实现“老城市新活力”有新模式交通工程低效土地变大型社区
专题
大型交通工程关键节点旁低效土地可以用来做什么？广州交投集团给出了新答案：大型交通工程关键节点上盖起了“空中花园”，两旁的低效立交通过土地释放再利用拔起高楼、建成社区……广州交投集团通过创新模式节约集约用地，开发综合社区，从而盘活资产、反哺城市交通建设。
文/卢梦谦、林焕生、刘洋图/魏雄锋、高鹤涛
12月28日，2019年度全国国企管理年会在北京举行。广州交投集团的管理创新成果《大型交通工程关键节点多功能综合社区开发模式》及应用案例广州东圃立交兰亭盛荟项目在全国国企申报的四千余项参赛项目中脱颖而出，获得管理创新成果一等奖；作为广州首例通过立交市政化改造盘活存量土地资源的模式，在全国也开创先河，具有较好的可复制标准，不仅为城市更新改造、存量土地盘活、城市空间治理提供了新思路，而且为推进广州“四个出新出彩”、实现“老城市新活力”提供了新路径。
案例东圃立交兰亭盛荟项目
蝶变低效立交变综合社区
广州市天河区的东南侧、广州金融城的东北侧，是广州东南西环高速公路原东圃立交所在范围，承担着广州市东部交通重要功能，联系广州金融城、奥体中心片区、琶洲会展中心片区。而现在，那里已通过立交市政化改造和城市设计，释放约13万平方米城市用地面积，并以大型交通工程关键节点多功能综合社区开发模式建起了东圃兰亭盛荟项目，因取消高速收费站而留下的低效立交发生了“大变样”。
记者了解到，东圃兰亭盛荟项目总占地面积近13万平方米，其中可建设用地面积9.13万平方米，容积率为4.05，总建筑面积为36.96万平方米，除了建有可居住3500多户、容纳1万多人的住宅楼，还有一系列如老人活动中心、幼儿园、社区中心等配套设施满足片区的功能需求。
亮点“空中花园”造舒适环境
6.5万平方米大型交通工程关键节点上盖的“空中花园”是一大亮点。据悉，项目跨越东环高速路段设置约500米长、100米宽开放性上盖绿化平台，住宅区设置大平台与上盖绿化平台相连，不仅有效解决了大型交通工程关键节点两侧居民区互联互通问题，同时给广州东部增加约6.5万平方米的绿化区域和丰富的文体设施，并且上盖绿化平台可以起到降噪、降尘、减震的作用，有效减缓东环高速对开发地块带来的环境影响，打造更舒适的居住环境。
东圃立交上盖公园向社会开放，提供多项体育设施，包括足球场、网球场、篮球场以及800米环形跑道，为广州金融城片区打造了一片高品质生活社区。
推进实施3步走“全国首例”这样炼成
盘活资源：交通设施用地调整为城乡建设用地
盘活高快速路两旁的土地资源并不简单，涉及方方面面。在东圃兰亭盛荟项目策划阶段，广州交投集团前期分别开展了控规调整、城市设计、交通规划、环境评估等可行性专项论证；在设计阶段，又牵头多部门开展联合会审，落实策划意图和项目设想。以广州市实施功能片区土地利用总体规划调整为契机，东圃立交地块规划用途由交通设施用地调整为城乡建设用地，为地块开发提供了基本条件。
经过规划主管部门的指导和审查，设计单位的多番沟通论证，广州交投集团对地块立交改造方案和项目规划设计方案进行反复调整优化，最终在2014年2月获市规委会全票审议通过，用地性质由交通设施用地调整为城乡建设用地，计容建筑面积约35万平方米，存量土地资源焕发出新价值。
提升价值：改造方案多次优化
在资源有限的情况下，能否加强土地利用，提升地块开发价值？广州交投集团提出优化东圃立交市政化改造方案，通过对上盖绿化工程、住宅地块详细设计，优化立交方案增加净用地面积；并通过提升住宅项目、绿化隔离带地坪标高、公建配套设施在地块内统筹设置等详细设计和论证，形成了方案二次优化建议，优化后地块计容建筑面积调整为约37万平方米，增加了约2万平方米。
创新速度：“当年收储、当年出让”
在调整土地规划期间，广州交投集团也在紧锣密鼓推进地块交政府收储工作。2014年5月9日，广州交投集团与市土地开发中心签订地块《收回国有土地使用权补偿协议》。并且通过与市政府各相关部门的协同努力，高效完成了地块收储前期项目建议书、地质灾害危险性评估、土壤污染调查和文物考古等专项报告审批工作。后陆续完成国有土地使用证注销、变更登记以及用地结案工作，至8月底地块收储工作基本完成。同年11月，东圃立交地块成功挂牌出让，开创广州市“当年收储、当年出让”的新纪录，成为广州市国企节约集约利用土地的典范。
开发模式可复制全省范围内应用
低效立交用地“变身”功能齐全住宅小区，这在广州甚至全国都是先例，究竟如何进行项目策划以及推进实施？记者了解到，广州交投集团组建专业团队全程参与项目建设，在东圃立交地块开发策划、土地处置和清理、土地竞拍及开发各方面均实现全方位跟踪、保障，并着力推进项目开发具体实施工作和后续开发研究。
2007年，广州东南西环高速公路取消收费纳入年票制项目，收费站撤销后的交通组织不能适应车辆高效通行的需要。是否可以盘活地块，将土地资源再利用起来？2013年下半年，广州交投集团结合东圃立交市政化改造研究，通过优化立交形式、完善立交功能实现立交从高速公路集中收费形式向市政立交转变。通过交通改造优化，减少交通设施用地面积，释放城市用地面积。
东圃立交市政化改造通过增加黄埔大道、中山大道的联系通道，减少了立交长距离绕行，缩短了前往珠江后航道、金融城核心区、琶洲会展中心等地时间，大大提高了交通疏导效率，提升了广州市局部集散和交通服务功能。
记者了解到，广东省内存有大量大型交通工程关键节点旁低效再利用的土地，土地释放、再利用前景广阔。东圃立交兰亭盛荟项目开发中形成的大型交通工程关键节点多功能综合社区开发模式具有较好的可复制标准。
据悉，对于大型交通工程关键节点旁释放的土地资源进行再利用，除了建设住宅小区，还可以打造商业综合体，具体根据片区规划来决定土地作何使用。广东省交通集团也参照该模式实施了广深高速新塘立交节点综合开发。
该模式后续将持续应用于广州交投集团三滘立交市政化综合改造、东晓南路至广州南站连接线综合开发项目以及其他增量项目中，为城市更新改造、超大城市空间治理做出新贡献。
新思路助力可持续发展
在项目开发过程中，广州交投集团整合资源，发挥各自所长。择优选取房地产开发企业合作进行项目开发，整合合作方在资金、技术、人员等方面的优势，确保项目的各分项工作高效推进，保障建设效果。
东圃兰亭盛荟项目成功开发，实现了道路周边用地优化、交通改善、土地增值、获取收益等多项目标，为高快速路建设提供有力的资金支持。
该项目收益使得广州交投集团企业信誉评级从AA提升至AAA，国际评级达A-，大大降低了国企融资成本，有效实现国有资产的保值增值，极大地支持了企业主业发展，为企业可持续发展提供了新思路。
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