老旧出租屋请来“大管家” 海珠创新出租屋协同共治第三方代管模式 将物业式经营、市场化运作融入城市微改造
排头兵报告52
广州贯彻落实“四个走在全国前列”新实践
昏暗逼仄的居民楼摇身变成蓝白色调的猫咪公寓，“铲屎官”们可以相伴为邻，一起撸猫；过道堆满杂物、小作坊扎堆的老旧建筑改造后“岭南风格”浓郁，宽敞明亮的园区吸引科创企业进驻……一场出租屋业态的蝶变正在广州海珠区发生。
作为广州中心城区之一，海珠区正全力打造“一区一谷一湾”创新岛格局。怎样利用有限的城市用地谋求高质量发展？如何为集聚而来的人才提供优质生活服务保障？经过多年持续摸索，海珠区探索出了以“城区微改造、围院式管理、物业式经营、公寓式配套、市场化运作、滚动式发展”为核心的出租屋协同共治第三方代管模式，促进出租屋业态转型升级。目前，该模式被广州市委全面深化改革委员会列入第一批改革创新经验，在全市复制推广。
文/广州日报全媒体记者张丹羊（署名除外）
图/广州日报全媒体记者邱伟荣（署名除外）
数说
自开展第三方代管工作以来海珠累计代管改造出租屋3.08万套
海珠区累计代管出租屋改造面积50万平方米
打造品牌公寓1.8万套
上半年收储在建第三方代管项目近10万平方米
代管出租屋“三个100%”
登记纳管率视频门禁安装率租金收取率100%
第三方代管出租屋伤人亡人事故零发生
案例聚焦
环境靓租金平鱼与熊掌能兼得
北山村位于海珠区东部，北面毗邻琶洲，南面与国际生物岛、广州大学城隔江相望。对在琶洲从事会展工作的“90后”郑栩来说，租住在北山村梦享青年公寓是一个“住得不错”又“住得不贵”的选择。
调取监控视频帮租户找回爱猫
在一栋外立面为黄灰相间色调的楼梯楼顶层，郑栩已经住了近一年。这间一室一厅、30平方米出头的出租屋，是他和两只猫咪的温馨小家。“虽然这里也是城中村，但内外装修都采用了年轻人比较喜欢的简约风格，居住环境静谧。”郑栩说，缴房租、充电费等诸多事宜都可以通过手机轻松解决。“除了进大门需要门卡外，我还可以用手机来控制更改自己房间的门锁密码。”
曾经的一个“小插曲”让郑栩对住在梦享社区倍感安心。那一次，他发现一只猫咪“离家出走”不见踪影，随即向管家反映了情况。“管家调取公寓监控视频查找，发现另一户的租客去天台晾晒衣服后忘了关窗，结果猫咪从窗口不请自入了。”当时，那位租客还在上班，看到管家发在朋友圈里的消息后，立即主动联系上郑栩，待下班回到家后送还了猫咪。
梦享青年公寓北山村龙吟片区共有6个管家，对已经成熟运营的大约800套出租屋进行日常管理。消防隐患、环境卫生、设施损坏情况……管家们在巡查中实时拍照上传，在系统中形成日检、周检、月检记录，整个公寓管理层都可随时查看。当租客发现问题时，可通过微信小程序报修、投诉，线上跟踪处理进度，并对处理结果进行点评。
值得一提的是，在临近新滘东路的公共社区中心，租客们不仅能免费使用健身、唱K设备，还可参加定期的线下活动，比如插花、DIY烘焙等。“租客可以根据自身时间安排提前报名参加主题活动，不过我比较喜欢天冷时和邻居们在公共区域打边炉。”郑栩说。
在他看来，尽管交通不是很便捷，但对比中心城区公寓动辄超过3000元的月租金，1500元的月租金能有这样的居住环境“性价比算是很高了”。如今，下班回来买菜做饭，小小的房子里有了“烟火气”，于在外打拼的郑栩而言，这里也有了家的感觉。
清走四百制衣厂社区整体翻新
如果把租金价格比作鱼，把居住环境比作熊掌，那么，鱼和熊掌可以兼得。
谈起梦享社区青年公寓的创立初衷，公司创始人王锦说，这源于十多年前他的亲身经历。来广州之初，为节省开销，他在城中村住过很长一段时间。“我们希望能让正在追求梦想的年轻人住得更好。”
