金九银十·热点中心区高端新货扎堆驾到 叫价10万，开盘卖几万？
中心区高端项目频现，不少项目周围配套完善
文/图羊城晚报记者陈玉霞
今年“金九银十”，广州楼市将会非常热闹：不仅刚需盘的供应量会很充足，就连高端项目也都将扎堆亮相。
羊城晚报记者了解到，除了海珠、荔湾、白云等中心区将有高端新盘新货亮相外，就连长期零新货的越秀区也将有高端新盘推售，新品叫价低则六七万元/平方米，高则超过10万元/平方米。
不过，在“房住不炒”时期，哪怕是一年中被视为最好的营销季节，高端项目要获得好成交也非易事。业内专家认为，这个黄金月要想获得好成交，撬动购买力的最有效法宝只有一个——具有吸引力的价格。
中心区15个新盘驾到，高端新盘占7个
今年“金九银十”，广州中心区楼市的新增供应量非常充足，且热门供应区域将由前两年的荔湾、天河两区扩展到中心五区。供应量足、区域更广且高端新货集中，是今年黄金月广州楼市最突出的特点。
从羊城晚报记者目前掌握的情况来看，黄金月期间广州中心区将有33个楼盘会有较大动作，其中有15个是全新盘。不仅新盘新货扎堆，就连高端新货也齐齐发力，成为黄金月楼市的主要看点之一。据初步统计，中心区高端新盘多达7个（处于开放状态的项目，详见附表），其中的江景盘颇有看头：
在海珠区南洲路，一线江景新盘越秀天悦江湾已开放销售中心。小区规模虽然不大，只有5栋高层，但社区内的绿化环境做得不错，与外面待改造的城中村截然不同。据介绍，目前4号楼已经获得预售证，85套单位可售，均为复式设计。
同在海珠区，革新路上也有江景盘即将亮相。这个原称“天鹅湾”的项目，现在被命名为“世茂珠江天鹅湾”，是世茂从粤泰股份处收购而得。世茂在业内有“豪宅专家”的称号，收购后如何对原有的大平层产品及服务进行升级，值得期待。
世茂天越是越秀区五羊新城罕见的新盘，可为区域市场解渴。这个单体楼南向望江，但非一线江景，也没有大面积园林，但位置就在五羊新城地铁站旁边，有良好的教育资源支撑，竞争力不容小觑。
稀缺资源+顶配，多重因素支撑高端定位
齐齐扎堆亮相的高端项目，除了拥有自然资源的优势外，还有因地价及其他因素支撑的“贵价货”。
项目地价高，新盘价值水涨船高。比如越秀天悦江湾，地价约3.5万元/㎡，是2013年广州最高的楼面价，当时业内专家预计未来产品上市每平方米要卖七八万元。同在海珠区的中冶逸璟公馆，2018年的成交楼面价约4.3万元/平方米。
此外，海珠半岛、淘金半山豪庭等盘也加入到黄金月阵营，这些项目要么有江景；要么在名校旁边，有良好的教育资源。
当然，有了好的硬件，开发商对项目也不敢马虎，不少项目不论是产品设计，还是装修标准，都用了企业自身的顶级配置。比如中冶逸璟公馆，做的是广州市中心区的联排别墅；越秀天悦江湾是纯复式设计，让产品获得更大的附加值。
“吹风价”不等于开盘价，高端盘压力不小
据了解，这些高端新货的“吹风价”都不低，大多从6万-10万元/平方米不等，但实际开盘价多数“尚未确定”。
羊城晚报记者近期跟踪海珠区某高端盘的报价，7月份的“吹风价”是7万多元/平方米，8月份变成了8万多元/平方米，9月初又变成了9万多元/平方米。一位代理该楼盘的地产中介经纪直呼“海鲜价，几乎不可能卖9万多元/平方米”。日前，该盘低调发售，据内部人士介绍，实际售价为7万多元/平方米。
目前，高端盘所面临的挑战，还体现在买家的支付承受能力上。某高端项目的营销负责人对记者坦言：“现在的买家，有一部分是通过卖旧房子来获得买新房的资金，数百万元的首付款，在二手市场平淡的行情中并不容易实现，他们会要求延长支付的时间，导致我们回笼资金的期限被拉长，但是现在也只能如此，因为高端买家不好找，不能轻易放走。”
“楼市的调整从去年到现在已有一年多，市场已经不同了，我们都要接受现实，商家理性定价很重要。对于新盘，售价不能高开，只有理性的定价才能迎合眼下真实的市场情况。”中原地产项目部总经理黄韬表示。
知名房地产市场研究专家赵卓文认为，目前广州楼市成交胶着，原因一是“不将房地产作为短期刺激经济的手段”的定调；二是2019年的房地产政策并没有向着业内预期的那样发展，房地产业面临着流动性收紧、房贷利率无优惠的窘境，成交不会容易。
那些“吹风价”10万元/平方米的新盘，最终开盘价会是多少，我们将持续关注。
（整理/陈玉霞制表/伍岩龙）
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