纠结“住改商”骏汇大厦“住改商”问题在核查整改，但是“住改商”尚无解题标准“答案”

南方都市报 2019-08-08 06:22

[摘要]骏汇大厦“住改商”问题在核查整改，但是“住改商”尚无解题标准“答案”

开篇语

原本作为生活起居的住宅小区，却发现楼上楼下开了越来越多的理发店、美容店、按摩房、私家影院和公司，越来越多的外人出现在小区里和你挤电梯？熟悉以上情形的居民肯定知道“住改商”一词，或许仍在“深受其苦”中。近日，南都报道的天河区骏汇大厦就是突出的一例，大厦物业承认小区超三分之二被出租商用。

“住改商”，按法律条文来说，是“将住宅改变为经营性用房”。有声音说，“住改商”在广东最盛，是“广东现象级”事件，如何在商业发展和“扰民投诉”中找到一个大家都能满意的平衡，考验着现代治理的智慧。在广州，越秀区的淘金、天河区的天河南天河北等多处小区存在着和骏汇大厦类似的现状。“住改商”所涉及的利益纠葛十分复杂，加之广州市近20年的相关政策变动频繁，导致媒体报道的个案往往“再无下文”，难题始终无法根本解决。对此，南都记者将持续聚焦“住改商”现象，以动态追踪、政策观察和人物故事等视角，力图还原多年来政策变动对商住各方的影响，以现代治理理念，实现共同发展的“和解”。

位于广州天河中心城区的骏汇大厦，4层以上至26层均为住宅用房，近年来却被越来越多的公司和商铺占据。南都记者调查发现，几乎每层都有商家和公司，加起来约140家。经南都记者独家报道之后，8月7日，天河南街道办相关人士对南都记者称，近日街道已联合卫生、住建、教育、市场监管等部门进行核查整改。

因“住改商”产生纠纷的不只骏汇大厦。与骏汇大厦一路之隔的六运小区也被媒体报道过，媒体称该小区住改商已经由零发展到几百家。在这些纠纷中，除了政府层面的政策，《中华人民共和国物权法》也是常常被提及的内容。南都记者查询了解，参照全国各地的纠纷案例，“住改商”引起的矛盾普遍存在管理难、整治难、终结问题难的现象；即使是双方走司法途径，也因事例各异没有标准统一的“答案”。

“住改商”的好与坏

说起“住改商”，很多广州人最熟悉的应该就是“六运小区”。

六运小区，同骏汇大厦一样，位于天河南商圈，紧邻体育西地铁口。1990年左右建成，六运小区已是较为老旧的小区。据业主和房产中介反映，这里虽然地理位置佳，但缺点也很明显：开放式小区，很多业主将房屋出租，商业居住混杂，在此自住的多是年龄大的老居民。

一方面，在消费者眼里，这里各式各样的小店应有尽有：独立设计师的服装店、生活馆、时尚小店、小酒吧、日韩料理店、私房菜馆，被称为广州独一无二的好去处，并且也是各行各业从业者的生计。但是对于住在这里的居民来说，商铺扰民时有发生，因此也是无穷无尽的烦扰。

2015年，广州本地媒体曾报道，六运小区二十年以来，住改商已经由零发展到几百家，由小区外围延伸到小区里面，由1楼蔓延到住宅5楼、6楼。业主告诉媒体，小区住改商的成长，与天河商圈的成长密切相关，最近几年更是快速成长，从几十家到几百家，一开始只是一些安静的商店，后来逐渐发展为酒吧、餐饮等。

近日，南都记者走访了六运小区几栋楼，发现几乎都是楼梯房。相比于骏汇大厦来说，这里楼层在9层高左右，且商家多分布在一层，主要是餐饮、生活服务类。小区基本属于半开放状态，来此消费的外人不少。在六运一街×号，从楼梯间上去，3楼还有摄影商铺，5楼一间在装修。而在附近另一栋楼，除了一层有餐厅，上面的住宅比较封闭，因为有门禁，外人无法轻易进出。

一直以来，该片区附近众多业主投诉反映住改商问题，包括六运小区、天河南一路小区、体育西小区、育蕾小区等。而在珠江新城几个住宅楼盘，也出现“住改商”现象，进驻的商家包括网络公司、广告公司、美容院、培训机构、家政公司等。