2017年11月，作为海珠区推广出租屋第三方代管的项目之一，梦享社区·北山智信社区落户官洲街。梦享社区收储部分村社物业，通过微改造将老旧的居民楼变为时尚的公寓式出租屋。以一期项目为例，公寓主要为单间带卫浴，每间装修标准为3万元~6万元，每月租金价格从600元到2000元不等。
目前，梦享社区已完成改造的房间入住率超过90%。在保持高性价比的同时，王锦还希望出租屋能满足年轻人的社交需求。今年6月，社区尝试推出主题公寓，最新上线的猫咪公寓里设有猫爬架等猫咪玩乐场所，颇受“铲屎官”和爱猫人士的青睐。
“原本这里都是小型制衣厂，布碎满地。去年至今，我们清走了约400家制衣厂，现在出入片区的多是年轻白领。”王锦说，与单纯的旧楼改造不同，梦享社区的改造模式为整体翻新，在楼宇内外装修完成后，还将对周边地面、水电、交通配套设施等进行完善。“像之前坏掉的路灯，我们申请维修让其复明，社区附近的公交车站，也是经过多方努力才成功增设的。”接下来，他们计划为北山村的部分公共区域免费增加公共设施，提升区域面貌。
据统计，梦享社区在官洲北山、仑头两个村内连片代管近200栋出租屋，致力打造智慧代管出租屋社区，其中在北山村龙吟片代管60余栋、约5万平方米出租屋，连片打造2000余套品牌公寓，服务5000多名来穗青年。
内外兼修严把产业导入关
烹煮、榨取、布局，怎样娴熟地运用三种技术做好西米捞？西米不够Q弹怎样解决？在一处1:1实景打造的咖啡店内，身穿制服的学员们在一侧埋头尝试西米捞系列的成品制作。熬煮巧克力浆、打磨翻糖蛋糕……隔着玻璃窗可以看到，数间课室里，学员们忙碌不停，楼层里弥漫着蛋糕和奶油的香气。这是德臻科创园内一家烘焙培训学校的日常。
在海珠区大塘东胜新街16巷，7栋岭南特色风格的建筑内聚集着中科院北京国家技术转移中心、健身学院、烘焙教育等领域五六家企业。而在一年前，这些房屋质量参差不齐，外立面风格迥异，首层均以小作坊为主，二层以上大部分是工厂宿舍，“蜘蛛天网”遍布，卫生、安全等隐患处处可见。
短短的时间里，这里何以发生了翻天覆地的变化？德臻科创园负责人龚瑞聪介绍，去年6月，广州艺宝珑实业发展有限公司作为第三方代管企业，被海珠区委、区政府引入大塘地区，通过整体租赁的形式取得上述7栋建筑物的经营使用权。“我们花了三个月的时间，清退了70多家制衣厂并完成了外立面的装修。”园区还对线路、消防、过道进行了升级改造，其中，首层保留承重墙，打造仿骑楼式建筑。
为了实现“内外兼修”的蜕变，科创园在对旧物业升级改造的同时，还严格把好产业导入前沿端口。目前，园区主要以央企、上市公司、科技、文创与设计类的品牌或标杆企业为主。龚瑞聪告诉记者，原先7栋楼的出租税每年有10万~20万元。第三方代管后，不仅租金上浮，还减少了消防安全隐患，预计将提供数千个就业岗位，办公从业人员达2000~3000人。前三年各企业创造税收收入预计每年超过千万元。
基层思考
黄伟新：海珠区出租屋协同共治第三方代管模式负责人、海珠区委政法委专职委员
专业的事交给专业的人做
政府为第三方企业“背书”
“随着时代的发展，过去"大包大揽"的传统管理模式与日益增长的来穗人员和出租屋规模已不相适应。”海珠区出租屋协同共治第三方代管模式负责人黄伟新说，传统出租屋业态长期面临着社会治理困境。相当一部分出租屋屋主只收租不管理或管理水平、效率低下导致出租屋环境差、散乱污企“三合一”大量存在、隐患多。
创新来穗人员和出租屋服务管理理念，是新阶段发展的必然选择。黄伟新说，从2015年开始，海珠区以村社破旧物业和城中村连片出租屋为重点，主动寻求、对接、引入出租屋协同共治第三方代管企业，指导第三方代管企业按照出租屋标准，对原破旧物业进行外部整饰和内部装修的升级改造，逐步清退原有物业高污染、高排放业态，消除出租屋各类安全隐患，并对代管出租屋全部安装“门禁+视频”系统，把好治安关，实行管家式服务，实现全方位升级。
