已签订合同但未发放的参考贷款基准利率定价的浮动利率个人住房贷款（包括组合贷中的商贷，但不包括公积金贷款），利率定价机制可以转换为LPR加点形成的浮动利率，或转换为固定利率。其中，加点数值=原合同当前的执行利率水平——2019年12月发布的相应期限LPR，且加点数值在合同剩余期限内固定不变。
案例：转换后吴女士利息并没省
2018年下半年吴女士购买了增城的一套房产，作为家里的第二套房，贷款期限25年，房贷100万元，按当时的基准利率4.9%上浮了15%，执行的是5.635%的利率。一看到银行微信号发的通知公告，她就立即按手机银行的指引进行了操作，想看看自己的房贷能不能减少一些。不过，她发现选择次年1月1日作为利率调整日，转换成LPR利率浮动点数是加83.5个基点，执行利率仍是5.635%。为何没有出现网上或是一些中介宣传的房贷利率进行定价基准转化成LPR4.75%，可以省一大笔利息的情况呢？
这就需要了解一下存量浮动利率个人贷款定价基准转换的方式和内容。从各银行的公告来看，2020年1月1日前已发放的和已签订合同但未发放的参考贷款基准利率定价的浮动利率个人贷款（除公积金个人住房贷款外），均需进行转换。也就是说，公积金住房贷款不参与转换，如果是组合贷款也只转换商业贷款部分。此外，已处于最后一个重定价周期的存量浮动利率贷款可选择不转换。存量浮动利率个人贷款定价基准转换自2020年3月1日开始，原则上于2020年8月31日前完成。因疫情的影响，目前主要是通过银行的手机银行、网上银行申请办理存量浮动利率个人贷款定价基准转换。可将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形式（加点可为负值），加点数值在合同剩余期限内固定不变；也可转换为固定利率，在合同剩余期限内利率值固定不变。需要注意的是，只有一次选择权，转换之后不能再次转换。
存量浮动利率个人贷款定价基准转换为LPR，转换后的利率水平等于原合同当期执行利率值。加点数值等于原合同当期执行利率值与2019年12月发布的相应期限LPR的差值。从转换时点至此后的第一个重定价日（不含），执行的利率水平等于2019年12月相应期限LPR与转换日加点数值之和。自第一个重定价日起，在每个利率重定价日，利率水平由最近一个月相应期限LPR与转换日加点数值重新计算确定。若转换为固定利率，转换后的利率水平等于原合同当期执行利率值。一般线上渠道默认重定价周期为12个月，可选择重定价日为次年1月1日或贷款放款日对应的每年对月对日。存在共同借款人的贷款，转换申请需由主借款人提交，所有共同借款人需在主借款人提交申请第二日起7天内进行确认。
专家：这次房贷利率转换的操作将延续到8月底
广州链家研究院负责人彭仕浩表示，这次房贷利率转换的操作，将延续到8月底，针对的对象为存量贷款。新的购房贷款自LPR实行后都统一为LPR加点的方式，无固定利率。根据央行发布的通知，存量购房贷款将会有继续维持原固定利率和“LPR+加点”浮动利率这两种选择，而且这种选择将仅有一次，确定利率方式之后就不能再转换了。对于存量个人房贷而言，如果继续选择原固定利率方案，则实际支持的利息成本不会改变。如果选择“LPR+加点”的方式，由于个人房贷的加点数值是按照原固定利率与当期LPR的差值来确定，将是固定不变的，因此未来支付的房贷利息将跟随每年央行发布的LPR高低而变化，进而影响到每个月支付房贷利息的高低。
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利息能省多少？
根据LPR变动幅度决定
利息变化明年才能显现
如果房贷利率选择“LPR+点数”的计价方式，那转换LPR参考值则是2019年12月20日发布的数据，为4.8%。这意味着，在3月1日~8月31日，选择任何时间办理，加点数都是一样的。采用LPR4.8%为参考值计算出的加点数，整个合同期都不变，变动的只有LPR。比如房贷利率原来享受7折优惠，即是3.43%，这一数值比参考标准LPR4.8%少了137个点数，那么这个点数就将伴随整个合同期，未来变动的只是LPR。
