广州房企年终成绩单： 越秀、保利、碧桂园三足鼎立
回首2019全年，在房地产市场调控趋于常态化、信贷层面逐渐收紧的大环境下，2019年也是广州房企频频遇困的一年。据克而瑞数据统计，2019年广州一手住宅共计网签79330套，创近5年新低；网签面积860万平方米，同比下跌6.94%，成绩逊于预期。楼市走冷，房企间营销战役却是愈演愈烈。历经一年角逐，广州各大房企年终成绩单也已揭晓。作为本土龙头，越秀以215.65亿元的销售业绩拿下2019年权益金额榜的冠军，也是广州首家年权益金额突破200亿元的房企。
TOP30房企：销售规模创新高
据克而瑞数据统计，2019年广州TOP30房企销售规模达1969.46亿元，同比增长17.49%，创下历史新高。不过，受整体市场影响，TOP30房企销售面积则出现负增长，较2018年减少9.19万平方米。
随着房企集中度逐步提高，市场呈现强者恒强趋势，TOP30房企业绩已占据广州市场的62.5%，准入门槛达到24.09亿元。在竞争愈加激烈之下，品牌房企的整体表现仍较为亮眼，不少房企通过及时转变销售策略，例如增加营销渠道、通过让利促销等方式，提前抢收客户。
以单月权益销售金额为例，2019年以来，广州楼市由“热”转“冷”，“小阳春”热度消退之后，整体成交趋向稳定，“金九银十”旺季效应难显，TOP30房企单月销售规模多在170亿元左右浮动。进入12月以来，在花都、黄埔、南沙三区松绑利好，再叠加房企加快推货节奏以冲刺年终业绩之下，TOP30权益销售金额达209.62亿元，销售规模达全年次高位，推动全年业绩明显增长。
“本地龙”：强者愈强百亿军团扩容
在变幻莫测的2019，广州楼市格局也迎来一轮新的洗牌。近年来，广州TOP级房企规模快速扩张，集中度持续提升，2019年百亿房企由2018年的3家扩容至5家，TOP5房企销售金额规模已占据TOP30总量的42.5%，其开发规模和水准已然成为广州市场风向标，行业寡头格局愈发明显。
作为本土龙头，越秀以215.65亿元的销售业绩拿下2019年权益金额榜的冠军，也是广州首家年权益金额突破200亿元的房企。越秀企业业绩持续增长得益于在南沙完善的布局，在大湾区东风下，仅其落子于南沙的13大组团便贡献了99.78亿元的业绩，占业绩总量的46.3%。
深耕广州核心区域的保利发展凭借其品牌、土储、产品等多方面优势，多项目齐头并进，以322.54亿元的流量业绩斩获2019年流量金额榜的冠军。从企业布局项目来看，保利发展旗下项目多以改善型为主，主力布局荔湾、黄埔等区域，跟随城市主力发展轴布局。
碧桂园则以139.43万平方米的流量面积，夺得2019年房企流量面积榜销冠。碧桂园主力布局增城、南沙、番禺等区域，采取快销快打的营销战略，其核心项目广州亚运城、科慧花园均位居广州项目榜前列。
而原先“三巨头”之一的万科，业绩虽较2018年上涨近6亿元，旦在激烈的房企间拼杀之下，万科的权益金额规模虽达133.65亿元，却被远远抛出TOP3阵营。作为后起之秀的中海，业绩同比大涨10.53%，成功跻身2019年广州百亿房企阵营。
“过江龙”：外来房企崭露头角
经过多轮洗牌，不少房企业绩高歌猛进，亦有房企黯然掉队。与2018年相比，2019年权益金额TOP30中新增珠投、融创、世茂、中交等6家新晋房企。值得关注的是，融创、世茂、中交均为外来房企。随着外来房企的深耕，再加上地价上升、融资环境艰难等因素影响，中小房企市场份额逐渐萎缩，市场资源越来越向规模型房企靠拢。
除此之外，还有不少外来房企开始崭露头角。例如绿地，另辟蹊径凭借商办项目在广州占据一席之地。数据显示，2019年绿地商办物业权益面积达40.85万平方米，占其总业绩的80%，并凭此跻身“权益+流量面积榜”前五阵营。
未来“有”：稳
今年国家继续重申要坚持“房住不炒”定位，统筹做好房地产金融调控，突出金融服务实体经济，因此预期短期内房企的融资环境仍将继续“低位”运行。然而，随着证监会近期发布分拆上市新规，降低部分条款门槛；央行在2019年12月28日宣布将从2020年3月起将存量浮动利率贷款定价基准转换为LPR，以及在2020年1月初宣布降准，预计将会对房企分拆上市和增加销售回款带来利好，一定程度上有利于房企资金链的稳定。
