纠纷不断的“江景靓地”再次挂牌 广州荔湾冷冻厂地块经历多次易手，“香饽饽”一度成为“烫手山芋”
8月20日，广州公共资源交易网挂出荔湾冷冻厂地块的出让信息，该地块宗地面积37652.54平方米，可建设用地29855.99平方米，计算容积率建筑面积为83596.77平方米，出让起始价30.145亿元，地块将于9月19日下午进行限时竞价。
不过，这块地过去十年曾两度易手，纠纷和麻烦令其一直未能顺利开发，成为“烫手山芋”。如今这块土地迎来了新的契机，最终又将花落谁家？
经历曲折，多次易手均未开发
在今年年初发布的《2019年广州经营性用地供地蓝皮书》中，挂牌出让的多宗地块中冷冻厂地块也在列。“冷冻厂AL010915地块”，属居住兼商业用地，蓝皮书中该地块用地面积30013平方米、计容建筑面积84036平方米，与公开出让信息有所差异，但从地块轮廓看可以确定为同一地点。
2009年，中信地产以21亿元总价，从城启集团收购荔港南湾尚未开发的21万平方米土地，“冷冻厂AL010915地块”正位于拿地区域的南部。此后，中信地产在拿到的土地上开发了西关海项目。
冷冻厂AL010915地块最早是广州食品企业集团的工业用地。根据2011年《荔湾分区AL0109规划管理单元（冷冻厂地块）控制性详细规划导则更改通告》，该地块用地性质从工业用地已经变更为居住用地和商业金融业用地。
2014年9月，中信地产在北京产权交易所以21亿元总价挂牌转让“广州市荔港南湾房地产开发有限公司100%股权”，新买家深圳建工集团直到2015年11月才正式亮相，一段时间后，西关海对外宣传的项目名从“中信西关海”悄然变为“金众西关海”，而金众正是深圳建工旗下房地产开发企业。
2011年，冷冻厂地块获批改为居住和商业用地，由于用地性质变更手续尚未办理，当时中信地产若想开发该地块必须参与招拍挂程序。另外，由于广州食品公司与城启集团间的债务纠纷，冷冻厂地块原有第12幢至17幢房屋还在2012年至2014年被查封过。种种原因皆导致中信地产未能开发该地块，深圳建工接手后该地块也处于闲置状态。
条件优越，最终将花落谁家？
广州公共资源交易网发布的出让公告显示，荔湾区南岸路、珠江东侧冷冻厂地块属于二类居住用地兼容商业金融业用地。地块出让起始价为30.145亿元，最高限价37.6186亿元，若超过限价将进入竞自持和摇号环节。结合计容建筑面积和起始价来计算，地块出让起始楼面价高达36060元/平方米。
记者走访该地块时发现，其周边各类设施相对完善，教育资源包括西关广雅实验中学、荔湾华侨小学、环翠园小学等，最近的商业综合体圣地新天地距此地约500米，西城都荟、上下九步行街、北京路等商圈距此地车程约5公里，另外，项目自身还会配建1500平方米肉菜市场。
目前冷冻厂地块附近在售一手盘并不多，北面紧邻的西关海项目目前报价为6.5万元/平方米起，对岸大坦沙的凯德·双桥8号项目的均价为4.8万元/平方米。地块周边的大型成熟社区有荔港南湾、珠岛花园等，二手房均价也保持为3万-5.5万元/平方米。结合荔湾整体一手房报价形势，假设该地块以底价成交，拿地开发商仍有盈利空间。
在被正式挂牌之前，冷冻厂地块曾传出被收储的消息。根据荔湾区上月底发布的《广州市荔湾区南岸路冷冻厂地块项目国有土地上房屋征收补偿方案》（征求意见稿），对土地持有者“广州市荔港南湾房地产开发有限公司”进行补偿安置。
根据方案内容，规划毛容积率2.0以内按土地公开出让成交价40%计算补偿款，超出2.0部分不再计算补偿款。结合出让信息，地块有60025.71平方米可计算补偿，按出让起始价来计算，该公司至少能获得8.658亿元补偿，若达到交地奖励标准，则总补偿款最高可超过11亿元。
有业内人士分析认为，该地块最终或被深圳建工重新纳入麾下。由于广州市荔港南湾房地产开发公司目前是深圳建工全资子公司，若通过招拍挂形式重新拿地，如果最终以底价成交，减去补偿款后，相当于深圳建工能以成交价六到七折左右拿回土地，这种优惠幅度别的开发商无法享有。不过，该地块最终花落谁家仍要到9月19日才会见分晓。
南方日报记者葛政涵
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