因此，换算过后，今年执行的利率与换算前执行的是一样的，到次年的利率调整日，如果新报价的LPR低于4.8%，那么执行的房贷利率就会降低。假设LPR下降20个基点，即0.2%。贷款期限还剩10年，剩余本金约61万元，用等额本息方式还款，那么每个月就会少还约60元，一年可节省利息700元左右。
对于存量浮动利率个人贷款定价基准的转换，业内人士多表示，实际影响并不大。克而瑞广州区域首席分析师肖文晓表示，房贷挂钩LPR是利率更加市场化的体现，该政策本身是中性的，因此对房地产市场的影响也是中性的。从历史经验来看，经济增速从高速发展向追求更有质量的增长切换，为了保障经济活力，需要较为宽裕的市场流动性，中长期看利率走低的概率比较大。这一点，大家可以看看发达国家，基本上都是低利率，甚至是负利率状态。所以，中长期看，选择挂钩LPR还是比按目前的利率固定不变好。当然，如果大家近期就有提前还贷的打算，选择哪个也都差不多，除非发生恶性的通胀通缩，利率一般都不会在短期内急剧变化，利息差异也微乎其微。
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怎么选择？
取决于对未来LPR升降判断结合个人还款计划
当然，还是有不少人一定要拿出计算器好好算一算自己的房贷如何转换才合算。显然，如果选择固定利率，则意味着在LPR下调时无法享受下调的好处。但是，如果选择浮动利率，一旦LPR上调，则意味着比过去要承担更大的利息负担。而且按照央行的公告，一旦选择就不能改动。有业内人士表示，不管选择固定利率还是LPR为基础的浮动利率，不管未来LPR如何变化，房贷利息不一定比现在少多少。市场化意味着银行不会吃亏，另一方面，房贷利率除了要参考LPR，还得看房地产金融政策。在“房住不炒”的大背景下，即使LPR下降，房贷利率未必同时跟着动。5年期的LPR未必每次都调整，而且调整的幅度可能会受到控制，以避免刺激房地产市场。
可以看到，2019年8月20日，贷款市场报价利率（LPR）形成机制改革后的首次报价诞生：1年期LPR为4.25%，5年期以上LPR为4.85%。今年2月20日，LPR迎来改革后的第七次报价中，第三次出现下调。其中，1年期LPR为4.05%，5年期以上LPR为4.75%，这是5年期LPR利率第二次下调。2019年11月20日，5年期以上LPR首降5个基点至4.8%，5年期以上LPR两度下调，跌幅皆为5个基点。从中长期看，中国的LPR目前仍然有下降空间，这是趋势。从金融周期、经济周期和房地产周期看，贷款利率趋势下行是大概率。这意味着，如果选择浮动利率的方式，房贷利息支出会比现在少。但是，选择浮动利率的风险在于未来有没有通胀的可能。如果一旦通胀，LPR必然上升，带动房贷利率上升。就目前国内利率水平而言，当前是处于相对低位的，5年期贷款基准利率过去20年基本维持在7%左右，未来从4.75%继续向下的空间还有多大？利率重新进入上行通道也是有可能的。
因此，也有不少业内人士建议，如果当时贷款，是在基准利率基础上打折，比如7折，选择固定利率或更合适。如果是上浮的利率，为了少点利息，并预计在没有通胀的情况下，LPR会大概率下行，就选择LPR的浮动利率。
而对于不同的人，究竟怎样更划算，可以综合考虑贷款余额、还款期限以及还款计划等多方面因素，个人对未来LPR利率升降预期将是关键因素。同时还要结合自己贷款期限、原先贷款利率上浮还是下折水平，是否计划提前还款、收入变化是否影响月供能力等综合决定。如果余额较少、计划提前还款的无妨选浮动，上下皆影响不大；如果余额较多、月供捉襟见肘、利率下浮有折扣的（比如9折以下低于4.41%）、计划长期还款的，可能固定利率更合适，毕竟未来下调上调都有可能，如果上调幅度较大对月供可能产生不小的影响。
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