按照“成熟一片、推进一片”的思路，海珠区优先在城中村地区、门禁安装试点地区和社会治理重点地区先行先试，先后形成了瑞宝街石溪村舒心公司的“代理式”，赤岗街万科泊寓的“公寓式”，梦享社区、世联红璞的“连片代管式”和江海街up+智谷的“创业社区式”等成功模式。
在摸清辖区出租屋分布状况和出租业态的基础上，去年，海珠区印发《海珠区关于深入推广出租屋协同共治第三方代管模式工作办法》，形成各部门共同推进的合力，推广出租屋第三方代管模式。
“与不少地方以市场自发行为为主不同，我们积极为第三方企业做信用背书，帮助其对接适合企业落地的区域，加速企业商业模式的成型、成熟。”黄伟新说。在推广过程中，海珠区一方面全力扶持鼓励梦想社区等本土第三方代管企业向规模化、专业化、规范化方向发展，另一方面充分发挥“政府搭台、企业唱戏”的作用，主动对接一批实力雄厚的第三方代管企业进入。“政府部门为企业牵线搭桥，引荐银行为企业提供后续资金支持，帮助第三方代管企业在海珠区迅速大展拳脚，全面开展代管业务。”黄伟新表示。
目前，海珠创新岛已初步形成“一区一谷一湾”的创新布局。怎样解决入驻企业、单位的居住问题又保障第三方代管企业的客源？黄伟新称，为了形成良性互动发展，政府部门与进驻海珠的企业单位对接，了解企业状况和员工居住需求，在有居住需求的企业与出租屋代管企业之间搭建沟通桥梁，为琶洲互联网创新集聚区提供优质生活服务保障。
“我们的根本出发点还是创新手段，规范出租屋管理，只要是有利于出租屋平安稳定的事情，我们都会努力去做。譬如第三方代管餐饮配套等问题，只能根据区域情况量体裁衣逐个问题逐一协调解决。”在黄伟新看来，专业的事需要专业的机构来做。在政府指导下，依托社会房源、专业公司，让市场充分竞争，各类人才才能有更多的居住选择。“作为区人才公寓的战略服务商，未来，第三方代管房源将成为海珠人才公寓的主要房源，全力服务区内各层次人才。”黄伟新说。
专家点评
严跃进：易居研究院智库中心研究总监
发挥规模优势
规划“一盘棋”
严跃进认为，海珠区“第三方代管”模式实际上是在原有存量物业、老旧小区改造的基础上提高了质量、提升了效率，引入这种模式可以防范一些随意改造。老旧小区如果随意改造，缺乏专业力量的介入，很容易“不伦不类”，会形成新的老旧小区“建筑垃圾”。而通过第三方代管、引入专业力量和资金投入促进改造，更加符合当前的城市规划。
他认为，“第三方代管”模式有以下优势：首先，第三方企业能保持比较中立的态度和立场，倾听各方诉求，照顾各方利益，做好政府和业主的沟通、业主和引入企业的沟通；其次，第三方企业拥有更好的融资能力，能够发挥规模优势，规模优势又能带来规模效应，降低改造成本；再次，有利于做好统一的规划。
严跃进介绍，近年来，各种旧城改造都很注重强调产业导入，出租物业已不限于单纯的导入租赁客户。通过出租物业选择产业，会对产业发展产生较大影响。总体上说，引入第三方代管模式，通过好的资本、好的资源的介入，能改变传统的改造模式，是非常有益的尝试。
严跃进认为，旧改不是简单的房屋改造，而是体现了城市的规划导向、城市品质提升甚至是文化理念的转变。老旧小区、城中村如何改造？他建议要有前瞻意识，垃圾分类等环保理念都应该导入老旧小区改造之中，在进行旧改时把垃圾分类、5G高新技术、文化创意产业、体育等资源都纳入进去。
（文、图/广州日报全媒体记者于梦江）
中心工作室出品
专栏统筹：毕征、汤新颖
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