开发商促销力度再大也不能忽略交易风险

南方日报 2019-09-27 06:01

今年的“金九银十”有点特殊，市场急剧分化、企业以价换量的现象，让一些刚需型和改善型住房消费者又看到了进入市场的一扇窗口。在南方日报产业周刊“聚焦"金九银十"”系列报道中，我们已经探讨过当前房子价格一降再降时应不应该买的话题，现在再来听几位专家谈谈怎么买的问题。

在市场最为活跃的一二线城市，房价动辄每平方米过万元，甚至有每平方米高达十几万元的高端住宅出售。不管你是贷款买房，还是以现金全款买房，都应该提防下面这几种楼市常见的痛点问题，避免吃亏或受骗。

质量不好、配套不齐或办证风险

开发商推出的新货，不是近两年竣工的新盘，就是无法现货交楼的期房。有业内人士提醒，现在持币上市的买房者，首当其冲的就是房子的质量问题。近年来，为了在规模竞争中赢得优势，很多大型房企都在走“强扩张，高周转，高负债”的发展战略。日前便有媒体公开报道今年刚刚加入“千亿俱乐部”的中南建设，在总负债半年激增近300亿元、事故连发的情况下仍坚持高周转。在同样的背景下，放松质量管控来追求周转速度的企业，这两年一定也不会少。如何提防准备买的房屋存在质量隐患？在《盘点买房十大痛点》一文，记者提醒过，对非现货楼盘，一定要查清楚开发商和建筑商的底细，防止以后一“入伙”便面临墙裂漏水停电气塞等烦心事。俗话说“好事不出门，坏事传千里”，多上网搜索一下与这些企业有关的新闻，有前科的一律拉黑。即使是大开发商，也要把合同责任写细写死。至于有现货交易的，最好带上懂行的老手一起帮忙把关。对带装修的房屋要打起十二分精神，今年南方日报曝光的过多家知名房企楼盘质量问题都出在装修上。

配套问题也是新楼盘经常出现的弊病。主要表现在医疗、教育、交通、物管这几方面，前不久，三水、南沙、番禺等一些楼盘业主就遭遇到开发商在配套上“开空头支票”，有的通过事后谈判解决了，有的则在投诉中遥遥无期。广东海际明律师事务所黄文雄认为，这类问题对买房者来说防不胜防，有些销售人员甚至存在有意误导消费者的行为。这就需要在交易前就保存好所有的实物证据，对于卖方的关键性承诺，必须要求对方写进合同，实在不能在合同体现的，也必须有录音或其它书面承诺。

产权不清和办证风险是因为项目本身在前置审批上就有硬伤，或因其它违法违规事件被查处，又或卖方因融资或债务危机等原因将房产重复抵押或一房多卖等。广地花园的业主就遇到过这种问题。近年来，随着政府对房地产行业的监管不断强化，产权不清的已经在大幅减少，但仍然有不少开发商不能按时办证。针对产权不清的问题，南方不良资产经营管理（广东）有限公司常务副总经理林旭林提醒，广州近年利用大数据建立了阳光家缘等全面高效的查询平台。只要购房者善学善用，很容易就找到规避风险的办法。

误导交易、环境硬伤或交付障碍

在销售旺季，不排除有些售楼人员会采取掩盖信息或虚假宣传的方式，来达到快点出货或多出点货的目的。等收楼后，业主才发现开发商实际交付的楼房货不对板，承诺有的规划、价格、配套等都难以兑现。近年广钢新城振业天颂花园、广州华润天合和远洋天骄等楼盘，都曾经出现过类似的买卖纠纷。房地产法律专家林勋华认为，购房者一定要坚持先验房再办交接手续的原则，尤其要认真审查卖方提供的《建筑工程竣工验收备案表》《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》等文件是否存在法律漏洞。对验收发现的问题在验楼单上予以注明，如果确实属于不能收楼的，要详细写明不予收楼的原因并要求开发商签字、盖章。

在所有问题中，环境硬伤是最难解决的，今年中新知识城某大型楼盘未及时公示不利因素便与业主发生纠纷。广东法丞律师事务所管委会主任胡桂芬律师提醒消费者，楼盘的周边规划条件，公园绿地、学校、医院等，有些是市政规划，有些是开发商的公建配套，买房人可以通过政府信息公开查询获取详细的周边规划信息，不应片面听信销售人员。

项目烂尾或不能按时交楼也是常见问题。专家认为，最好的防范就是在合同加入延期交付赔偿条款。对于购房流程不规范、牛皮又吹得老大的卖方果断取消关注。实在躲不掉的坑，一定要先去起诉，把自己的合法权益用司法固定下来。

南方日报记者冯善书

信息时报讯（记者廖温勃通讯员许咏怡）由于生活习惯、饮食习惯、精神状态等原因，脱发不仅仅是“中年危机”，也成为困扰时下年轻...