黄埔区红卫村中新知识城“北大门”靓丽登场
红卫村紧邻地铁14号线知识城线红卫站
知识城板块的房地产市场早已今非昔比
城市更新
专题文/图羊城晚报记者梁栋贤
设计统筹/林春萍
红卫村，叫这个名字的旧村在广州至少有两个：一个位于海珠中部；另一个位于黄埔区中新广州知识城内。
后者偏居一隅，距离白云区钟落潭、从化区太平镇都不远，过去的关注度不高。然而，正所谓此一时彼一时，随着中新广州知识城（下简称“知识城”）的崛起，红卫村身价大增，这个知识城的“北大门”即将靓丽登场。
产城融合，政府、村民与开发商“三赢”
红卫村位于黄埔区九龙镇北部，靠近知识城北入口，由四个社（亨美庄、亨美村、泗和庄和新南村）组成，又被称为“一至四社”。改造前，这里多为1-3层的低矮建筑，新旧混杂，布局凌乱，道路等级较低，配套设施比较欠缺，居住环境较差，治安消防隐患较大。
2011年，时代中国取得该村一社、二社的旧村改造项目，这里紧邻地铁14号线红卫站，根据规划方案，分复建安置区、融资区及政府产业用地，项目占地面积25.76万平方米，计容建筑面积83.08万平方米，规划总建筑面积111万平方米。可以说，这是一个政府、村民与开发商“三赢”的改造方案。
未来将成为知识城北起步区的标杆
由于有几户村民历经数年才签订协议，直至2017年10月，一期土地居民才搬迁完成；同年10月31日，一期回迁房开工建设。
虽然动工有点迟，但改造进程并不慢。时代中国相关负责人表示，红卫村旧改项目的最大亮点是改造范围一次性拆迁完成，项目整体开发，安置房整体回迁。“确保2021年年底前村民全面回迁，2022年年底前集体物业全面交付。”该负责人表示。
羊城晚报记者近期在现场看到，目前改造范围内的建筑基本全部拆除，多台机器在同时作业，主要进行基础工程建设，大门口有一批花农在种花，他们说，这是示范区的建设需求。据内部消息称，该示范区最快将在国庆节后展示。
时代中国相关负责人介绍，项目北面的商业地块将建设政府人才公寓、高层办公楼各一栋，还有超高层酒店、办公、商业综合体；南面的商业地块规划建设高层及超高层办公楼各一栋。“未来，时代红卫村项目将成为知识城北起步区的标杆。”该负责人表示。
周边二手房单价已是“2万+”
红卫村所在的知识城板块楼市，如今正处于典型的上升周期。
合富置业相关人士表示，目前，知识城板块主要的二手楼盘有万科幸福誉、广州绿地城、时代天韵，成交均价约2.3万元/平方米，楼龄较短，都是一年前刚进入二手市场的次新房，去年二手均价约1.9万元/平方米。
由于周边已经出证且可以买卖的二手房源不多，加上一手房分流买家，因此二手房市场的成交量不算大。
改造家名片
时代中国：
城市更新，一年半转化超460亿元市值
时代中国是较早介入广州城市更新的知名房企，经过近十年的积极谋划及参与，通过公开的土地招拍挂、与村集体合作建设等方式，已开发了一大批城市更新项目，并从2018年开始逐步进入业务释放期，成功转化4个项目，总值近145亿元；2019年上半年，有4个项目成功转化，总值达319亿元。
该公司相关负责人表示，时代中国把城市更新纳入企业的重要业务范畴，通过各种努力，预计未来会有更多项目得到转化，为企业带来更多收益。
地胆看市
这里曾是
“雷公都打不到的地方”
2014年9月初，黄小姐头一次来到中新知识城。家住天河区的她，和朋友一起被二手地产经纪怂恿着去看楼，一行三人本想打车前往，没想到连续两个出租车司机都以“路太远，不认识”为由拒载，只好坐公交车辗转近3个小时才到达目的地。
“沿途没塞车，但中间转了好多趟车。”黄小姐回忆。下了车，到楼盘还有一段距离，幸好路口有两辆“摩的”，由于怕回程搭不到车，黄小姐还多给了摩托车司机50元让他在售楼部门口等。
那个楼盘是知识城板块内第一批开发的项目，旁边还有农田，周围没什么人，当时主推小面积公寓，40平方米左右，总价25万元起，“全新盘，9.7折优惠，毛坯均价7500元/平方米，听说有部分单位才‘6字头’”。
这个售价当时在广州楼市中算是很低的，黄小姐住的房子楼龄快30年了，当时的单价也要3万多元。虽然楼价只是中心区物业的五分之一，但黄小姐两人还是很踌躇，因为距离实在太远了。
当时，地铁知识城线已经立项，但还没有动工，售楼小姐指着沙盘给她们描述未来地铁开通后的宏图：知识城线可换乘地铁21号线，再换乘5号线，以后从知识城到市中心会非常方便。那到珠江新城要多久？售楼小姐愣了一下回答：“估计一个小时。”黄小姐朋友听后连连摇头——太远了。
最终，让黄小姐朋友放弃买房的是在门口等待的摩托车司机。那司机指着周边说：“这里哪有什么房地产，即便有几间工厂，人家也有宿舍，包吃包住。当地人都有自己的房子，哪里需要租房、买房？”
这个远得“连雷公都打不到”的地方，黄小姐最后选择入手，因为在她看来，虽然是远了一点，但至少有地铁，房价也确实便宜。关键是，当时她手里的钱也只能买这么远的房子，“投资回报至少会比存银行好一些吧”。
自此，黄小姐与知识城结缘，平时也会经常去看看，一路目睹知识城的成长。从2015年地铁开建，到2017年通车，合景天峻、万科幸福誉、广州绿地城、腾飞园等一个个项目陆续交楼，黄小姐都是见证者，这里的一手房单价也从五年前的每平方米几千元到现在的2万多元。
“为什么总要考虑到珠江新城的距离和时间？知识城本来就是产城结合的规划，有这么多企业进驻，在当地工作和居住就好，我看好这里的发展前景。”
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