“住改商”的无解

根据南都在2016年的报道，广州关于“住改商”的政策变化多次，即便是“住改商”未合法前，淘金、天河北、珠江新城等旺地，都有不少将住宅用于办公甚至开店的情况。

住改商由此造成住户和商家的矛盾不仅体现在日常生活环境和小区管理方面，而且业内人士指出，如果办公比例比较高的小区，真正用来住的人都会望而却步，这种小区售价可能会比周边要低。

小区物业、社区居委、街道办、消防、工商……在以往媒体的报道中，类似案例涉及多个利益方和职能部门，最终多是“无解而终”，没有下文。南都记者了解到，这种困惑不仅出现在广州，全国各地都有不少难以“终结”的个案纠纷。

2018年，媒体报道过湖南长沙一小区，住改商共约60多家，其中营业执照上，住所所在地为该小区的只有3家。在媒体采访长沙市工商部门负责人时，对方表示，违规“住改商”是一个棘手的问题：“小区内违规开美容店，需要找卫生部门；违规开餐厅，需要找食药部门；群租房，则需要找住建部门；如果修改了电表，可以找消防部门。以餐馆为例，油烟超标属于环保范畴，销售经营方面归工商，环境卫生又与卫监有关”。

走法律途径能解决纠纷吗？

分析“住改商”引发的纠纷，可见各地实际政策虽然不尽相同，但它们大多提到了《中华人民共和国物权法》。在纠纷案例的报道中，《物权法》第七十七条更是频频“出镜”：业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。

在纠纷难以解决的背景下，依据《物权法》和相关法律条文，不少业主选择走法律途径。南都记者通过裁判文书网检索了十几个“住改商”案例。在这些案例中，“住改商”最后能判成什么结果，都不太一样。

甘肃天水

住宅经营餐馆法院认为在物权法实施之前

以2016年甘肃省天水市中级法院一份民事判决终审为例。在一审中，原告与被告均在同一小区同一单元，被告经营餐馆，于2012年发生火灾。原告认为被告的行为对其住宅的安全性及生活环境造成严重影响，故起诉到法院。法院一审判决：一、被告在本判决生效后3个月内拆除小区×单元住宅外墙至楼顶安装的烟囱管道，并恢复外墙原状；二、被告在本判决生效后3个月内恢复小区×单元×号楼房的住宅性质。

被告不服判决，进行上诉。法院经过二审认为，一审判决适用法律错误，判处不当，依法应予改判。值得注意的是，关于应否恢复×室住宅性质的问题。

法院称，被告于2002年将×室改变为经营性用房，该行为发生在物权法实施之前，当时的法律、行政法规没有明确禁止“住改商”的行为。不能用现在生效的法律去规范其生效前的行为，更不能由于人们过去进行了某种当时不违法而生效后违法的行为，以新法去进行追究。因此，原告请求恢复×室的住宅性质无法律依据，一审法院适用《中华人民共和国物权法》的相关规定属适用法律错误。

四川成都

租房开麻将馆扰民法院支持住房恢复原状

再看一个2017年四川成都的判决案例。原告与被告是同一小区，房屋系上下层相邻关系。2015年，被告与案外人签订《房屋租赁合同》，约定房屋用途为租赁住房。被告将房屋出租该案外人后，该房屋被用于开设麻将馆。2016年，原告向物业反映被告房屋开麻将馆扰民，物业上门告知，租户不配合让找房主。其后原告多次向物业反映并报警，但均未得到妥善处理，故诉至法院。

法院终审认为，原告和被告是上下相邻房屋的不动产相邻方，相邻方在行使权利时不应当侵犯他方合法权益。被告未经原告等相邻住户同意，出租房屋用于开设麻将馆，系擅自改变其房屋使用性质，给原告的工作、生活带来了一定的影响，且现仍在其住宅内对外经营麻将，根据相关法律规定，被告应当承担排除妨害、恢复原状的法律责任，故原告要求被告将其×号住房恢复原状、停止侵害的上诉请求于法有据，本院予以支持。

但原告要求被告停止其房屋内麻将馆经营，因不属于法院处理范畴，故原审法院不予处理并无不当。对于原告诉请被告支付原告在外租房费用24000元及律师查询费200元，因被告房屋被用于开设麻将馆的行为虽然给原告日常生活带来不便，但尚不足以造成原告所居住的房间丧失其居住和使用功能的后果。在此情况下，原告在外居住所产生的费用，并非被告房屋噪音所造成的必然损失，故原告的该项上诉请求，本院不予支持。

采写：南都记者马辉实习生林珮玫

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