房子偷偷长大，责任该细细捋清
李英锋
日前，在入住了小区一年后，广州市荔湾区南岸路金众西关海小区的多名业主接到开发商发来的通知，称业主所购买的房产面积存在差异，要求业主补交面积差价。据不完全统计，此次涉及补差价的业主有上百户。记者从业主们提供的材料上看到，预测面积和实测面积差距最小的为5.90平方米，最大的为9.59平方米，根据当时6万元/平方米的单价来算，每户要补房款差额30万-60万元不等。（10月28日南方网）
房子偷偷长大，责任该细细捋清。涉事小区的业主到当地房管部门、住建部门查询后发现，开发商的实际建设与监管档案中的备案图纸并不相符，在阳台、窗户等处都进行了不同程度的扩建。建设图纸也是商品房销售合同的一部分，开发商私自更改建设图纸，导致商品房面积明显增大，已经涉嫌违约。显然，如果开发商单方更改建设图纸的行为属实，涉事商品房的面积差额就不是正常的误差，而是一种“违约差”，处理这一纠纷就不该适用“面积误差比绝对值条款”，而是应该适用合同中的违约条款，应该由开发商针对因私自更改图纸而导致商品房增加的面积承担违约责任，业主不该承担责任。
退一步讲，即便开发商私自更改建设图纸的行为并不成立或者更改图纸的行为对商品房的面积影响微乎其微，涉事商品房长大的原因还是误差，开发商也难辞其咎。依据《商品房销售管理办法》第二十条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，针对商品房面积误差问题，双方有约定的，按约定的处理方式执行，没有约定或约定不明的，执行“面积误差比绝对值条款”——面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算；超出3%时，买受人有权解除合同，如买受人同意继续履行合同，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人。在这一纠纷中，开发商针对面积误差和买受人签了两次合同，第一次约定的处理方式完全依照“面积误差比绝对值条款”，可第二次开发商以有“新政策”为由要求买受人签订的补充协议却将误差的责任临界点提高到了6%。《合同法》第三十九条规定，“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款”，第四十条规定，“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”。开发商拥有信息不对称优势，最清楚房子面积的变化信息，开发商不向买受人说明房子的面积增加情况，诱导买受人稀里糊涂地签订了补充协议，免除了己方责任，加重了买受人责任，违背诚实信用和公平原则，该补充协议为无效合同。也就是说，双方仍应以第一次签订的合同为依据，解决房子长大问题。不论按照合同约定，还是按照“面积误差比绝对值条款”，面积误差比超出3％部分的房价款都该由开发商承担。
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