番禺易兴地块“回炉”能否突围而出？
易兴地块曾于2019年5月挂牌6月出让，最终地块因故流拍。11月初，该地块以同样编号重新再上土拍市场，预计12月5日下午3时进行网上竞拍。这次易兴地块“回炉”，土地面积和总价均大增，该地块占地面积13.2万平方米，总计容建面达24.4万平方米，起拍价55.4亿元，需要配建1.6万平方米计容的政府回购房，扣除配建部分后，地块起拍楼面价为24268元/平方米。据地产人士透露，2019年下半年至今已有8宗商住地因故中止出让，因此本次易兴地块“卷土重来”依然“迷雾重重”，结局尚不明朗。
踩地实录：与大盘可实现配套共享
据记者此前现场调查可见，易兴地块的西侧与金山谷花园、富豪山庄相隔新光快速路，未来可实现配套共享；北侧则邻近金山工业园区；而东侧被周边村落、厂房所包围，居住环境略显脏乱。此外，易兴地块距火烧岗大型垃圾填埋场仅1~2公里距离，该填埋场目前尚未停止运作，有可能存在一定空气污染问题。
易兴地块周边大盘林立。地块西侧钟村板块有祈福新村、金山谷、富豪山庄三个成熟社区盘踞，目前三个二手项目均价集中在2.6万~3.5万元/平方米，一手主要为祈福缤纷汇，价格为3.5万元/平方米起。
据广州中原研究部分析，虽然其起拍楼面价相对“贴近实际”，由原来“3字头”下调至“2字头”，下调幅度达28%。但对比第一次挂地，本次出让涵盖新光快速以南的“地块三”，地块总面积达13.2万平方米，总起拍价达55.4亿元，总价比原来“猛增”5倍。
除配建回购房外，该地块需要对1.5万平方米绿地用地，0.7万平方米道路用地以及幼儿园进行无偿配建。
值得一提的是，该地块采取“竞自持+摇号”的方式竞拍，当两个或以上企业参与竞价时，将直接进入“竞自持”环节，增价幅度为5%（扣除政府回购房源后建筑面积）。
土拍前瞻：回款冲刺期，房企拿地谨慎
广州中原研究人士透露，年底房企正处于“回款冲刺期”，加上下半年以来融资渠道一再收紧，部分房企资金流动相对紧张，今年9月、10月楼市走势未如理想，房企拿地态度更加审慎。
其次，该地块配建要求高（1.6万平方米的政府房源，配备相应车位数量，大面积绿地、公路配建等），无形中增加建造成本；此外，易兴地块北侧部分（地块一）整体限高仅24米，对于建造设计、产品定位上存在一定难度。
广东中原项目部总经理黄韬表示，番禺近期土地市场有降温迹象。易兴地块“回炉”再拍，此前石壁村旧改也“流拍”，这显示房企对拿地越来越谨慎。石壁村位置靠近南站，根据最近公布的6年规划，广州南站前景看好，不过由于地块着重做商业开发，考验开发商的营运能力。即使部分旧改区域可以做住宅，该区域居住气氛不浓厚。黄韬认为，石壁村旧改“流拍”，未来可能会再修改旧改协议，最终达至双方共赢。
广州日报全媒体记者李凤荷
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