不久前的全国住房和城乡建设工作会议上，住建部给2020年楼市的定调依然是一个“稳”字。住建部部长王蒙徽表示，2020年要着力稳地价稳房价稳预期，保持房地产市场平稳健康发展。长期坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，不把房地产作为短期刺激经济的手段，继续稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制方案，着力建立和完善房地产调控的体制机制。
未来“缺”：钱
对于房企来说，2020年楼市将如何？多位业内人士表示，今年对于房地产企业来说仍不是个“大年”。今年商品房销售规模开始减缓，行业整体集中度提升的速度逐步放缓，龙头房企的销售规模增长继续趋缓。特别是对于中小房企来说，受融资困难、调控持续、部分城市转向买房市场等因素影响，房企淘汰率将不断提升。
“说到底还是个钱字。”日前由房子负责人向记者表示，尽管广州一些区域放松了部分人才的购房限制条件，但都有一定门槛限制，都是针对首次置业者，对于改善型需求的买家来说，仍然没有购房资格。在他看来，没有了更广的销售渠道，房企的库存量就容易达到高位，而由此带来的资金压力也会显而易见。
根据克而瑞统计，2019年95家典型上市房企共募集资金15010亿元，同比增长9.2%。其中，境内债权融资7647.39亿元，同比下降0.61%；境外债权融资5723.81亿元，同比上升24.70%。而股权融资同比增长91.18%，达498.15亿元。2019年德信中国、银城国际、中梁、新力等上市，融创、富力等企业进行了股权配售。在增发配股方面，美的置业近期宣布拟向公司控股股东“先旧后新”进行股份配售，配售最多4000万股股份，占美的置业现有已发行股本约3.36%，及扩大后公司已发行股本约3.25%。据此，美的置业股份配售所得款项预期最多为7.64亿港元，最少为5.92亿港元，将用于可能的业务发展及投资以及补充集团的一般营运资金。而由于是“先旧后新”的模式，因此配售及认购完成后美的置业已发行股本将不发生任何变动。此外，富力地产在上月30日宣布新H股配售已经完成，总共配售了2.73亿股，所得款项总额约为37.35亿港元，将用于偿还富力的境外债务性融资。本次增发股份分别占扩大后的已发行H股总数及已发行股份总数约21.19%及7.81%，对于公司的控制权影响并不是很大，可以认为进行股权融资是主要目的。
易居企业集团CEO丁祖昱表示，2020年，随着增量天花板的逼近，地产行业规模将见顶。而从货币政策看，即使央行在2020年继续宽松，也不会马上传导到房地产，楼市不是受益者，房地产短期不会被重启复苏，房企依旧要做好流动性预算。
未来“路”：上市
上市也成了房企融资的一大途径。景业名邦已经在2019年12月5日正式挂牌上市。从招股书来看，本次上市募资将会用于现有项目的开发、土地购买以及一般运营资金。景业名邦由于有着雅居乐背景，上市股份有着众多业界大公司认购。而从目前的经营情况来看，其在全国拥有30个物业项目，建筑面积约为300万平方米。在景业名邦上市后，2019年已有6家房企成功上市，与2018年相当，延续了房企的赴港上市潮。
截至2019年底，在港交所等待IPO的房企还有海伦堡、奥山控股、万创国际、三巽控股、港龙地产、汇景控股以及大唐地产7家，其中汇景控股在2019年12月24日通过了上市聆讯。而海伦堡的招股书已于2019年10月过期，截止12月底仍未更新，未来是否继续申请上市还有待观察。从2019年全年的情况来看，提交招股申请（包括更新招股说明书）的房企共有11家，与2018年持平，房企的上市热情依旧不减。
此外，随着地产主业的利润逐渐减少，不少房企旗下物业管理公司打包上市。2020年1月2日，正荣集团旗下的正荣服务向港交所提交了招股说明书。此外，上个月成功上市的房企旗下物业公司较多，2019年12月19日就有保利物业和时代邻里正式上市，12月30日又有宝龙商业正式上市。因此截至2020年1月6日，在港交所等待IPO的房企旗下物业管理公司有兴业物联服务、建业新生活以及正荣服务3家。2019年共有9家房企旗下的物业公司申请上市，超过了2018年的6家。
克而瑞有关人士表示，在融资环境趋紧的背景下，拥有物业板块的房企选择分拆物业上市，寻求一个新的融资平台以拓宽融资渠道。再加上2019年香港资本市场对于物业股较为看好，企业的估值较高，上市之后股价的走势也较为不错，因此分拆物业板块上市成为了2019年房企新的一股上市潮。
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